Nhà đầu tư không còn đi tìm một khu đất

Trong buổi làm việc với lãnh đạo tỉnh Tây Ninh mới đây, Swiss Asia Partner SA (Thụy Sỹ) công bố kế hoạch đầu tư hơn 100 triệu USD xây dựng nhà máy sản xuất sữa đạt tiêu chuẩn châu Âu tại Khu công nghiệp sinh thái Prodezi. Ông Philippe Phan Van Ho, Giám đốc điều hành Swiss Asia Partner SA, không nhấn mạnh giá thuê đất hay ưu đãi đầu tư, mà đề cập đến hệ thống xử lý nước thải, giải pháp sử dụng năng lượng hiệu quả, định hướng cộng sinh công nghiệp và các tiêu chuẩn ESG mà Prodezi theo đuổi.

Chi tiết ấy phản ánh xu hướng mới của dòng vốn FDI. Nhà đầu tư không chỉ tìm địa điểm đặt nhà máy, mà còn tìm một hệ sinh thái giúp doanh nghiệp vận hành hiệu quả trong nhiều thập kỷ.

Theo ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Prodezi Long An, Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị ngoài việc nâng yêu cầu về chất lượng thu hút FDI, còn mở ra cách tiếp cận mới đối với bất động sản công nghiệp. Trong bối cảnh đó, nhà phát triển khu công nghiệp cần chuyển từ vai trò cung cấp quỹ đất, hạ tầng sang kiến tạo hệ sinh thái sản xuất, dịch vụ và đổi mới sáng tạo. Thay vì chỉ bàn giao mặt bằng, cần đồng hành với doanh nghiệp từ chuẩn bị đầu tư, hoàn thiện thủ tục, xây dựng nhà máy, đến vận hành, thực hiện mục tiêu ESG và kết nối chuỗi cung ứng.

“Prodezi định hướng phát triển khu công nghiệp sinh thái ngay từ khâu quy hoạch, với mục tiêu xử lý 100% nước thải đạt quy chuẩn, từng bước tái sử dụng tối thiểu 25% lượng nước sau xử lý, đáp ứng khoảng 20% nhu cầu điện từ điện mặt trời mái nhà và dành khoảng 25% diện tích cho cây xanh cùng hạ tầng kỹ thuật dùng chung”, ông Minh chia sẻ.

Cũng theo ông Minh, ESG không chỉ là yêu cầu tuân thủ, mà phải tạo ra hiệu quả vận hành, giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí, kiểm soát rủi ro và đáp ứng tốt hơn yêu cầu từ thị trường xuất khẩu, các định chế tài chính cũng như chuỗi cung ứng toàn cầu.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam thông tin, nếu trước đây doanh nghiệp FDI ưu tiên khu công nghiệp có quỹ đất lớn và lao động dồi dào, thì nay họ đặt nặng hơn các tiêu chí về hạ tầng điện, nước ổn định, phát triển xanh... Hiệu quả của một khu công nghiệp không chỉ được đánh giá bằng tỷ lệ lấp đầy, mà còn ở hiệu quả sử dụng đất, tài nguyên, giá trị gia tăng tạo ra, khả năng tiếp nhận công nghệ và tác động môi trường.

Cạnh tranh không chỉ bằng giá thuê

Các chuyên gia khẳng định, Việt Nam vẫn sở hữu nhiều lợi thế trong thu hút FDI như vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng châu Á, mạng lưới hiệp định thương mại tự do (FTA) rộng, môi trường chính trị ổn định và năng lực sản xuất ngày càng cải thiện. Tuy nhiên, lợi thế cạnh tranh hiện không còn được quyết định chủ yếu bởi giá thuê đất hay chi phí lao động, mà bởi tổng chi phí vận hành và mức độ rủi ro trong suốt vòng đời dự án.

Một khu công nghiệp có giá thuê thấp, nhưng thường xuyên thiếu điện, thiếu nước, gián đoạn logistics hoặc mất nhiều thời gian cho thủ tục mở rộng sản xuất sẽ khiến chi phí thực tế của doanh nghiệp cao hơn rất nhiều.

Theo đó, năng lực cạnh tranh đang chuyển sang những yếu tố ít nhìn thấy hơn như chất lượng hạ tầng điện, nước, xử lý nước thải, logistics, khả năng tiếp cận năng lượng xanh, hệ sinh thái nhà cung ứng, nguồn nhân lực và năng lực đồng hành của chủ đầu tư.

Bà Lê Thị Huyền Trang nhận xét, xu hướng này thể hiện rõ ở các dự án khu công nghiệp mới. Từ khâu quy hoạch, yếu tố phát triển xanh đã trở thành nền tảng, trong khi tư duy phát triển chuyển từ cung cấp quỹ đất sang xây dựng hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh.

“Nhiều nhà đầu tư không chỉ cung cấp hạ tầng cứng như điện, nước, đường sá, mà còn phát triển các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp trong suốt quá trình xây dựng và vận hành nhà máy”, bà Trang nói.

Tại Prodezi, định hướng này được thể hiện thông qua mô hình cộng sinh công nghiệp. Ông Trương Khắc Nguyên Minh cho hay, doanh nghiệp hướng tới việc tạo điều kiện để các nhà máy trao đổi nguyên liệu, năng lượng, nước và phụ phẩm với nhau, đồng thời kết nối với doanh nghiệp, nhà cung ứng và đơn vị dịch vụ trong khu vực. Mục tiêu ngoài nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên, còn mở rộng cơ hội để doanh nghiệp Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng của các doanh nghiệp FDI.

Khu công nghiệp cần một hệ sinh thái mới

Nếu trước đây, phát triển khu công nghiệp chủ yếu là bài toán quỹ đất và hạ tầng, thì mô hình khu công nghiệp sinh thái đòi hỏi chi phí đầu tư lớn hơn, thời gian hoàn vốn dài hơn và sự phối hợp của nhiều chủ thể.

Để xây dựng khu công nghiệp sinh thái và thông minh, chủ đầu tư phải chú trọng xây dựng hạ tầng tuần hoàn, năng lượng sạch, tái sử dụng nước, quản lý phát thải và nền tảng số. Đây đều là các khoản đầu tư mang lại lợi ích dài hạn, nhưng khó thu hồi vốn trong thời gian ngắn.

Bởi vậy, điều doanh nghiệp mong muốn không chỉ là ưu đãi đầu tư theo cách truyền thống, mà là các cơ chế khuyến khích gắn với kết quả thực hiện. Chẳng hạn, có thể nghiên cứu chính sách thuế phù hợp đối với phần đầu tư đáp ứng tiêu chí xanh, áp dụng khấu hao nhanh cho tài sản xanh và tài sản số, đồng thời ghi nhận hợp lý chi phí cho hạ tầng tuần hoàn, nghiên cứu và phát triển (R&D), chuyển đổi số, đào tạo nhân lực và phát triển nhà cung cấp trong nước.

Các chính sách này có thể gắn với những chỉ tiêu đo lường được như tỷ lệ tái sử dụng nước, tỷ trọng năng lượng tái tạo, mức giảm phát thải, hiệu quả sử dụng đất và tài nguyên hay số lượng liên kết cộng sinh.

“Cách tiếp cận dựa trên kết quả vừa khuyến khích đầu tư thực chất, vừa bảo đảm nguồn lực hỗ trợ được sử dụng đúng mục tiêu và tạo ra hiệu quả lâu dài”, lãnh đạo Prodezi Long An nêu quan điểm.

Tương tự, ông Phạm Bình An, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM khuyến nghị, khi chuyển đổi xanh trở thành yêu cầu tất yếu, chính sách cũng cần dịch chuyển từ hỗ trợ “đầu vào” sang đánh giá “đầu ra”, tập trung vào kết quả giảm phát thải, nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng và mức độ đáp ứng các tiêu chuẩn ESG.

Có thể thấy, khi dòng vốn FDI thế hệ mới không chỉ tìm kiếm một quỹ đất, mà hướng tới một hệ sinh thái sản xuất bền vững, thì các nhà phát triển khu công nghiệp cũng buộc phải đổi vai, từ người cung cấp hạ tầng trở thành người kiến tạo giá trị dài hạn cho doanh nghiệp.