Tồn kho cao, nợ vay lớn

“Mùa đông khắc nghiệt” là từ mà các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán VNDirect dùng để mô tả về quý IV/2022 cũng như giai đoạn đầu năm 2023 của thị trường bất động sản.

Theo VNDirect, nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ giảm như việc doanh nghiệp khó tìm được cách đảo nợ do các quy định chặt chẽ hơn về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và thắt chặt tín dụng, lãi suất vay mua nhà tăng, nguồn cung mới sụt giảm đến từ trì hoãn quá trình phê duyệt dự án do chờ Luật Đất đai sửa đổi.

Báo cáo kết quả kinh doanh quý IV và cả năm 2022 của các doanh nghiệp địa ốc cũng đã thể hiện rõ điều này. Phần lớn doanh nghiệp đều ghi nhận kết quả kinh doanh sa sút, thậm chí lỗ nặng.

Đáng lo ngại là hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu tăng mạnh, chỉ xét riêng lượng hàng tồn kho của 10 doanh nghiệp địa ốc lớn nhất niêm yết trên sàn chứng khoán, tổng giá trị đã lên tới 270.000 tỷ đồng.

Khi thị trường thuận lợi, giá trị hàng tồn kho tăng cũng không đáng ngại, vì nó cho thấy hoạt động đầu tư của doanh nghiệp đó đang được đẩy mạnh. Hàng tồn kho càng cao, chứng tỏ doanh nghiệp đang có nhiều dự án “gối đầu” để mở bán ghi nhận doanh thu trong tương lai.

Nhưng trong năm 2022, khi hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn về thanh khoản, tồn kho tăng cao khiến các chủ đầu tư phải đối mặt với việc không có dòng tiền trở về để thanh toán các chi phí phát sinh, các khoản nợ đến hạn và vốn để đầu tư dự án mới.

Câu chuyện trong thời gian tới vẫn là dòng tiền của doanh nghiệp, khi tình trạng phổ biến trên thị trường hiện nay là nhiều doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho lớn, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn có xu hướng tăng mạnh. Điều này khiến cho lượng tiền và các tài sản tương đương tiền có dấu hiệu suy giảm, từ đó tạo ra hiện tượng âm dòng tiền kinh doanh.

Ghi nhận từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy, nhiều doanh nghiệp đang âm dòng tiền khá lớn, thậm chí duy trì trong nhiều năm liền như DIC Corp (2.531,3 tỷ đồng), Khang Điền (1.824 tỷ đồng), Khải Hoàn Land (1.025 tỷ đồng)…

Khi dòng tiền kinh doanh âm do tăng tồn kho và các khoản phải thu, doanh nghiệp sẽ phải xoay xở để bù đắp sự thiếu hụt dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp chọn thanh lý tài sản, thu hồi khoản đầu tư vào đơn vị khác… để thu hồi tiền mặt, song phổ biến hơn cả vẫn là tăng vay mượn.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền, dù trong năm 2022 ghi nhận 2.912 tỷ đồng doanh thu và 1.102 tỷ đồng lợi nhuận, nhưng do hàng tồn kho tăng khiến cho dòng tiền hoạt động kinh doanh của Nhà Khang Điền âm 1.824 tỷ đồng.

Dòng tiền kinh doanh âm nghĩa là lợi nhuận chỉ ghi nhận trên sổ sách chứ không thu được tiền mặt. Để có tiền hoạt động, doanh nghiệp này đã đi vay gần 4.209 tỷ đồng. Đồng thời, Nhà Khang Điền cũng tiến hành chi trả 1.208 tỷ đồng nợ gốc vay. Việc gia tăng đi vay khiến tổng dư nợ vay tài chính của Nhà Khang Điền tăng 165% so với đầu năm, lên 6.771 tỷ đồng, gồm 1.028 tỷ đồng vay ngắn hạn và 5.743 tỷ đồng vay dài hạn. Dư nợ vay tài chính chiếm 69% tổng nợ phải trả của doanh nghiệp (9.838 tỷ đồng).

Thực hiện phương án tái cơ cấu

Việc gia tăng nợ vay để bù đắp cho dòng tiền kinh doanh âm được xem là giải pháp kỹ thuật tất yếu với các doanh nghiệp nhằm đảm bảo hoạt động. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn còn siết chặt, kênh trái phiếu vẫn chưa được khơi thông thì không còn nhiều cơ hội thực hiện giải pháp kỹ thuật về tài chính như trường hợp của Nhà Khang Điền, một số doanh nghiệp ở trong tình thế buộc phải tái cơ cấu để phục hồi.

Chẳng hạn, với Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, doanh nghiệp này hiện có tổng nợ phải trả là 13.576 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay tài chính ngắn và dài hạn gần 4.440 tỷ đồng, với hơn 50% là nợ trái phiếu (2.510 tỷ đồng).

Trong buổi gặp gỡ các đơn vị thành viên, lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết, đã xây dựng kế hoạch tái cấu trúc tài chính thông qua việc giảm nợ vay trái phiếu (trước đó, Phát Đạt đã chi hơn 1.300 tỷ đồng tất toán nghĩa vụ trái phiếu và các khoản vay ngân hàng). Công ty cũng thay đổi danh mục sản phẩm, tập trung nhiều hơn cho những dự án bất động sản dân dụng có đầy đủ pháp lý để tạo thanh khoản.

Với Tập đoàn Novaland, đã bắt đầu thực hiện đề án tái cấu trúc, sắp xếp lại cơ cấu tổ chức, trong đó việc ông Bùi Thành Nhơn - người sáng lập doanh nghiệp trở lại ghế Chủ tịch vào cuối tuần qua là một phần trong đề án tái cấu trúc mà NovaGroup - cổ đông lớn nhất của Novaland, đang thực hiện để đảm bảo ổn định hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Trước đó, NovaGroup cũng thực hiện giao dịch bán bớt cổ phần của Novaland để tập trung bổ sung các nguồn vốn, thực hiện các phương án xử lý trái phiếu, đồng thời đưa hệ số tài chính của doanh nghiệp về mức an toàn trong chiến lược tái cấu trúc toàn Tập đoàn đã được Hội đồng Quản trị thông qua.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thị trường đang có những yếu tố lành mạnh như đưa sản phẩm bất động sản về với nhu cầu ở thực. Nhiều chủ đầu tư phải định hướng lại phân khúc phát triển để không vượt quá nhu cầu ở thực. Điều này giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn.

“Thị trường hiện tại không quá bi quan, các sản phẩm bất động sản đang được dung hòa lại, từ đó doanh nghiệp hiểu mình cần làm gì, Nhà nước cũng nắm bắt rõ những khó khăn để gỡ nút thắt cho doanh nghiệp”, bà Trang tin tưởng.