Đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản hiện nay

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nguồn vốn vay (như vay từ ngân hàng, vay từ cổ đông, hay phát hành trái phiếu...) luôn đóng vai trò vô cùng quan trọng bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu. Trên thực tế, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hàng đầu Việt Nam đều sử dụng nguồn vốn vay, nói cách khác, các doanh nghiệp này đều sử dụng đòn bẩy tài chính ở nhiều mức độ khác nhau.

Luật Đầu tư không có quy định chính thức về tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản ngày 06/01/2022, nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Trong 2 năm 2021 và 2022, tổng nợ phải trả của 5 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hàng đầu Việt Nam có niêm yết trên thị trường chứng khoán lần lượt là 130.000 tỷ đồng (2021) và 272.000 tỷ đồng (2022), trong khi vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp này lần lượt là 116.000 tỷ đồng (2021) và 136.000 tỷ đồng (2022).

Theo đó, tỷ lệ tổng nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu trung bình của các doanh nghiệp này trong 2 năm 2021 và 2022 lần lượt là 1,13 và 1,52, cá biệt có doanh nghiệp có tổng nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu lên tới 4,73 trong năm 2022. Đồng thời, tỷ lệ tổng nợ phải trả trên tổng nguồn vốn trung bình của các doanh nghiệp này trong 2 năm 2021 và 2022 lần lượt là 52% và 57%, cá biệt có doanh nghiệp có tỷ lệ tổng nợ phải trả trên tổng nguồn vốn lên đến gần 80% trong năm 2022.

Như đã đề cập ở trên, sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hiệu quả sẽ mang lại những lợi ích rất lớn. Tuy nhiên cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nếu không cẩn thận khi sử dụng. Nói cách khác, đòn bẩy tài chính không phải là một sự đảm bảo chắc chắn cho thành công, bởi vì khả năng xuất hiện các khoản lỗ cũng tăng lên, nếu như doanh nghiệp ở vào một vị thế có tỷ lệ đòn bẩy nợ cao nhưng lại không hoạt động hiệu quả.

Theo số liệu phân tích liên quan đến tỷ lệ tổng nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu ở trên, việc doanh nghiệp có tỷ lệ tổng nợ phải trả trên tổng nguồn vốn lên đến gần 80% được hiểu đơn giản như việc doanh nghiệp đó đầu tư vào một bất động sản với giá 100 đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ cần 20 đồng và 80 đồng còn lại được huy động từ nguồn vốn vay.

Dưới đây là minh họa cho 2 trường hợp được đơn giản hóa này (tình huống giả lập đã bỏ qua các yếu tố khác, như giá trị thị trường của bất động sản khi mua vào, mức tăng bình quân của bất động sản, các chi phí nhằm duy trì hoạt động của doanh nghiệp...).

Trường hợp 1 - giá trị bất động sản tăng: giả sử trong 1 năm giá trị bất động sản tăng lên 120 đồng và chi phí lãi vay là 10 đồng, thì doanh nghiệp sẽ có lợi nhuận là 10 đồng = (120-100-10). Trong trường hợp này, doanh nghiệp có tỷ suất lợi nhuận rất cao (so với vốn chủ sở hữu) lên đến 50% (=10/20).

Trường hợp 2 – giá trị bất động sản giảm: Giả sử trong 1 năm, giá trị bất động sản giảm xuống 80 đồng (chi phí lãi vay cũng là 10 đồng), thì doanh nghiệp đó lỗ 30 đồng (âm cả vốn chủ sở hữu): = (80 - 100 - 10).

Trong điều kiện nền kinh tế phát triển ổn định, hoạt động sản xuất, kinh doanh thuận lợi, thị trường khởi sắc, có thể dự đoán rằng, khả năng xảy ra trường hợp (1) cao hơn khả năng xảy ra trường hợp (2); và ngược lại, nếu nền kinh tế lâm vào hoàn cảnh khó khăn, hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ, thị trường ảm đạm, hệ thống quản trị nội bộ của doanh nghiệp hoạt động kém hiệu quả, thì khả năng xảy ra trường hợp (2) cao hơn khả năng xảy ra trường hợp (1).

Quy định về thuế liên quan đến chi phí lãi vay

Theo quy định tại khoản 3, điều 16, Nghị định 132/2020/NĐ-CP ngày 05/11/2020, tổng chi phí lãi vay sau khi trừ lãi tiền gửi và lãi cho vay phát sinh trong kỳ của người nộp thuế được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 30% của tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ cộng chi phí lãi vay sau khi trừ lãi tiền gửi và lãi cho vay phát sinh trong kỳ cộng chi phí khấu hao phát sinh trong kỳ của người nộp thuế (“mức khống chế”).

Theo đó, nếu chi phí lãi vay càng lớn thì càng có khả năng một phần lớn chi phí này bị khống chế và không được khấu trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp. Điều này làm tăng thêm khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đồng thời tác dụng là “lá chắn thuế” của đòn bẩy tài chính sẽ không còn hiệu quả đầy đủ.

Theo số liệu được phân tích từ Báo cáo tài chính riêng của 5 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hàng đầu Việt Nam có niêm yết trên thị trường chứng khoán, một tỷ lệ đáng kể số chi phí lãi vay vượt mức khống chế. Tổng chi phí lãi vay vượt mức khống chế của 5 doanh nghiệp nói trên lần lượt là 1.6 nghìn tỷ đồng trong năm 2021 (chiếm 33% tổng chi phí lãi vay thuần), và 3 nghìn tỷ đồng trong năm 2022 (chiếm tới 63% tổng chi phí lãi vay thuần). Con số này chưa bao gồm chi phí lãi vay vượt mức khống chế của các công ty con của 5 doanh nghiệp này.

Trong hoàn cảnh thị trường bất động sản đang rất khó khăn, việc một phần lớn chi phí lãi vay của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được khấu trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạo áp lực lớn hơn, tăng thêm độ khó khăn cho các doanh nghiệp này.

Đề xuất từ góc độ thuế

Hiện nay, Chính phủ cùng với các bộ, ngành đã và đang rất khẩn trương bàn cách giải cứu thị trường bất động sản (như Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp; các Công điện số 1156/CĐ-TTg, số 1163/CĐ-TTg, số 1164/CĐ-TTg; Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 27/01/2023 về đôn đốc thực hiện nhiệm vụ trọng tâm sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán Quý Mão 2023; Hội nghị trực tuyến về gỡ khó cho bất động sản ngày 17/2, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai,...). Tuy nhiên, dường như việc hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản thông qua giảm gánh nặng chi phí lãi vay vượt “mức khống chế” chưa được tính đến.

Về phía doanh nghiệp, trong hoàn cảnh thị trường bất động sản đang rất khó khăn, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chủ động trong việc tái cấu trúc, tái cơ cấu lại các khoản nợ vay (ví dụ áp dụng chiến lược chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần, phát hành cổ phiếu bổ sung, thanh toán các khoản vay, mua lại trái phiếu doanh nghiệp, tái cấu trúc nợ, giản nợ, chuyển nhượng các dự án đầu tư, chuyển nhượng vốn, thoái vốn...) để giảm bớt chi phí lãi vay, đồng thời cải thiện dòng tiền.

Trong hoàn cảnh khó khăn hiện nay, doanh nghiệp cần hết sức thận trọng trong việc xem xét các yếu tố có liên quan cả bên trong (hệ thống quản trị nội bộ của doanh nghiệp, tình hình kinh doanh, sức khỏe tài chính, nhân sự...) lẫn bên ngoài doanh nghiệp (môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chính sách kinh tế vĩ mô của Chính phủ, bộ, ngành như lãi suất, tỷ giá hối đoái, chính sách thuế...); đồng thời rút kinh nghiệm từ những tình huống thị trường đóng băng đã xảy ra trong giai đoạn 2003 - 2006 và 2009 - 2013, từ đó đánh giá mức độ tác động và đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm gia tăng tỷ suất lợi nhuận và hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất.

---------------------------------------------

Các quan điểm và ý kiến được nêu trong tài liệu này là của tác giả và không nhất thiết thể hiện các quan điểm và ý kiến của KPMG Việt Nam.