Dưới đây là chia sẻ của anh Phan Xuân Ngọc, hiện sống tại TP.HCM về những sai lầm khi mua bất động sản và bài học anh rút ra được từ những trường hợp đó.

Miếng đất đầu tiên tôi mua trong đời không phải ở TP.HCM mà ở tận huyện Tân Thành, Bà Rịa Vũng Tàu, cách nhà tôi hơn 40km. Năm 2006, tôi có 180 triệu, tiết kiệm từ đi làm và gia đình cho. Tôi độc thân, đang sống cùng nhà với bố mẹ nên quyết định dùng số tiền đó để làm giàu.

Lúc đó, tôi được người bà con họ hàng, vốn buôn bán bất động sản rất thành công và có nhiều phòng trọ cho thuê, rủ mua một miếng đất hơn 2.000 m2 ở Tân Thành, liền kề với thửa đất lớn 10.000 m2 của cùng một chủ. Chị mua thửa lớn còn tôi mua thửa nhỏ. Chị bảo cảng Cái Mép sắp được xây dựng, cách miếng đất này 5km, tôi nên mua đón đầu để sau này làm phòng trọ cho công nhân thuê hoặc có thể chờ lên giá bán đi cũng được. Nghe lời thuyết phục bùi tai, tôi đi vay thêm ngân hàng 60 triệu vì không đủ tiền. Lúc đó, tôi suy nghĩ đơn giản, 240 triệu, nếu mua đất ở khu vực quận 4 gần nhà tôi thì chỉ được ngôi nhà dưới 20 m2 trong hẻm. Nếu không mua bán gì, để 180 triệu trong tay tôi rồi cũng hết.  

Vì vậy, chỉ sau một lần được dẫn đi xem đất, tôi chuyển tiền ngay cho người họ hàng kia nhờ mua hộ. Tôi cũng để mặc chị lo liệu giấy tờ cho mình. Tôi thậm chí còn cảm thấy rất vui vì miếng đất của mình ở ngoài miếng đất của chị và có hai mặt tiền.

Không đủ tiền xây phòng trọ, cũng không có thời gian trông thợ và nói chung là lười, nên tôi rao bán miếng đất. Khách đến xem đất, trả giá không được 200 triệu, nói rằng có đường điện trung thế chạy qua, tôi mới ngớ người ra vì ngày trước đi xem đất, tôi quên mất việc nhìn lên trời.

Hai năm tiếp không biết bao nhiêu là khách, mãi đến tháng 4/2008, sau khi quá chán ngán việc đi đi lại lại, tôi đồng ý bán miếng đất với giá 270 triệu cho một người dân địa phương. Hai tháng sau, ông ta đã bán lại miếng đất được 350 triệu, do con đường dẫn được mở rộng, trải nhựa và cảng Cái Mép đã được khởi công xây dựng (5/2008). Tôi an ủi mình vẫn lãi được 30 triệu, nhưng thực ra, tiền lãi ngân hàng trong 2 năm, tiền xăng xe, tiền lương bị giảm do nghỉ việc để đi lại giữa quận 4 và Tân Thành có lẽ vượt quá con số này. Bài học đầu tiên của tôi: phải quan sát kỹ khi đi xem đất, không nên ỷ lại vào người quen và không nên mua đất xa vì khó quản lý và mất công sức.

Bất động sản thứ hai tôi mua là một ngôi nhà một trệt một lầu ở quận 2, TP.HCM. Lúc mua nó, vào năm 2010, tôi chuẩn bị cưới vợ và có trong tay 400 triệu. Ngôi nhà tôi ưng rộng 50 m2, nhưng chỉ có giấy tờ viết tay, giá 450 triệu, rẻ bằng nửa nhà có giấy tờ. Nghe nhiều người bảo mua để bán thì mới cần giấy tờ, chứ mua để ở thì lo gì, tôi quyết định vay thêm tiền mua nhà.

Tôi cho thuê nhà gần 2 năm, mãi đến cuối 2011, mới đưa gia đình nhỏ về đây ở, sau khi đã mất hơn 100 triệu sửa do khách thuê không biết giữ nhà. Cũng phải nói thêm là vì nhà không có giấy tờ nên tôi phải sửa chữa chui, chỉ làm vào thứ 7, chủ nhật. Tuy nhiên, mới ở được mấy tháng tôi đã chán. Nhà tôi sát một con kênh nhỏ, những lúc thủy triều xuống, mùi bùn bốc lên rất hôi. Hàng xóm dân trí thấp, ăn nhậu, đánh chửi nhau suốt ngày. Tôi muốn bán nhà để mua chỗ khác. Nhà không có giấy tờ, khách trả giá rất thấp nhưng đa số là không muốn mua. Sau đó, tôi lại cho thuê nhà, và bù thêm tiền để thuê chung cư ở.

Năm 2017, nhà nước tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những mảnh đất mua bán trước năm 2008 nhưng không xảy ra tranh chấp. Vì nhà tôi mua năm 2010 nên tôi đành đến công ty dịch vụ nhà đất nhờ hỗ trợ. Họ đòi phí dịch vụ 300 triệu và nói rất khó khăn nên tôi đổi ý, gửi họ bán luôn ngôi nhà của mình. Có lẽ nhờ cơn sốt đất 2017 và người môi giới giỏi thuyết phục, tôi đã bán được nhà với giá hơn 900 triệu. Làm phép tính đơn giản tiền bán trừ tiền mua và tiền sửa chữa nhà thì tôi lãi được 300 triệu. Nhưng thực ra số tiền đầu tư vào ngôi nhà này nếu đem gửi ngân hàng 7-8 năm cũng có thể giúp tôi có khoản lãi tương tự. Trong khi đó, những ngôi nhà có giấy tờ ở gần đây, sau 8 năm, giá bán đã có thể tăng 3 lần. Bài học thứ hai của tôi, đừng dại dột mua nhà bằng giấy tay.

Ở chung cư có một số bất tiện, ngoài ra cũng muốn mua đất để giữ tiền nên tôi lại đi tìm mua nhà đất. Tháng 6/2017, tôi mua một ngôi nhà trong một hẻm nhỏ ở quận 7. Lần này, tôi cẩn thận đem bản photo sổ đỏ ngôi nhà đi hỏi xem nhà có dính tranh chấp, quy hoạch gì không. Tôi yên tâm không có dự án treo nào ngoài cái hẻm không biết bao giờ mới mở rộng. Tôi yêu cầu người bán phải đảm bảo giữ nguyên diện tích nhà cho tôi (41 m2), không được trừ đi hẻm lộ giới khi làm giấy tờ sang tên tôi. Họ đồng ý.

Sau hai tháng kể từ ngày đặt cọc, tôi nhận nhà, nhận sổ đỏ. Khi tôi cầm sổ khoe với ông anh họ, người từng mua đi bán lại hơn chục miếng đất chỉ trong 2 năm, ông anh kêu lên: "Nguy hiểm quá". Tuy giấy tờ công nhận nhà tôi 41 m2 nhưng nhà tôi bị hai cái ranh lộ giới đi qua (trên bản đồ viết tắt là Ranh LG và biểu thị bằng đường gạch đứt đoạn mà tôi không hiểu là gì khi xem lúc mua nhà), nên diện tích thực nếu sau này mở đường chỉ còn hơn 20 m2. Giả dụ nếu được đền bù, thì theo khung giá nhà nước, quá thấp so với giá tôi mua.

Chưa kịp chuyển về nhà mới ở, tôi lại lo bán nhà vì sợ bất trắc sau này. Khách đến xem đa số là dân đầu cơ, nhìn giấy tờ xong, họ thậm chí không thèm trả giá. Mãi sau Tết, gặp khách là một cô gái trẻ, được bố mẹ ở quê cho tiền mua nhà, tôi mới bán được nhà và lãi được đúng 27 triệu (sau khi đã trừ các chi phí cho môi giới, thuế thu nhập, tiền sơn sửa lại nhà), không bằng số lãi nếu tôi đem số tiền đó gửi ngân hàng. Bài học thứ ba tôi tự răn mình: phải tỉnh táo khi xem giấy tờ nhà, đặc biệt là ranh lộ giới.