Đẹp mà “long đong”

Năm 2009, khi thị trường bất động sản TP.HCM đang ở giai đoạn cao trào nóng sốt, thị trường xuất hiện một dự án được đánh giá là siêu cao cấp tại mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ nối với Nguyễn Văn Linh huyện Nhà Bè cũ mang tên Kenton Residence. 

Dự án do Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư, với vị trí sát mép kênh Rạch Bàng.

Dự án có tổng diện tích 9,1 ha, với 3 phân khu Plaza, Sky Villa và Residences với 9 block với 1.640 căn hộ. Khi đó, chủ đầu tư “chơi lớn” khi thiết kế cả thang máy đưa xe ô tô của cư dân lên căn hộ của mình, cùng với đó dự án được quảng cáo là thiên đường nhiệt đới bởi giáp mặt kênh và có bến du thuyền cho cư dân.

Tổng vốn đầu tư cho dự án này vào thời điểm đó là 300 triệu USD, được dự kiến hoàn thành vào năm 2011. Tới năm 2011, dự án đã hoàn thiện xây dựng xong phần thô dự án, chủ đầu tư cũng đã tiến hành mở bán được 100 căn nhà với giá 1.566-2.250 USD/m2, có 64 khách hàng giao dịch thành công. Tuy nhiên, “đời không như mơ” khi cuối năm 2009, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng bong bóng bất động sản bị vỡ. Tất cả thị trường đóng băng, dự án không thể triển khai bán hàng, khi đó chủ đầu tư quyết định trả lại toàn bộ tiền mà khách hàng đã mua nhà tại dự án này, đồng thời dừng triển khai xây dựng dự án.

Tới giữa năm 2017, khi thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi trở lại, đồng thời các dự án mới tại TP.HCM trở lên khan hiếm, giá bất động sản cũng được đẩy lên cao thì dự án Kenton Residences bỗng khởi động và chính thức sống dậy với tên gọi mới Kenton Node. Với sự hậu thuẫn từ BIDV và MSB, dự án Kenton Node có thêm 1.060 tỷ đồng để tiếp tục triển khai.

Sau khi điều chỉnh quy hoạch, Kenton Node có diện tích hơn 11 ha, là tổ hợp gồm căn hộ ở, căn hộ lưu trú, khách sạn, trung tâm mua sắm, trung tâm dịch vụ ăn uống giải trí, nhà hát biểu diễn và trường học, phòng khám quốc tế. Trong đó, khách sạn theo tiêu chuẩn 5 sao với 288 phòng; khu condotel có 586 căn; khu căn hộ có 1.683 căn.

Trong đó, sự chú ý toàn thị trường đổ về dự án này với việc chủ đầu tư liên tục tổ chức show nhạc nước lớn nhất Việt Nam tại kênh Rạch Bàng bên dưới chân dự án. Trong đó, show nhạc nước này được đầu tư chi phí sản xuất lên đến 3 triệu USD là một trong những tiện ích được chủ đầu tư quảng bá rầm rộ cho lần tái sinh của dự án.

Thế nhưng, sau vài tháng rầm rộ khởi động trở lại thì dự án lại rơi vào cảnh “bất động”, lý do bởi khách hàng không hào hứng mua nhà tại dự án này.

Để rồi tới tháng 4/2020, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) - Chi nhánh Sở Giao dịch 2 tiếp tục thông báo về việc lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên liên quan đến dự án này. Tài sản đấu giá là toàn bộ nợ gốc, lãi phát sinh tại thời điểm bán đấu giá (nợ gốc, lãi tạm tính đến ngày 29/3/2020 là hơn 4.063 tỷ đồng).

Tới đầu năm 2022, dự án này lại tiếp tục dậy sóng thị trường, khi Tập đoàn Novaland bỗng thông báo mua lại dự án này và triển khai quây tôn gắn logo thương hiệu Novaland quanh dự án. 

Tưởng như lần này, khi Novaland một doanh nghiệp bất động sản lớn vào sở hữu dự án thì Kenton Node sẽ thoát phận “long đong”. Thế nhưng, tới nay đã hơn 3 năm, dự án này vẫn bất động.

Mới đây nhất, trên thị trường M&A bất động sản, dự án này bỗng lại xuất hiện với thông tin ngân hàng chào bán, mức giá chào bán là 9.000 tỷ đồng có thương lượng.

Vì sao dự án đẹp mà không hút được nhà đầu tư?

Ông Dương Đạt, Giám đốc Quỹ đầu tư ARC tại TP.HCM cho rằng, có 7 yếu tố dẫn tới dự án này không hấp dẫn nhà đầu tư mua lại để khởi động dự án.

Thứ nhất, pháp lý dự án không hoàn thiện dẫn tới không đủ điều kiện mở bán. Điểm nghẽn quan trọng nhất là không có giấy phép xây dựng hoàn chỉnh và không đủ điều kiện nghiệm thu từng phần theo quy định mới. 

Dự án khởi công từ giai đoạn pháp luật cũ, sau nhiều lần dừng đổi công năng xin điều chỉnh quy hoạch, toàn bộ hồ sơ phải cập nhật lại theo luật hiện hành. Điều này khiến dự án không thể xin được văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng, đồng nghĩa không được ký hợp đồng mua bán theo Luật Kinh doanh bất động sản mới.

Thứ hai, cơ cấu sở hữu và nghĩa vụ tài chính bị gián đoạn. Dự án từng có nợ vay lớn, phát sinh nhiều nghĩa vụ tài chính chưa xử lý xong. Khi nghĩa vụ tài chính với Nhà nước chưa được hoàn tất, chủ đầu tư không thể được cấp tiếp các thủ tục. Với dự án từng có khoản vay tái cấu trúc, tài sản lại đang dang dở, việc tái khởi động buộc phải xử lý toàn bộ Ngân hàng trái chủ nghĩa vụ thuế đất. Không xử lý triệt để thì không thể bán.

Thứ ba, dòng tiền chủ đầu tư hiện nay không đủ mạnh để hoàn thiện phần còn lại. Với những dự án quy mô lớn, mức giải ngân hàng tháng rất cao. Kenton từng hai lần tái khởi động nhưng đều không đủ dòng tiền duy trì đến đích. Không có khả năng thi công liên tục khiến công trường lại dừng, kéo theo vòng luẩn quẩn như thi công dang dở dẫn tới không đủ điều kiện bán, không có dòng tiền và rồi lại dừng thi công. Khi thị trường khó khăn, dự án chậm tiến độ kéo dài thì khả năng huy động vốn gần như bằng 0.

Thứ tư, sản phẩm không còn phù hợp với cấu trúc nhu cầu thị trường hiện tại. Thiết kế ban đầu của Kenton mang tư duy 2008 - 2010, căn lớn, mật độ xây dựng cao, tiện ích nhiều nhưng chi phí vận hành đắt. Tập khách hàng của phân khúc này ngày nay ưu tiên pháp lý sạch, tiến độ nhanh, diện tích tối ưu, thương hiệu vận hành. Kenton thiếu cả ba. Một dự án càng dừng lâu thì khả năng tái định vị càng khó, làm cho sản phẩm mất sức hút dù có điều chỉnh.

Thứ năm, chi phí hoàn thiện vận hành vượt tầm hấp thụ. Với cấu phần công trình lớn, thay đổi công năng từ “Kenton Residence” sang “Kenton Node” rồi lại chuyển hướng, chi phí tái thi công và tiêu chuẩn MEP, PCCC, hoàn thiện nội thất đội lên rất mạnh. Khi chi phí đội mà giá bán tối đa khu vực Nhà Bè bị trần bởi thị trường, bài toán không thể đạt hòa vốn trong mô hình mới khiến chủ đầu tư không dám mở bán vì bán thấp không đủ trả nghĩa vụ, bán cao thì không ai mua.

Thứ sáu, hạ tầng khu vực cải thiện nhưng chưa đủ để “kéo giá” dự án. Khu Nam phát triển chậm hơn kỳ vọng trong nhiều năm. Trục Nguyễn Hữu Thọ chưa mở rộng, Metro số 4 còn nằm trên giấy, kết nối cầu Kênh Tẻ luôn quá tải. Vì thế, dù quy mô lớn, dự án lại nằm ở đoạn hạ tầng yếu nhất của trục Nhà Bè khiến định vị giá không với tới được phân khúc cao cấp, trong khi giá thành dự án lại yêu cầu bán ở mức cao mới thu hồi đủ.

Cuối cùng là niềm tin thị trường đối với dự án bị bào mòn sau quá nhiều lần dừng. Dự án dừng thi công nhiều lần trong gần 15 năm tạo ra “vết gãy niềm tin”. Khi người mua đã chứng kiến hai lần tái khởi động rồi lại dừng, thị trường gần như không còn động lực xuống tiền, kể cả khi hồ sơ pháp lý sau này có thể hoàn thiện. Niềm tin là yếu tố vô hình nhưng tác động cực mạnh và Kenton đã mất lợi thế này.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy, chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản TP.HCM cho rằng, khi một dự án bị đình trệ quá lâu, lãi vay và lãi phạt tích tụ khiến tổng nghĩa vụ tài chính tăng theo cấp số nhân. 

Với Kenton Node, dư nợ khổng lồ đang bị ngân hàng nhiều lần mang ra đấu giá cho thấy áp lực tài chính đã đến mức “không thể giấu”. Điều này kéo theo yêu cầu về giá bán phải đủ cao để bù đắp chi phí vốn. Tuy nhiên, thị trường lại không còn sẵn sàng trả mức giá cao cho một dự án từng trục trặc, pháp lý và tiến độ chưa tạo lại được niềm tin. Khoảng chênh giữa giá kỳ vọng của doanh nghiệp và giá thị trường chấp nhận được càng lúc càng lớn đó chính là bức tường chặn khả năng bán hàng.

Trong bối cảnh này, doanh nghiệp có hai lựa chọn chiến lược trái ngược. Một là, giữ giá cao để bảo toàn vốn và tránh ghi nhận lỗ, hiện chủ đầu tư đang chọn làm điều này khi ra giá 9.000 tỷ đồng. Nhưng cách này chỉ phù hợp khi sản phẩm có sức hút vượt trội và khách hàng tin tưởng mạnh mẽ vào chủ đầu tư, điều mà Kenton Node hiện không có. Nếu cố chấp giữ giá, khả năng bán hàng sẽ chậm, kế hoạch dòng tiền khá nhiều rủi ro, chi phí tài chính tiếp tục chồng chất và rủi ro bị ngân hàng siết nợ càng lớn.

Lựa chọn thứ hai là chấp nhận cắt lỗ, bán với giá thấp hơn kỳ vọng để giải phóng dòng tiền ngay. Đây thường là chiến lược thực tế hơn trong những dự án gặp khó tài chính kéo dài. Khi đó, dù chủ đầu tư mất phần lớn lợi nhuận, nhưng đổi lại tránh được tình trạng “chết dần trong im lặng” vì lãi phạt và phí duy trì. 

Quan trọng hơn, giảm giá có chọn lọc có thể tạo lực hút cho những nhà đầu tư cơ hội hoặc nhóm khách hàng sẵn sàng chấp nhận rủi ro nếu lợi ích đủ hấp dẫn.

Dẫu vậy, giảm giá cũng không phải cứu cánh tuyệt đối. Nếu khoản nợ quá lớn, ngay cả khi bán xong toàn bộ sản phẩm cũng chưa chắc đủ để thanh toán hết nghĩa vụ với ngân hàng và nhà thầu. Khi đó, cần đến cấu trúc vốn mới, chuyển giao cho chủ đầu tư khác có tiềm lực, bán nợ cho quỹ đầu tư chuyên xử lý tài sản bất ổn hoặc đàm phán ngân hàng khoanh nợ, giảm lãi phạt.

Kenton Node đang rơi vào thế yếu, chi phí vốn cao, uy tín suy giảm, thị trường cạnh tranh mạnh và sản phẩm chưa hoàn thiện. Do đó, khả năng bán hàng thành công nếu giữ giá cao gần như bằng không. Con đường khả thi hơn là chủ động hạ giá để khơi thông dòng tiền, đồng thời đàm phán tái cấu trúc nợ và tìm kiếm sự tham gia của đối tác tài chính mới.