Dần mất giá

Từng được mệnh danh là dòng sản phẩm chủ đạo trên thị trường bất động sản, nhưng phân khúc đất nền phía Nam dần “mất giá” từ năm 2022 tới nay. Trong đó, điểm sáng duy nhất đến từ đầu năm 2025 khi hàng loạt dự án mới mở bán, nhưng phải dừng bán chỉ sau vài tháng vì không có giao dịch.

Khảo sát tại những thị trường từng là tâm điểm của phân khúc đất nền như Tây Ninh, Đồng Nai, TP.HCM, phóng viên không ghi nhận dự án mới mở bán. Tại Tây Ninh, đầu năm 2025, Dự án An Huy Mỹ Việt (diện tích 60 ha tại xã Đức Hòa, gồm 2.500 sản phẩm đất nền) được An Huy Group mở bán, nhưng tới tháng 6 phải dừng lại do không có giao dịch. Cuối năm 2025, chủ đầu tư này một lần nữa triển khai bán hàng tại Hà Nội, nhưng vẫn rơi vào cảnh không có giao dịch và hiện chưa có kế hoạch bán hàng trở lại.

Trong quý I/2026, thị trường tỉnh Tây Ninh không có dự án nào mới chào bán ra thị trường. Ông Võ Thành Đạt, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản WestLand (một doanh nghiệp chuyên phân phối sản phẩm bất động sản tại Tây Ninh) cho biết, thị trường đất nền không xuất hiện dự án mới tại địa phương này từ cuối năm 2025 tới nay. Nguyên nhân là khách hàng không còn mặn mà với dòng sản phẩm đất nền để đầu tư.

Tại TP.HCM, phân khúc đất nền cũng không xuất hiện dự án mới trong quý I/2026, đồng thời dự án mở bán nhưng không có giao dịch. Đơn cử, Dự án Alana City của Phương Trường An Group gồm hơn 2.000 sản phẩm đất nền phân lô, được mở bán đầu năm 2025, nhưng chỉ trong vài tháng sau đó đã phải dừng bán vì lượng giao dịch quá thấp.

Tình cảnh tương tự cũng xảy ra tại tỉnh Đồng Nai trong quý I/2026. Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Đại Dũng cho biết, phân khúc đất nền dự án không còn được khách hàng quan tâm, một phần vì hiệu quả đầu tư thấp, phần nữa là mức giá cao.

Sẽ bị thay thế

Ông Dương Đạt, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản FCI Land cho biết, đất nền đang dần bị chính các chủ đầu tư từng ăn nên làm ra nhờ phân khúc này quay lưng, dù họ vẫn có quỹ đất để phát triển dự án. Nguyên nhân là hiệu quả đầu tư thấp, khi chi phí đầu tư quỹ đất, làm hạ tầng, tiền sử dụng đất… quá cao, còn giá bán thấp, giao dịch lại không có. Với chi phí tương tự, nếu doanh nghiệp triển khai dự án nhà phố, thì giá bán sẽ được đẩy cao hơn, giao dịch cũng khả quan và dễ ra hàng hơn.

“Đặc biệt, phân khúc đất nền đang gặp một vấn đề lớn là mất lòng tin của khách hàng. Những năm 2018 - 2022, hàng chục ngàn sản phẩm tại các tỉnh phía Nam được bán ra, nhưng khách hàng không thể chuyển nhượng được, hiệu quả đầu tư bằng 0”, ông Đạt nói.

Trên thị trường hiện có hàng chục dự án tại Đồng Nai, Tây Ninh, TP.HCM được đầu tư bài bản, nhưng chủ đầu tư đều chào bán sỉ cho giới đầu tư có nhu cầu. Đơn cử, tại Long Thành, Đồng Nai, mỗi dự án đất nền như Khu dân cư Long Thành, Khu dân cư Tam Phước… có hàng chục sản phẩm đã có sổ từng nền được chào bán sỉ với giá chỉ 15 - 25 triệu đồng/m2, nhưng vẫn không thể tìm được nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập tại TP.HCM cho biết, những gì đang diễn ra cho thấy, thị trường đất nền không chỉ điều chỉnh theo chu kỳ, mà đang bước vào quá trình tái cấu trúc sâu rộng. Trong bối cảnh đó, câu hỏi không còn là thị trường đất nền có phục hồi hay không, mà là phục hồi theo hướng nào.

“Tôi thấy cuộc sàng lọc đang dần định hình lại ‘luật chơi’ mới cho phân khúc này, trong đó đất nền sẽ được thay thế bằng dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực cũng như đầu tư sinh lời như nhà phố”, ông Hoàng nói.