“Tai họa bất ngờ”

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài, bắt đầu từ năm 2011, khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ để kiểm soát lạm phát, khiến dòng tín dụng cho bất động sản bị siết lại.

Theo nhóm nghiên cứu của Ths.Nguyễn Tuấn Dương và Ths. Lưu Hữu Đức, Học viện Tài chính, việc hãm phanh đột ngột dòng tín dụng cho bất động sản khiến cho nhiều doanh nghiệp trong ngành rơi vào khủng hoảng, bởi các doanh nghiệp chưa chuẩn bị để đối phó với cuộc khủng hoảng bất ngờ và kéo dài này.

Khi thị trường không tiếp cận được vốn, thanh khoản ngay lập tức bị đóng băng, hàng tồn kho chất đống. Theo ước tính, số lượng căn hộ tồn kho cuối năm 2012, đầu năm 2013 khoảng 70.000 căn hộ và số hàng tồn kho này phải mất 7 năm để tiêu thụ hết (chưa kể tồn kho ở các phân khúc khác như nhà thấp tầng, liền kề, đất nền…). Việc hàng tồn kho lớn đã gây tác động tiêu cực đến dòng tiền và tài chính của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản

Nguồn: Nhóm nguyên cứu Ths.Nguyễn Tuấn Dương và Ths. Lưu Hữu Đức - Học viện Tài chính
và Đầu tư Bất động sản

Trong giai đoạn 2011 - 2012, khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm mạnh và xuống mức đáng lo ngại. Cụ thể, khả năng thanh toán nhanh năm 2010 đang ở mức 1,05 lần đã xuống còn 0,65 lần năm 2011 và tiếp tục giảm xuống 0,61 lần năm 2012. Trong khi đó, khả năng thanh toán hiện thời cũng giảm từ mức 1,83 của năm 2010 xuống 1,55 năm 2011 và dù có nhích nhẹ trở lại ở mức 1,57 năm 2012, nhưng việc thị trường bất động sản đóng băng, tồn kho lớn, không thể chuyển hoá thành tiền mặt khiến nhiều công ty không thể trả được nợ đến hạn. Do đó, nợ xấu liên quan đến bất động sản cũng tăng cao, chiếm 80% tổng nợ xấu của ngành ngân hàng.

Không chỉ khả năng thanh toán giảm mạnh, khả năng thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản cũng giảm mạnh, từ mức trên 12 lần năm 2010, xuống còn gần 2,6 lần trong năm 2012, thậm chí trong năm 2011 chỉ còn 2,4 lần, mức thấp nhất kể từ năm 2006. Điều này cho thấy, hiệu quả sử dụng vốn vay của các công ty trong ngành giảm xuống. Nguyên nhân chính là chính sách thắt chặt tiền tệ, khiến lãi suất ở mức rất cao, có lúc lên đến trên 20%/năm.

Thiếu vốn, đầu ra không có khiến hàng trăm dự án phải dừng triển khai, nằm “trơ gan cùng tuế nguyệt” hàng năm trời. Hệ quả đã khiến cho không chỉ ngành bất động sản, mà cả nền kinh tế khó khăn, trong đó chịu tác động lớn nhất là ngành ngân hàng và vật liệu xây dựng. Chỉ tính riêng trong năm 2013, đã có hơn 10.000 doanh nghiệp ngành xây dựng giải thể, hoặc tạm dừng hoạt động, theo thống kê của Bộ Xây dựng.

Một lý do nữa khiến các doanh nghiệp rơi vào tình cảnh khó khăn, theo nhóm nghiên cứu của Ths.Nguyễn Tuấn Dương và Ths. Lưu Hữu Đức, là do các công ty bất động sản đã không nghiên cứu kỹ nhu cầu của khách hàng khi thiết kế các sản phẩm bất động sản. Trong khi đa số người dân có thu nhập khiêm tốn và có nhu cầu lớn với căn hộ giá phải chăng và diện tích nhỏ, thì các doanh nghiệp lại quá tập trung vào phân khúc cao cấp, các căn hộ chung cư có diện tích lớn, dẫn đến cung và cầu không thể gặp nhau.

Bên cạnh đó, do đầu tư dàn trải, nên khi không tiếp cận được vốn, các dự án bị dở dang, chậm tiến độ khiến sản phẩm bất động sản bị tồn đọng trên diện rộng.

Khả năng thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản

Nguồn: Nhóm nguyên cứu Ths.Nguyễn Tuấn Dương và Ths. Lưu Hữu Đức - Học viện Tài chính
và Đầu tư Bất động sản

Dễ thở hơn

Trước sự khó khăn kéo dài của thị trường bất động sản, ảnh hưởng chung đến cả nền kinh tế, đầu năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02, trong đó có nhiều giải pháp hỗ trợ bất động sản. Sau Nghị quyết 02 của Chính phủ, các bộ, ngành đã ban hành các văn bản hướng dẫn như nới tín dụng và đưa ra nhiều giải pháp giảm lượng hàng tồn kho bất động sản.

Với những nỗ lực của Chính phủ và các bộ, ngành, thị trường bất động sản bắt đầu có những bước trở mình vào cuối năm 2013. Bắt đầu từ khoảng thời gian này, thanh khoản thị trường tăng lên, các đợt mở bán cũng rầm rộ được triển khai, hàng tồn kho giảm xuống rõ rệt.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, tồn kho bất động sản cuối năm 2013 giảm gần 1/3 so với đầu năm, chủ yếu do các doanh nghiệp cơ cấu lại dòng sản phẩm, tập trung lớn cho dòng sản phẩm có giá dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích dưới 70 m2.

Thanh khoản dần cải thiện cũng giúp bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản bớt ảm đạm hơn. Nhiều doanh nghiệp đã thoát lỗ, thậm chí một số doanh nghiệp vượt chỉ tiêu lợi nhuận năm.

Số liệu sơ bộ từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, khả năng thanh toán nhanh của các doanh nghiệp dù vẫn còn dưới 1, nhưng đã tăng lên mức 0,79 lần so với 0,61 lần của năm 2012. Trong khi đó, khả năng thanh toán hiện thời của các doanh nghiệp trong ngành cũng tăng lên lức 1,75 lần, gần về với mức của năm 2010.

Bên cạnh đó, khả năng thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp cũng được cải thiện, lên mức 4,61 lần, dù vẫn thấp so với giai đoạn từ 2010 về trước. Lý do chính là các doanh nghiệp ít phụ thuộc hơn vào nguồn vốn ngân hàng và không đầu tư dàn trải. Ngoài ra, lãi suất cho vay cũng dần được hạ xuống, hiện chỉ còn trên dưới 10%/năm, cũng hỗ trợ nhiều cho các doanh nghiệp.

Đánh giá về triển vọng thị trường trong năm 2014 và các năm tiếp theo, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đều cho rằng, thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất và đang dần phục hồi.

Theo đánh giá của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn sóng gió và những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường sẽ phát huy tác dụng rõ rệt hơn trong năm 2014.

Trong khi đó, theo nhóm nghiên cứu của Ths.Nguyễn Tuấn Dương và Ths. Lưu Hữu Đức, sự đóng băng của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2011 - 2013 là một cuộc thử nghiệm sức khoẻ của các doanh nghiệp trong ngành. Sau giai đoạn này, thị trường sẽ từng bước phục hồi và phát triển. Điều quan trọng là các công ty cần rút ra những bài học kinh nghiệm cho mình để tránh lặp lại những sai lầm, hướng đến sự phát triển bền vững.

Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội cũng đánh giá, năm 2014, thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn, do đó, cơ hội “làm ăn” cũng sẽ nhiều hơn. Đó cũng là nhìn nhận của nhiều doanh nghiệp khi xây dựng kế hoạch kinh doanh năm 2014.

Năm 2014, CTCP Tập đoàn Hà Đô (HDG) đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất 1.746 tỷ đồng, tăng 1,63 lần so với năm 2013; lợi nhuận trước thuế hợp nhất dự kiến 223 tỷ đồng, tăng 1,5 lần. Tổng CTCP Đầu tư phát triển xây dựng (DIG) dự kiến mức tăng trưởng từ 15 - 40% cả về doanh thu và lợi nhuận trong năm 2014. CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm (NTL) cũng dự kiến kế hoạch lợi nhuận trước thuế 95 tỷ đồng, cao hơn 5 tỷ đồng so với kế hoạch năm 2013...

Trần Lê (ĐTCK)