DKRA Việt Nam vừa công bố báo cáo diễn biến thị trường căn hộ tại TP.HCM với đà tăng giá mạnh mẽ trong năm qua do áp lực nguồn cung bị hạn chế.

Giá bán sơ cấp các dự án căn hộ được chủ đầu tư đưa ra thị trường liên tục tăng mạnh trong năm qua với mức tăng dao động trung bình 15-20% so với mặt bằng chung của thị trường. Đà tăng giá diễn ra ở mọi phân khúc, nhưng căn hộ cao cấp và hạng sang có mức tăng mạnh hơn, có những dự án vọt lên đến 25-30% so với mặt bằng giá trong khu vực, thậm chí cao hơn.

Mức giá leo đang được cho rằng tăng trưởng đều nhất là các quận sát trung tâm TP.HCM như quận Bình Thạnh, quận 2, quận 4… Tuy nhiên, sức tăng tốt nhất nằm ở khu quận Bình Thạnh, Thủ Đức.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty CP bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, việc quận Bình Thạnh, Thủ Đức tăng mạnh hơn so với các quận khác bởi yếu tố mức giá ở các quận như quận 2, quận 4, quận 7 đã tăng gần kịch trần những năm 2018 tới 2019 khi giá bán các dự án chung cư từ 70 đến 120 triệu/m2, trong khi đó mức trung bình của quận Bình Thạnh, Thủ Đức vẫn chỉ đang từ 35 đến 45 triệu/m2, thấp hơn nhiều các quận khác và Bình Thạnh cũng là quận có hạ tầng giao thông kết nối tốt nhất tới trung tâm TP.HCM cũng như đi các quận phía Bắc và phía Đông Thành phố.

Ngoài ra, bà Hương cho rằng hiện pháp lý các dự án nhà ở kéo dài đang trở thành rào cản khiến nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm mạnh trong năm, đồng thời là mức thấp nhất trong 4 năm trở lại đây. Toàn thị trường có 47 dự án được mở bán trong năm 2019, cung cấp khoảng 24.514 căn hộ, bằng 64% nguồn cung năm ngoái. Đây là năm ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay. Trong khi đó, năm 2019 khu quận Bình Thạnh, Thủ Đức chỉ có duy nhất 1 dự án chung cư mới được mở bán.

Ngoài ra, mức giá chuyển nhượng cũng đang được chú ý ở thị trường bất động sản. Có nhiều khu vực chật vật trong việc tăng giá ở việc đầu tư căn hộ dự án. Tuy nhiên, khu phía Bắc TP.HCM gồm quận Bình Thạnh, Thủ Đức có mức giá tăng trưởng mạnh nhất.

Đơn cử như tại dự án Van Phuc City, năm 2016 khi sản phẩm nhà phố của dự án rộng 198ha mở bán có giá khoảng 5 tỷ/căn nhà phố thì tới năm 2017 đã tăng lên trên 7 tỷ, năm 2018 đã là trên 15 tỷ và 2019 đã trên 20 tỷ đồng/căn. Dự kiến năm 2020 mức giá tăng lên trên 35 tỷ đồng/căn.

Hay như dự án chung cư Ascent Plaza của Công ty CP bất động sản Tiến Phát làm chủ đầu tư mở bán năm 2019. Dự án hiện đã tăng 200 triệu so với mức bán ban đầu và giới phân tích cho rằng khi bàn giao nhà cho khách hàng vào quý IV/2020 thì mức nhà sẽ có tăng hơn nữa, bởi Ascent Plaza sở hữu đầy đủ tiêu chuẩn của dòng The Ascent là sảnh đón đẳng cấp 5 sao.

Giới phân tích cho rằng, khu phía Bắc thành phố lấy được mức tăng giá cao và thu hút nhà đầu tư nhờ vào việc khan hiến dòng sản phẩm mới, bên cạnh đó là việc hạ tầng giao thông khu vực này đang được phát triển. 

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, trong năm 2020 nguồn cung nhà chung cư có thể sẽ duy trì ở mức tương đương năm 2019, tập trung ở các dự án có quy mô lớn, chủ yếu tại khu Bắc và khu Đông. Loại hình căn hộ hạng A (cao cấp) và hạng B (trung cấp) vẫn dẫn dắt thị trường, căn hộ hạng C (bình dân, giá rẻ) khan hiếm. Những quận thiếu nguồn hàng mới như Bình Thạnh, quận 3 sẽ là tâm điểm của thị trường. Trong năm 2020 nhiều khả năng giá căn hộ tiếp tục leo thang.

Tổng giám đốc Công ty CP bất động sản Asian Holding Nguyễn Văn Hậu cho biết, hiện nay giá căn hộ tại sát khu trung tâm Sài Gòn vượt ra khỏi mọi dự báo thông thường. Nguyên nhân chính là các sản phẩm này quá khan hiếm do quỹ đất đắc địa ở sát khu trung tâm không còn nhiều, đồng thời TP.HCM đang hạn chế cấp phép dự án mới trong giai đoạn 2018-2020.

Một nguyên nhân khác là giá trị đất đã tăng mạnh sau những cơn sốt đất trong 3 năm gần đây. Thêm vào đó, các dự án này đang được đầu tư phát triển bởi những thương hiệu lớn, xây dựng với nhiều tiêu chuẩn, chuẩn mực cao chưa từng có từ trước tới nay nên mặt bằng giá nhà cũng đẩy lên ngất ngưởng.

Theo chuyên gia này, thị trường phân hóa mạnh mẽ ở phân khúc từ cao cấp đến hạng sang khi giá bán đang đạt đỉnh cao nhất từ trước tới nay.

Phân khúc căn hộ trung cấp có vị trí sát trung tâm hơn một chút trở thành chọn lựa của tầng lớp trung lưu. Trong khi đó, chung cư bình dân, giá rẻ có vị trí rất xa khu trung tâm (khoảng cách trên 10 km) mới nhắm đến đối tượng là người trẻ có thu nhập ổn định.