Trông vào vốn FDI, M&A

Kể từ ngày 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản. Trước đó, trong năm 2018, mức trần này là 45%. 

Để phát triển một dự án bất động sản, thì doanh nghiệp cần 2 nguồn vốn chính, đó là vốn vay ngân hàng trung - dài hạn và vốn huy động từ khách hàng. Vốn huy động từ khách hàng chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư thực hiện từ 30-50% hạng mục. Trong bối cảnh nguồn cung đang dồi dào như hiện nay, vốn huy động từ khách hàng là rất khó, nguồn vốn vay ngân hàng chính là phao cứu sinh cho bất động sản.

Việc giảm trần vay trung và dài hạn đã buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), mua bán và sáp nhập (M&A)…

Kênh thu hút vốn vào bất động sản được trông chờ nhất là nguồn vốn FDI và M&A. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, năm 2018, tổng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản chiếm hơn 6,5 tỷ USD. Lớn nhất là thương vụ Tập đoàn Sumitomo liên danh với Tập đoàn BRG phát triển Dự án Khu đô thị thông minh Bắc Hà Nội (huyện Đông Anh) với diện tích 271 ha, tổng vốn đầu tư 4,138 tỷ USD. 

“Khoảng 1.000 công ty Nhật Bản sẽ đến đầu tư tại Việt Nam trong 10 năm tới”, ông Takimoto Koji, Trưởng đại diện Tổ chức Xúc tiến thương mại Nhật Bản (JETRO) tại TP.HCM cho biết. Với sự dịch chuyển, mở rộng đầu tư sang mảng bất động sản như năm 2017 - 2018, năm 2019 và những năm tiếp theo, thị trường sẽ tiếp tục “hứng” một lượng vốn lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore.

Ông Trần Lâm Bình, Giám đốc điều hành IMM Property (thành viên của IMM Group) cho hay: “Chúng tôi nhận được hơn 20 yêu cầu tìm kiếm các dự án căn hộ thương mại, tòa nhà văn phòng, khách sạn với quy mô từ 10 - 100 triệu USD từ các khách hàng Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia, Hồng Kông... Điều này cho thấy, bất động sản Việt Nam đang có sức hút rất lớn đối với các nhà đầu tư ngoại, từ các nhà đầu tư lớn và cả những nhà đầu tư quy mô nhỏ”.

TS. Bùi Quang Tín, Giám đốc điều hành Công ty luật Nhà quản lý nhận xét, nguồn vốn FDI cam kết vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục có chiều hướng tăng cao trong thời gian tới và khá đa dạng, từ phát triển nhà ở đến sản xuất công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và du lịch. Xuất hiện xu hướng mở rộng dòng vốn FDI vào các phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân. 

“Theo xu hướng này, hiện có rất nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Đây là một tín hiệu vui cho bất động sản Việt Nam”, ông Tín nói.

Vốn mới từ thị trường chứng khoán

Một kênh khác khá quen thuộc cũng được kỳ vọng sẽ tiếp sức cho bất động sản là thị trường chứng khoán. Mới đây, thị trường chứng khoán Việt Nam đã được FTSE Russell - một tổ chức cung cấp chỉ số uy tín toàn cầu, chính thức đưa vào danh sách xem xét để nâng hạng từ thị trường cận biên (Frontier) lên thị trường mới nổi hạng hai (Secondary Emerging).

Cùng với đó, các yếu tố vĩ mô năm 2019 mà Quốc hội đã thông qua khá thuận lợi: mức tăng GDP 6,6 - 6,8%, CPI khoảng 4%... sẽ hỗ trợ tốt cho thị trường chứng khoán tăng điểm. Quy mô thị trường chứng khoán đến nay đạt khoảng 113% GDP.

Theo ông Khương, bước vào quý I/2019, số lượng giao dịch chung cư, nhà liền kề và đất nền dự báo tăng trưởng và có khả năng cải thiện đáng kể doanh thu và lợi nhuận của các công ty bất động sản. Một trong những biểu hiện dễ nhận thấy nhất là việc các cổ phiếu nhóm ngành bất động sản niêm yết trên thị trường dần thu hút được nhiều hơn sự quan tâm của dòng tiền.

Đồng quan điểm, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc môi giới của Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam nhận định, các yếu tố như kinh tế tiếp tục tăng trưởng và ổn định, khả năng liên kết giữa các đô thị ngày càng mở rộng, doanh nghiệp bất động sản gia tăng tiềm lực, nhu cầu đất nền và nghỉ dưỡng ngày càng được ưa chuộng đang khiến cổ phiếu bất động sản có tiềm năng tăng trưởng tốt.

Việc công ty Vinhomes thu hút được 1,8 tỷ USD từ Quỹ đầu tư GIC (Singapore) và làn sóng lên sàn thành công của Công ty cổ phần Vincom Retail (VRE), Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (VPI), CEN Land, Công ty cổ phần Đầu tư Everland (EVG), Công ty cổ phần Kosy (KOS)… đang là những động lực lớn để các doanh nghiệp bất động sản lên sàn huy động vốn trong năm 2019.

Ngoài ra, trong bối cảnh siết nguồn vốn bất động sản, các doanh nghiệp cần nghiên cứu các hình thức huy động vốn như phát hành trái phiếu bất động sản (Novaland đã làm thành công trong năm 2018), trái phiếu dự án (Vinaconex Xuân Mai, Dự án The Long Châu) hoặc đa dạng hoá liên doanh liên kết góp vốn bằng đất… để huy động nguồn vốn lớn từ xã hội.