Giá đất “đu” theo dự án hạ tầng và quy hoạch

Dự án Đường vành đai 3 TP.HCM là tuyến đường quan trọng kết nối TP.HCM với Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Bởi vậy, không khó hiểu khi thông tin về tuyến đường này được các chủ đầu tư dự án, nhà môi giới khai thác triệt để, “đu” theo để rao bán sản phẩm bất động sản.

“Dạo” quanh các diễn đàn, dễ dàng bắt gặp hàng loạt tin rao bán hấp dẫn như: “Lô đất gần ngay đường vành đai 3; đã lên thổ cư…”. Tuy nhiên, trong đó, khá nhiều thông tin chưa chính xác, thậm chí có khu đất cách đường lớn hàng chục cây số, hiện trạng chỉ là đường đất hoặc đường rải đá...

Ở Đồng Nai, khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn (hơn 280 ha) là nơi bố trí tái định cư cho những hộ dân bị thu hồi đất để thực hiện Dự án sân bay Long Thành. Kể từ khi hoàn thành đến nay, nhà đất ở khu vực này liên tục được đẩy lên “ăn theo” dự án tỷ đô.

“Cò đất” đứng đợi khách dọc các con đường trong khu tái định cư. Họ rõ như trong lòng bàn tay những khu đất có nhu cầu sang nhượng. Qua tìm hiểu thông tin, sản phẩm chính ở khu vực này là các loại đất nền. Đáng chú ý, những lô đất ở thuộc dự án hoặc của người dân đã thiết lập mặt bằng giá mới cao ngất ngưởng.

Chẳng hạn, một lô đất gần chợ mới Long Thành đang được rao bán với giá hơn 100 triệu đồng/m2, những lô nằm gần Quốc lộ 51 được bán với giá 40 - 55 triệu đồng/m2, trong khi cùng thời điểm này năm ngoái, giá chỉ khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2. Đất trồng cây lâu năm tại đây cũng tăng rất mạnh, đầu năm 2021 mới giao dịch quanh mức 5 - 7 triệu đồng/m2, thì nay tăng gấp đôi.

Tại khu vực xã Long Đức (huyện Long Thành), một lô đất trong dự án có diện tích 100 - 120 m2 đang được rao bán với giá 1,6 - 2 tỷ đồng tùy vị trí, tăng khoảng 30% so với thời điểm đầu năm 2021.

Đơn cử, Dự án Gem Sky World do Tập đoàn Đất Xanh phát triển, giữa năm 2020 được giới thiệu ra thị trường với mức giá chỉ từ 18 triệu đồng/m2, nhưng nay đã tăng lên 20 - 35 triệu đồng/m2 tùy vị trí và phân khu.

Tương tự, Dự án Century City do Kim Oanh Group phát triển cũng tăng giá khá cao. Mức giá ban đầu được đưa ra thị trường chỉ khoảng 16 triệu đồng/m2, nhưng sau 1 năm đã ở mức 25 - 30 triệu đồng/m2. 

Tỉnh táo để tránh rủi ro

Quy hoạch và hạ tầng là hai yếu tố chính giúp đẩy giá đất tăng gấp nhiều lần. Điển hình, tại TP.HCM, hơn một thập niên qua, các công trình cầu đường, đại lộ, metro, cao tốc, vành đai liên tiếp được đầu tư xây dựng tại khu Đông TP.HCM đã khiến giá đất tại các quận 2, 9, Thủ Đức cũ (nay thuộc TP. Thủ Đức) trải qua nhiều đợt biến động. Đặc biệt, khu đô thị Thủ Thiêm vừa chịu tác động bởi yếu tố quy hoạch lẫn hạ tầng, nên giá đất trên bán đảo đắc địa bậc nhất TP.HCM liên tục lập mặt bằng mới.

Thủ Thiêm không phải trường hợp duy nhất ghi nhận biến động giá đất do các yếu tố quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Hiện tượng này xảy ra ở hầu khắp các địa phương trên cả nước. Nhưng thực tế cho thấy, đầu tư bất động sản đón đầu quy hoạch hay các dự án hạ tầng lớn không phải lúc nào cũng thuận lợi.

Đề cập vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D của DKRA Vietnam khuyên các nhà đầu tư xác định chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, từ đó mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi các dự án hạ tầng giao thông lớn thường có thời gian hoàn thành kéo dài. “Sự mạnh tay của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương là yếu tố quan trọng trong việc ngăn chặn tình trạng sốt đất. Tuy nhiên, để tránh rủi ro mắc kẹt, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định rót tiền ăn theo dự án lớn”, ông Thắng nhấn mạnh.

Theo đó, nhà đầu tư cần chuẩn bị dòng tài chính bền vững, ổn định trong 3 - 5 năm. Cùng với đó, cần xem xét kỹ pháp lý dự án và quy hoạch của địa phương, tránh bỏ tiền vào dự án vướng quy hoạch.

Mới đây, tại Nghị quyết số 115/NQ-CP về Chương trình hành động thực  hiện Nghị quyết số 39/2021/QH15 ngày 13/11/2021 của Quốc hội về quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021 - 2025, ngoài các nội dung tăng cường quản lý đất đai, Chính phủ còn yêu cầu thông tin quy hoạch sử dụng đất bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch.

Trước đó, nhằm hạn chế vấn nạn “thổi giá đất ảo” tại các địa phương, Bộ Xây dựng đã đề nghị các tỉnh, thành phố đẩy mạnh thực hiện đăng tải thông tin hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị lên cổng thông tin điện tử.