Những chính sách tác động lớn tới thị trường

Theo giới quan sát, năm 2026 sẽ không xuất hiện “sóng lớn” trên thị trường địa ốc, nhưng là năm củng cố niềm tin, tạo tiền đề cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn hơn trong các năm tiếp theo. Đặc biệt, khi thị trường đã bắt đầu thẩm thấu 3 bộ luật gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

Ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Trần Anh Long An cho rằng, cả 3 bộ luật này bắt đầu được áp dụng đồng bộ từ năm 2026, đặc biệt là việc bảng giá đất mới tại các địa phương chính thức có hiệu lực. Đây là cú chuyển thể chế lớn nhất của thị trường trong hơn 10 năm qua.

“Theo ước tính từ các báo cáo thẩm định dự án giai đoạn cuối năm 2025, chi phí đất trong cơ cấu tổng mức đầu tư dự án nhà ở có thể tăng từ 15-25%, tùy địa phương. Điều này khiến nhiều mô hình phát triển cũ không còn khả thi về mặt tài chính. Nhưng ở tầng chiến lược, đây là bước bình thường hóa thị trường. Giá bất động sản sẽ không còn được neo vào kỳ vọng pháp lý mập mờ, mà phải phản ánh đầy đủ chi phí đất, chi phí vốn và giá trị sử dụng. Hệ quả tất yếu là nguồn cung giảm về lượng nhưng tăng về chất và thị trường buộc phải chọn lọc chủ đầu tư có năng lực thực. Giai đoạn 2026 sẽ chứng kiến sự thanh lọc rõ nét”, ông Vinh nói.

Ngoài ra, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Phú Đông cho rằng, năm 2026 sẽ có 3 điểm thuận lợi.

Thứ nhất, nguồn cung dự kiến tăng mạnh với cơ cấu đa dạng hơn, giúp người mua có nhiều lựa chọn phân khúc. Đồng thời, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được thúc đẩy triển khai và dự kiến mở bán trong thời gian tới, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Thứ hai, hàng loạt dự án, công trình được khởi công và khánh thành, đặc biệt là các hệ thống hạ tầng giao thông, không chỉ gia tăng giá trị bất động sản, mà còn thúc đẩy phát triển mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng), hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người dân.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất dự kiến tiếp tục duy trì ổn định ở mức phù hợp, cùng với định hướng điều hành hỗ trợ tăng trưởng, góp phần kích thích nhu cầu mua nhà và đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, năm 2026 cũng có 2 vấn đề lớn cần đặc biệt lưu ý.

Thứ nhất, nguồn cung tăng đòi hỏi các chủ đầu tư phải có chiến lược phù hợp, trong đó bao gồm chiến lược giá bán nhằm đảm bảo khả năng hấp thụ của thị trường vẫn ở mức tích cực.

Thứ hai, bảng giá đất theo quy định mới chính thức có hiệu lực với mức điều chỉnh phần lớn tăng cao so với hiện hành, sẽ là thách thức đáng kể đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản.

Bên cạnh đó, ông Phúc cho rằng, thị trường sẽ có sự thay đổi lớn khi lãi suất ngân hàng cho vay mua bất động sản bắt đầu tăng từ tháng 1/2026, buộc khách hàng thay đổi hình thức mua nhà, chuyển từ sử dụng “đòn bẩy” sang “khả năng chi trả”. Cụ thể, cuối năm 2025, tỷ lệ giao dịch bất động sản sử dụng đòn bẩy ngân hàng đã giảm mạnh so với giai đoạn đỉnh 2020-2021; nhiều khu vực ghi nhận tỷ lệ mua không vay hoặc vay thấp chiếm đa số.

Ở góc độ chuyên gia nước ngoài theo dõi thị trường bất động sản Việt Nam, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, xu hướng tích cực hiện tại sẽ tiếp diễn trong năm 2026 với nguồn cung mới tiếp tục mở rộng, giá bán duy trì đà tăng và thanh khoản ở mức vừa phải.

Theo ông David Jackson, thị trường năm 2026 sẽ diễn biến theo kịch bản: các tháng đầu năm phục hồi chậm, giá tăng vừa phải và phân hóa rõ theo phân khúc, khu vực. Khi tốc độ gỡ vướng pháp lý dự án được đẩy nhanh và dòng vốn tín dụng ngân hàng cải thiện, thị trường có thể bật tăng từ giữa năm 2026, đặc biệt tại các khu vực ven đô thị lớn và các địa phương phát triển công nghiệp.

Dù theo kịch bản nào, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức, trong đó tình trạng lệch pha giữa các phân khúc khi nguồn cung cao cấp vẫn chiếm ưu thế; áp lực tài chính và sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án trong cùng thời điểm sẽ thử thách cả nhà phát triển lẫn nhà đầu tư. Điều này đòi hỏi sự thận trọng, ưu tiên các dự án có chất lượng, pháp lý rõ ràng và giá trị sử dụng thực.

Diễn biến của thị trường năm 2026

Theo ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc Công ty OBC Holdings, năm 2026 không mở ra một chu kỳ tăng trưởng nóng, mà đánh dấu sự hình thành trật tự vận hành mới của thị trường bất động sản Việt Nam, dựa trên 3 trụ cột: tăng trưởng kinh tế thực, khung pháp lý minh bạch và cấu trúc hạ tầng - đô thị được tái định hình.

Trong trật tự mới này, bất động sản không còn là công cụ đầu cơ ngắn hạn, mà trở thành một phần của chiến lược phát triển quốc gia. Những ai tiếp cận thị trường bằng tư duy chu kỳ cũ sẽ dễ thất vọng, trong khi những người tiếp cận bằng tư duy chiến lược, chấp nhận tăng trưởng chậm nhưng bền vững, sẽ tìm thấy cơ hội dài hạn.

Ông Hiếu cho rằng, các doanh nghiệp hiện đã xác định rõ tâm lý thị trường: nhu cầu không chỉ đến từ nhà ở, mà còn từ hạ tầng sản xuất, logistics, đô thị công nghiệp và nhà ở cho lực lượng lao động mới. Đây là lớp cầu bền vững, khác biệt hoàn toàn với cầu đầu cơ tài sản.

Do đó, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi, nhưng là sự phục hồi có chọn lọc và bền vững hơn so với các giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.

“Sau quá trình điều chỉnh mạnh, thị trường đang dần quay về giá trị thực và nhu cầu thực. Trong đó, các phân khúc phục vụ an cư, nhà ở vừa túi tiền, pháp lý minh bạch sẽ có nhiều cơ hội phát triển. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, thiếu thanh khoản hoặc không phù hợp nhu cầu ở thực sẽ khó tạo được sức bật.

Bên cạnh đó, các yếu tố như hạ tầng giao thông, đô thị hóa và dịch chuyển dân cư tiếp tục là động lực quan trọng, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh quanh TP.HCM như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Long An (cũ). Thị trường năm 2026 đòi hỏi doanh nghiệp phải làm ăn bài bản hơn, quản trị rủi ro tốt hơn và minh bạch hơn, thay vì phát triển ồ ạt. Đây sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, tạo cơ hội cho những doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, tập trung vào chất lượng sản phẩm và lợi ích lâu dài của khách hàng”, ông Hiếu nói.

Ở góc độ chuyên gia bất động sản, ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy, cho rằng, năm 2026 không phải là năm bùng nổ toàn thị trường. Áp lực tài khóa địa phương, khả năng hấp thụ tín dụng của doanh nghiệp sau tái cấu trúc và độ trễ pháp lý ở một số dự án vẫn là những rào cản hiện hữu.

Tuy nhiên, chính sự phân hóa này lại là dấu hiệu của một thị trường trưởng thành. Thị trường không còn tăng đồng loạt, mà tăng theo năng lực thực, vị trí chiến lược và nhu cầu sử dụng. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư sẽ đóng vai trò chủ đạo với khoảng 30.000 sản phẩm bán ra. Mức giá phân hóa rõ rệt: khu vực lõi trung tâm TP.HCM có thể lên tới hàng trăm triệu đồng/m2, trong khi các khu vực cách trung tâm khoảng 40 km dao động từ 35-90 triệu đồng/m2.

Riêng phân khúc nhà phố, biệt thự và nghỉ dưỡng dự kiến có khoảng 20.000 sản phẩm được chào bán. Trong đó, nhà phố và biệt thự tiếp tục trầm lắng do giá cao và hiệu quả đầu tư thấp. Bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể phục hồi toàn diện, chỉ phát triển cục bộ tại các khu vực như Vũng Tàu, Cần Giờ (TP.HCM) và đặc biệt là Phú Quốc, được kỳ vọng hưởng lợi từ sự kiện APEC 2027 và các dự án hạ tầng phục vụ sự kiện này.