Tín dụng bất động sản chảy mạnh vào các chủ đầu tư

Theo VCBS, tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt trên 1,82 triệu tỷ đồng, tăng tới 35% so với đầu năm và chiếm khoảng 10% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Nếu tính cả cho vay mua nhà và tín dụng kinh doanh bất động sản, tổng dư nợ liên quan đến lĩnh vực này đã xấp xỉ 4 triệu tỷ đồng, tương đương gần 24% dư nợ toàn hệ thống.

Tín dụng tăng mạnh ở nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản (tăng gần 40% so với cuối năm 2024), vượt qua nhóm khách hàng cá nhân (vay xây dựng, sửa chữa để bán,…).

Các ngân hàng tư nhân năng động với hệ sinh thái doanh nghiệp lớn đã đẩy mạnh tín dụng bất động sản, đơn cử như KienLongBank, SHB, NCB, Techcombank…

Đáng chú ý, dòng tiền bất động sản giai đoạn vừa qua phần lớn tập trung vào mục đích kinh doanh, giữa chủ đầu tư và người mua thứ cấp.

“Chúng tôi cho rằng trong giai đoạn sắp tới dòng chảy tín dụng sẽ tiếp tục tăng mạnh vào kênh kinh doanh bất đống ản và tạo điều kiện thuận lợi để gia tăng nguồn cung, từ đó thúc đẩy cầu vay mua nhà để ở/đầu tư khi mức độ biến động của mặt bằng giá bất động sản (chủ yếu là giá nhà ở và chung cư khu vực trung tâm) trở về mức hợp lý hơn”, chuyên gia phân tích VCBS dự báo.

Theo các chuyên gia, tín dụng năm 2026  có thể đạt tăng16%-18% với động lực: Chính sách tiền tệ tiếp tục duy trì nới lỏng hỗ trợ đầu tư công, bất động sản và kinh tế tư nhân; tín dụng tiêu dùng, nhất là cho vay mua nhà hồi phục…

Dù nhận định bất động sản tiếp tục là lĩnh vực hút mạnh tín dụng năm nay, song chuyên gia phân tích cũng cho rằng, đà tăng trưởng sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025 khi NHNN tăng cường các biện pháp kiểm soát tín dụng vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và tập trung vốn tín dụng cho sản xuất kinh doanh.

Rủi ro gia tăng, dòng tiền sẽ chọn lọc hơn

Cùng với tín dụng bất động sản tăng, những rủi ro cũng được cảnh báo. Báo cáo của VCBS cho thấy, nợ xấu phát sinh mới vẫn tập trung chủ yếu ở các khoản vay liên quan đến bất động sản và cho vay tiêu dùng thế chấp bằng bất động sản. Tỷ lệ nợ nhóm 2 có dấu hiệu nhích lên, cho thấy chất lượng tài sản cải thiện nhưng chưa thực sự bền vững.

Trong bối cảnh đó, Ngân hàng Nhà nước đang gia tăng các biện pháp kiểm soát tín dụng mang tính chọn lọc, thay vì siết chặt đồng loạt. Việc ban hành các quy định mới về an toàn vốn, hệ số rủi ro và bộ đệm vốn sẽ buộc các ngân hàng phải cân nhắc kỹ hơn khi mở rộng danh mục cho vay bất động sản, đặc biệt với các dự án mang tính đầu cơ hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Trong bối cảnh này, các chuyên gia khuyến cáo sự cân bằng giữa mục tiêu hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và yêu cầu đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng. Dự đoán, dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào bất động sản, nhưng không còn dễ dãi như trước, khi cả ngân hàng lẫn cơ quan quản lý đều thận trọng hơn với những rủi ro đã từng để lại hệ lụy lớn trong quá khứ. 

Số liệu cho thấy các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân đang là nhóm dẫn dắt dòng tín dụng bất động sản, với tỷ trọng cho vay xây dựng và kinh doanh bất động sản cao hơn đáng kể so với khối quốc doanh. Một số ngân hàng có tỷ lệ tín dụng liên quan đến bất động sản chiếm trên 30 - 40% tổng dư nợ.

Ngược lại, các ngân hàng quốc doanh chủ yếu cho vay lĩnh vực ưu tiên, duy trì mức tăng trưởng tín dụng bất động sản ở ngưỡng vừa phải, ưu tiên các phân khúc ít rủi ro hơn như cho vay mua nhà để ở, nhà ở xã hội và các dự án có pháp lý rõ ràng.

Xu hướng này phản ánh sự phân hóa chiến lược rõ nét trong ngành: trong khi ngân hàng tư nhân chấp nhận mức độ rủi ro cao hơn để tìm kiếm biên lợi nhuận, thì khối quốc doanh tiếp tục đóng vai trò ổn định hệ thống.