Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đưa ra những quy định mới về điều hành tín dụng, với mục tiêu tăng trưởng 15% và phân bổ room tín dụng 25% mỗi quý. Nhưng giới phân tích nhận định, thực tế, nhu cầu kinh doanh của doanh nghiệp không bao giờ diễn ra đều đặn 25% mỗi quý. Việc khống chế room theo quý khiến các ngân hàng rất sợ vi phạm hạn mức theo ngày.

Với mức tăng trưởng chỉ 25% mỗi quý, nhiều ngân hàng thậm chí không dám kích hoạt kinh doanh hay tổ chức hội thảo thúc đẩy bán hàng trong những tháng đầu năm vì sợ "hết room" quá nhanh. Vì thế, các nhà băng kỳ vọng, cơ chế quản lý theo quý này có thể chỉ mang tính chất trấn an thị trường trong giai đoạn cao điểm tết và có thể sẽ được điều chỉnh sau quý I thì các ngân hàng mới mạnh dạn đẩy mạnh hoạt động cho vay.

Theo Chứng khoán MB (MBS), nhóm Big4 ngân hàng đã sử dụng hết hạn mức tín dụng trong quý I/2026. Do đó, việc giảm 50% tỷ lệ dự trữ bắt buộc được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thanh khoản và mở rộng dư địa cho vay hệ thống trong thời gian tới. Thông tin 4 ngân hàng nhận chuyển giao bắt buộc gồm: Vietcombank, MB, VPBank, HDBank chuẩn bị được giảm 50% tỷ lệ dự trữ bắt buộc là một trong những điểm nóng quan tâm của nhà đầu tư trong những ngày gần đây.

MBS cho rằng, đây là thông tin khá tích cực và kịp thời trong bối cảnh thanh khoản khá căng thẳng, biểu hiện bởi sự biến động lớn của lãi suất liên ngân hàng  trong khoảng thời gian gần đây. Với tỷ lệ dự trữ bắt buộc giảm 50%, từ mức 3% xuống 1,5% (vốn tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 12 tháng) và từ mức 1% xuống 0,5% (vốn tiền gửi kỳ hạn trên 12 tháng) có thể cung cấp thêm khả năng cho vay khoảng 54.500 tỷ đồng. Tình hình gia tăng thực tế sẽ phụ thuộc vào CAR và LDR của từng ngân hàng.

Cũng theo MBS, việc giảm dự trữ bắt buộc sẽ giúp các ngân hàng nâng cao nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu thanh khoản của thị trường liên ngân hàng, đáp ứng nhu cầu thanh toán trong dịp lễ Tết và nộp thuế của người dân.

Trong định hướng điều hành tín dụng năm 2026, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng cho vay bất động sản, không để tốc độ tăng vượt quá mức tăng tín dụng chung của chính ngân hàng. Cụ thể, ngày 31/12/2025, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có văn bản gửi các tổ chức tín dụng về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026.

Theo đó, NHNN đã ban hành công thức giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của tổ chức tín dụng (TCTD) căn cứ kết quả chấm điểm xếp hạng năm 2024 như sau: Dư nợ tín dụng tối đa đến ngày 31/12/2026 = Dư nợ tín dụng ngày 31/12/2025 + [(Điểm xếp hạng năm 2024 × 2,6%) × (Dư nợ tín dụng ngày 31/12/2025 – Dư nợ tín dụng vượt chỉ tiêu TTTD NHNN thông báo năm 2025 (nếu có))] - Các khoản bán dư nợ tín dụng thực hiện bán trong năm 2026 và chưa thu tiền đến thời điểm tính dư nợ tín dụng (nếu có).

NHNN yêu cầu các TCTD kiểm soát tăng trưởng tín dụng không vượt quá hạn mức nêu trên trong suốt cả năm 2026. Đồng thời, kiểm soát tốc độ tăng tín dụng trong 3 tháng đầu năm 2026 không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm. Đáng chú ý, NHNN yêu cầu TCTD kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung so với cuối năm 2025 của chính tổ chức đó.

NHNN cho biết, sẽ theo dõi, đánh giá tình hình tăng trưởng tín dụng nói chung và tăng trưởng tín dụng lĩnh vực BĐS của TCTD trong năm 2026 và sẽ xem xét giảm trừ room tín dụng nếu TCTD không tuân thủ. Bên cạnh đó, NHNN cũng yêu cầu TCTD thực hiện nghiêm túc, đầy đủ, kịp thời các chỉ đạo của Chính phủ về triển khai hiệu quả, kịp thời các giải pháp tín dụng.

Đồng thời, yêu cầu các TCTD tăng trưởng tín dụng an toàn, đúng quy định pháp luật trên cơ sở phù hợp với năng lực quản trị rủi ro, tình hình thanh khoản và khả năng huy động vốn; bảo đảm duy trì các tỷ lệ an toàn, đặc biệt là các tỷ lệ an toàn về thanh khoản và khả năng chi trả; nâng cao chất lượng tín dụng; sử dụng vốn đúng mục đích, hiệu quả; hạn chế nợ xấu gia tăng và phát sinh, đảm bảo an toàn hoạt động.

Các TCTD phải hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng của nền kinh tế. Đồng thời, kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trên tổng dư nợ tín dụng; chịu trách nhiệm trong tổ chức, giám sát thực hiện để đảm bảo an toàn hoạt động, an ninh hệ thống ngân hàng.

Cùng với đó, TCTD cần nâng cao năng lực đánh giá, thẩm định tín dụng; tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ đối với hoạt động cấp tín dụng của TCTD đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật, kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật, quy định nội bộ trong hoạt động cấp tín dụng theo quy định.

Trong năm 2026, NHNN tiếp tục theo dõi sát diễn biến thực tế để điều hành tăng trưởng tín dụng chủ động, linh hoạt để qua đó hỗ trợ hệ thống TCTD cung ứng vốn tín dụng phục vụ nền kinh tế cũng như đảm bảo an toàn hệ thống, gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát.

Trên cơ sở đánh giá diễn biến kinh tế vĩ mô, lạm phát, tăng trưởng tín dụng của các TCTD, NHNN sẽ chủ động rà soát, điều chỉnh tăng hoặc giảm chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của TCTD phù hợp với tình hình thực tiễn trong trường hợp cần thiết. TCTD không cần có văn bản đề nghị điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng gửi NHNN.

Giới phân tích cũng đưa ra nhận định, chắc chắn tín dụng bất động sản năm 2026 sẽ khó khăn hơn năm 2025 rất nhiều. Các ngân hàng đang chịu áp lực “kép”: một là room chung của ngành năm nay chỉ ở mức 15%, hai là quy định tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được cao hơn tốc độ tăng trưởng chung của ngân hàng.

Nếu một ngân hàng tăng trưởng tổng thể 10%, thì mảng bất động sản cũng chỉ được tối đa 10%. Điều này tạo ra một điểm tắc rất lớn cho các dự án và nhu cầu mua nhà tiêu dùng. Room tín dụng giờ đây được xem như một loại "tài nguyên" khan hiếm mà ngân hàng phải chắt chiu, phân bổ cũng như cân đối kỹ lưỡng vào những chỗ thực sự hiệu quả thay vì đổ vào bất động sản như trước...Lĩnh vực bất động sản có thể các ngân hàng chỉ cho vay mua nhà ở thực.