Sau nhiều năm phát triển sôi động, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ. Hàng loạt vướng mắc liên quan đến condotel, biệt thự du lịch hay căn hộ nghỉ dưỡng từng gây tranh cãi đã dần được tháo gỡ nhờ các quy định mới của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của thị trường, một vấn đề mới đang nổi lên và nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận: mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare) và các cam kết lợi nhuận trong bất động sản nghỉ dưỡng.

Tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23/6, các chuyên gia cho rằng, đây không còn là câu chuyện riêng của một số doanh nghiệp hay dự án, mà đã trở thành bài toán cần được giải quyết ở cấp độ chính sách nhằm bảo vệ nhà đầu tư, nâng cao tính minh bạch của thị trường và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của bất động sản du lịch.

Từ sản phẩm nghỉ dưỡng đến mô hình huy động vốn

Khoảng một thập niên trước, khi condotel và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu bùng nổ, mô hình kinh doanh khá đơn giản: chủ đầu tư xây dựng dự án, trực tiếp vận hành và khai thác cho thuê.

Sau đó, thị trường phát triển sang giai đoạn mới khi các doanh nghiệp bắt đầu bán sản phẩm cho khách hàng và đưa ra những cam kết lợi nhuận hấp dẫn để thu hút dòng vốn.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đây là một xu hướng phát sinh trong quá trình phát triển của thị trường.

"Ban đầu, chủ đầu tư xây dựng rồi cho thuê. Sau một thời gian phát triển, mô hình này chuyển sang hình thức bán sản phẩm. Đến nay, thị trường phát triển thêm loại hình chủ đầu tư cam kết cho thuê lại hoặc cam kết lợi nhuận đối với khách hàng", bà Hằng cho biết.

Theo bà Hằng, về bản chất, đây là mô hình mà người dân bỏ vốn mua tài sản, còn chủ đầu tư tiếp tục đứng ra vận hành, khai thác và chia sẻ lợi nhuận.Trong nhiều trường hợp, hoạt động này có những đặc điểm khá tương đồng với hình thức hợp tác đầu tư hoặc góp vốn kinh doanh.

Tuy nhiên, khi thị trường gặp khó khăn, lượng khách du lịch sụt giảm hoặc hiệu quả khai thác không đạt kỳ vọng, những cam kết lợi nhuận từng được quảng bá như một lợi thế cạnh tranh lại trở thành nguyên nhân phát sinh tranh chấp giữa doanh nghiệp và khách hàng.

Khoảng trống chính sách 

Theo các chuyên gia, vấn đề của sở hữu kỳ nghỉ hiện nay không nằm ở việc mô hình này có được phép tồn tại hay không, mà nằm ở chỗ chưa có một khung pháp lý riêng để điều chỉnh.

Bà Hoàng Thu Hằng cho biết, các cam kết lợi nhuận giữa chủ đầu tư và khách hàng hiện được xác định là quan hệ dân sự. Tuy nhiên, với vai trò cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu các giải pháp nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của cả nhà đầu tư lẫn khách hàng, đồng thời phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự.

"Đây là vấn đề mới phát sinh trong quá trình phát triển thị trường và cần tiếp tục nghiên cứu để có cơ chế chính sách phù hợp, nhất là trong kiểm soát các cam kết của chủ đầu tư đối với khách hàng", bà Hằng nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, trong thời gian qua, một số vụ việc liên quan đến sở hữu kỳ nghỉ và các chương trình cam kết lợi nhuận đã gây nhiều tranh cãi trên thị trường. Điều đó đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc xây dựng một cơ chế quản lý minh bạch hơn đối với các sản phẩm đầu tư nghỉ dưỡng có yếu tố huy động vốn từ người dân.

Minh bạch vận hành mới là "nút thắt" lớn nhất

Ở góc nhìn khác, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường, cho rằng vấn đề cốt lõi của sở hữu kỳ nghỉ không phải là quyền sở hữu tài sản, mà là tính minh bạch trong vận hành và phân chia lợi ích.

Theo ông Thọ, sau khi mua sản phẩm nghỉ dưỡng, nhà đầu tư thường tiếp tục phải đóng các khoản phí vận hành, phí quản lý và các chi phí khai thác khác. Tuy nhiên, không phải lúc nào họ cũng được tiếp cận đầy đủ thông tin về doanh thu, chi phí hay hiệu quả kinh doanh thực tế của dự án.

"Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng nhưng không biết chi phí vận hành thực tế là bao nhiêu, doanh thu được phân chia như thế nào hay lợi nhuận có được tính toán minh bạch hay không", ông Thọ nhận định.

Theo ông Thọ, mô hình sở hữu kỳ nghỉ có nhiều điểm tương đồng với hình thức sở hữu chung trong các tòa nhà chung cư hoặc thậm chí giống một mô hình đầu tư tập thể.

Vì vậy, các dự án cần có cơ chế công khai tài chính, báo cáo kiểm toán độc lập và sự tham gia giám sát của các nhà đầu tư. "Nếu đã là sở hữu chung thì phải minh bạch. Không thể để toàn bộ thông tin vận hành chỉ nằm trong tay chủ đầu tư", ông Thọ nhấn mạnh.

Cần tiếp cận theo tư duy thị trường vốn, kiến tạo thị trường

Một đề xuất đáng chú ý được các chuyên gia đưa ra tại Hội thảo là xem xét quản lý mô hình sở hữu kỳ nghỉ theo hướng gần với thị trường vốn hơn là thị trường bất động sản truyền thống.

Theo phân tích của PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, trên thực tế, nhiều nhà đầu tư tham gia các dự án nghỉ dưỡng không nhằm mục đích sử dụng tài sản mà kỳ vọng nhận lợi nhuận từ hoạt động khai thác kinh doanh. Bản chất của giao dịch khi đó không chỉ là mua bán bất động sản, mà còn mang yếu tố đầu tư tài chính.

"Nếu một dự án có hàng trăm nhà đầu tư cùng góp vốn và cùng hưởng lợi từ hoạt động khai thác, thì về bản chất rất giống một doanh nghiệp có hàng trăm cổ đông", ông Thọ nhận xét.

Từ đó, ông đề xuất nghiên cứu các mô hình quản trị tương tự quỹ đầu tư hoặc doanh nghiệp đại chúng, trong đó chủ đầu tư có nghĩa vụ công bố thông tin, báo cáo tài chính và chịu sự giám sát độc lập. Theo ông, cách tiếp cận này không chỉ bảo vệ nhà đầu tư mà còn tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp làm ăn bài bản.

Thể chế phải đi trước một bước

Ở góc độ xây dựng chính sách, ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho rằng, câu chuyện sở hữu kỳ nghỉ phản ánh một thực tế lớn hơn là tốc độ phát triển của thị trường luôn nhanh hơn khả năng dự liệu của pháp luật.

Theo ông Hiếu, trong nhiều năm qua, không ít mô hình kinh doanh mới trong lĩnh vực bất động sản xuất hiện trước, sau đó cơ quan quản lý mới bắt đầu nghiên cứu để hoàn thiện hành lang pháp lý. Điều này khiến thị trường nhiều thời điểm rơi vào trạng thái "vừa làm vừa dò đường", làm gia tăng rủi ro cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư.

"Sở hữu kỳ nghỉ không phải là nhu cầu giả tạo. Đó là nhu cầu có thật của thị trường. Vấn đề đặt ra không phải là cấm hay không cấm, mà là phải có cơ chế để quản lý, minh bạch hóa và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia", ông Hiếu nhận định.

Theo ông Hiếu, nếu nhìn từ góc độ kinh tế, nhiều người tham gia các chương trình sở hữu kỳ nghỉ không đơn thuần muốn sở hữu một căn hộ hay một tuần nghỉ dưỡng cố định. Điều họ quan tâm là giá trị sử dụng, trải nghiệm dịch vụ và hiệu quả đầu tư mà sản phẩm mang lại.

Chính vì vậy, pháp luật không nên chỉ tiếp cận vấn đề dưới góc độ quyền sở hữu tài sản, mà cần nhìn rộng hơn tới các mô hình khai thác, chia sẻ lợi ích và huy động vốn đang hình thành trên thị trường.

Ông Hiếu cho rằng, thay vì chờ phát sinh tranh chấp mới sửa luật, cơ quan quản lý cần xây dựng một khung pháp lý đủ linh hoạt để các mô hình mới có thể được thí điểm và vận hành trong khuôn khổ minh bạch.

"Yêu cầu hiện nay là thể chế phải đi trước một bước. Những mô hình kinh doanh mới xuất hiện trong tương lai có thể hôm nay chúng ta chưa hình dung hết, nhưng pháp luật phải tạo được không gian để đổi mới sáng tạo, đồng thời kiểm soát được rủi ro cho nhà đầu tư", ông Hiếu nhấn mạnh.

Theo ông Hiếu, với các mô hình như sở hữu kỳ nghỉ, điều quan trọng nhất không phải là áp đặt quá nhiều rào cản hành chính, mà là yêu cầu công khai đầy đủ thông tin về quyền lợi, nghĩa vụ, cơ chế phân chia doanh thu, chi phí vận hành và trách nhiệm của chủ đầu tư. Khi mọi thông tin được minh bạch, thị trường sẽ tự sàng lọc những doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc và những mô hình thiếu bền vững.