Đòn bẩy mới cho khu Đông

Trong định hướng chiến lược phát triển đô thị chung, TP.HCM sẽ phát triển theo cả 4 hướng Đông, Tây, Nam, Bắc. Song với lợi thế hướng mở, là cửa ngõ kết nối của toàn vùng Nam Bộ, dường như chính sách phát triển hạ tầng của TP.HCM có vẻ "ưu ái" hơn cho khu Đông gồm các quận 2, quận 9 và Thủ Đức.

Xét về lịch sử phát triển hạ tầng, khu Đông được phát triển sau nhiều khu vực khác. Tuy nhiên, chính vì đi sau, nên phân khu này thừa hưởng được nhiều lợi thế, trong đó nổi lên là bài toán về quy hoạch được xây dựng bài bản với tầm nhìn sâu rộng hơn so với các khu vực khác.

Đến thời điểm này, hầu hết những công trình giao thông trọng điểm đều đi qua khu Đông như hầm sông Sài Gòn, đường Võ Văn Kiệt, cầu Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn 2 nối từ trung tâm Thành phố với quận 2 và quận 9, hay đường Phạm Văn Đồng, nối Sân bay Tân Sơn Nhất với quận Thủ Đức…

Không chỉ thế, tuyến đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây cũng nối trực tiếp khu Đông với Đồng Nai, rồi dự án tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên (tuyến số 1) đang được xây dựng, dự kiến đưa vào khai thác vận hành năm 2020, cũng kéo dài xuyên suốt từ khu Đông vào trung tâm TP.HCM.

Chưa hết, gần đây, TP.HCM có chủ trương tiếp tục đẩy mạnh đầu tư hàng loạt công trình hạ tầng giao thông vào khu Đông.

Trong đó, theo Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM, trong năm 2017 - 2018, sẽ triển khai 3 dự án giao thông quan trọng thuộc tuyến đường Vành đai 2 nhằm thông suốt và giảm ùn tắc giao thông cục bộ với số vốn hơn 13.115 tỷ đồng. Trong đó, 2 dự án giao thông điểm của khu Đông cấp bách cần áp dụng cơ chế đặc thù để sớm hoàn thành là các đoạn từ cầu Phú Hữu đến Xa lộ Hà Nội và từ nút giao Bình Thái đến đường Phạm Văn Đồng.

Sau khi các dự án này được triển khai, sẽ giúp khép kín tuyến đường Vành đai 2 dài 69 km, được xác định với lộ trình kết nối toàn vùng của khu Đông, từ nút giao thông cầu vượt Gò Dưa (Quốc lộ 1, quận Thủ Đức) với nút giao thông cầu vượt Bình Phước (giao với Quốc lộ 13), cầu Rạch Chiếc (quận 9) và cầu Phú Mỹ (quận 2) sang quận 7. Bên cạnh đó, Bến xe miền Đông cũng đã chính thức được đầu tư xây dựng mới tại quận 9, dự kiến chậm nhất trong năm 2019 sẽ đi vào hoạt động.

Đặc biệt, mới đây, dựa trên nền tảng về nhân lực, công nghệ và tài chính, TP.HCM đã có chủ trương phát triển khu Đông thành khu đô thị hạt nhân để Thành phố phát triển.

Theo Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân, chủ trương này nhằm kết nối 3 quận phía Đông thành một hệ sinh thái, đẩy mạnh phong trào đổi mới sáng tạo, khai thác tiềm lực của cộng đồng tri thức trẻ địa phương. Trong đó, quận 2 là trung tâm tài chính tương lai với Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 9 sẽ phát triển khoa học công nghệ với trung tâm là Khu Công nghệ cao, còn quận Thủ Đức là nơi tập trung nhiều trường đại học chất lượng cao, mà hạt nhân là Đại học Quốc gia TP.HCM. Khu đô thị sẽ có hơn 1 triệu dân, rộng khoảng 22.000 ha. Đây cũng là Thành phố Đông trong 4 thành phố mới mà đề án Chính quyền đô thị của TP.HCM từng đề cập.

Giá đất tăng cao và khó giảm

Thực tế, thời gian qua, nói đến thị trường bất động sản TP.HCM, khu Đông luôn là tâm điểm, từ nguồn cung, thanh khoản, đến mức tăng giá. Trong hầu hết báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản TP.HCM suốt thời gian qua đều cho thấy, khu Đông luôn đứng đầu về nguồn cung, cũng như thanh khoản.

Còn qua khảo sát thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tính từ đầu năm 2017 đến nay, giá đất nền tại một số khu vực có giao thông kết nối thuận lợi của khu Đông có mức tăng rất mạnh, từ 40 - 60%, thậm chí có những dự án tốt, mức giá đã tăng gấp đôi.

Chẳng hạn, một số dự án khu đô thị dọc tuyến đường dẫn lên cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đều có mức tăng mạnh, như Lakeview City của Novaland tăng từ 6 tỷ đồng/căn lên 7 - 8 tỷ đồng/căn; các dự án khu dân cư Merita của Khang Điền đã tăng khoảng 2 tỷ đồng/căn so với thời điểm đầu năm 2016; Khu đô thị Palm City của Kepple Land cũng tăng khoảng 40% chỉ trong vài tháng công bố dự án ra thị trường…

Nhiều người thắc mắc, giá bất động sản, đặc biệt là đất nền tại khu Đông tăng như vậy có ảo hay do nhu cầu thật?

Về vấn đề này, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real cho biết, nếu cách đây chừng 5 năm về trước, giá đất ở các quận trung tâm như Bình Thạnh, Phú Nhuận, quận 3… so với giá đất tại khu Đông có mức chênh lệch khá cao, thì hiện nay, mức giá ở các quận này đã xấp xỉ nhau, thậm chí nhiều khu vực ở quận Thủ Đức, quận 2 còn có giá cao hơn nhiều so với các quận trung tâm.

Theo ông Lộc, việc giá đất tại khu Đông ngày càng tăng là điều dễ hiểu và do nhiều yếu tố, trong đó 2 yếu tố chính là do sự phát triển của hạ tầng giao thông, giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ khu Đông vào trung tâm Thành phố, và do quỹ đất ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng và xu hướng nhà phố được ưa chuộng hơn.

“Thị trường khu Đông là thị trường đáp ứng nhu cầu thật về nhà ở, giá vì thế khó có khả năng giảm, rủi ro nếu có chỉ diễn ra do thanh khoản và do những người sử dụng đòn bẩy tài chính”, ông Lộc nhấn mạnh.

Còn theo ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc Công ty Bất động sản VN Group, xét ở góc độ nhu cầu chọn khu vực để an cư, trong mắt người có nhu cầu về nhà ở, các quận khu Đông vẫn đang là chựa chọn hấp dẫn nhất.

“Hiện nay, áp lực về tình trạng quá tải giao thông đô thị đã khiến nhiều người trước nay sống ở khu Nam hay ở các quận như Tân Phú, Tân Bình, Bình Tân, Bình Chánh, ngày phải đối mặt với tình trạng kẹt xe, đã tính đến chuyện chuyển về khu Đông để sinh sống”, ông Trinh nói.

Cũng theo ông Trinh, hiện nay, tình trạng kẹt xe ở các quận kể trên khó có thể giảm, mà chỉ có thể ngày càng trầm trọng hơn, do đây là những khu vực dân cư hiện hữu ổn định, khó có thể mở rộng đường, trong khi khu Đông nhờ phát triển sau, nên hướng mở về giao thông rất thông thoáng. Do vậy, việc ngày càng nhiều người muốn chuyển về khu Đông để an cư là xu hướng tất yếu.

Với sức hút trên, khu Đông đã và đang lọt vào tầm ngắm của nhiều nhà phát triển dự án lớn. Hầu hết các đại gia có tiềm lực về tài chính như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Khang Điều, Đại Quang Minh, Đất Xanh, Thủ Đức House…, đã có dự án đầu tư tại khu Đông.

Theo phân tích của giới chuyên môn, với nhiều chính sách mới trong việc phát triển mạnh khu Đông, thời gian tới, khu vực này vẫn là tâm điểm của thị trường địa ốc TP.HCM.