Dòng tiền băn khoăn vì thị trường “khó mua, khó bán”

Ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho hay, trong cơ cấu danh mục đầu tư của AFA Group hiện nay, bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng tới 70%. Điều này cũng phản ánh cơ cấu danh mục của nhà đầu tư Việt Nam là luôn ưu tiên cho bất động sản. Hơn nữa, đặc tính giá bất động sản cũng khiến kênh đầu tư này chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục đầu tư.

Tuy vậy, đầu tư vào bất động sản giai đoạn hiện nay là lựa chọn rất khó khăn với nhà đầu tư, do thị trường đang trong thời điểm “khó mua, khó bán”. Đây cũng là lý do khiến dòng tiền trong giai đoạn này chảy ngược trở lại ngân hàng, thay vì đổ vào bất động sản, bất chấp lãi suất đang ở mức thấp.

“Một số môi giới cho rằng, lãi suất thấp thì tiền sẽ chảy vào bất động sản, song thực tế, dòng tiền thông minh đã không chảy vào bất động sản, mà lại chảy ngược vào tiết kiệm ngân hàng. Giá nhà quá cao khiến số lượng giao dịch bất động sản trong quý II/2024 chỉ bằng một nửa lượng giao dịch quý I/2024”, ông Long cho hay.

Theo các chuyên gia, lựa chọn phân khúc bất động sản và địa bàn nào để đầu tư là vấn đề nan giải với nhiều người. Hiện giá nhà chung cư tại TP.HCM, Hà Nội quá cao dẫn tới thanh khoản thấp, rất khó đầu tư. Thậm chí, người mua nhà đã thành lập “Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội để tránh ngáo giá” trên mạng xã hội, thu hút cả trăm ngàn người tham gia. Trong khi đó, giá bất động sản tại Đà Nẵng suy giảm hơn 5 năm nay và chưa có dấu hiệu phục hồi. 

Định giá bất động sản quá cao trong khi thanh khoản thấp không chỉ khiến người mua không thể lướt sóng, phải chôn vốn lâu dài, mà còn khiến người mua tích lũy khó kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cao. Giá nhà cao cũng khiến lợi nhuận từ cho thuê bất động sản giảm xuống (chỉ chiếm khoảng 3% tổng giá trị đầu tư, thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng).   

Theo tổng hợp của Bộ Xây dựng, tính tới cuối quý II/2024, giá nhà tăng bình quân 25% so với cùng kỳ, không chỉ ở những dự án mới mở bán, mà còn ở nhiều căn hộ cũ đã được qua sử dụng nhiều năm. Tuy nhiên, tình trạng này có dấu hiệu chững lại vào cuối quý do giá đã ở mức cao và tâm lý người mua ở trạng thái chờ đợi.

Các chuyên gia kinh tế cũng cảnh báo nhà đầu tư thận trọng xuống tiền giai đoạn hiện nay. Thực tế, nhiều người mua bất động sản vùng ven Hà Nội với giá cao giai đoạn 2010 - 2011 đã chờ đợi hơn chục năm mới hòa vốn. Lượng tiền gửi đổ vào ngân hàng tăng kỷ lục và thanh khoản thị trường bất động sản thấp kỷ lục cũng cho thấy tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Dòng tiền chực chờ cơ hội săn bất động sản giá hợp lý

Những tháng gần đây, các ngân hàng liên tục tung ra các gói vay lãi suất ưu đãi với bất động sản để kích cầu tín dụng. Điều này rất dễ hiểu, bởi bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục tín dụng của nhiều ngân hàng.

Số liệu của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho thấy, tính tới cuối tháng 6/2024, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng 4,6%, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 10,29%, nhưng tín dụng tiêu dùng bất động sản (cá nhân vay mua, sửa nhà) chỉ tăng 1,15%. Như vậy, cầu vay mua nhà đã thoát khỏi cảnh tăng trưởng âm, song vẫn ở mức thấp. Đây là lý do khiến các ngân hàng sốt ruột liên tiếp ra các chương trình kích cầu tín dụng. 

Từ đầu năm đến nay, tăng trưởng tiền gửi vào hệ thống ngân hàng luôn trong tình trạng tháng sau cao hơn tháng trước và đang đạt mức kỷ lục hơn 6,7 triệu tỷ đồng. Dòng tiền này vẫn đang chực chờ cơ hội để rót tiền vào các kênh đầu tư cũng như vào sản xuất, kinh doanh.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng, bất động sản vẫn là một trong các kênh đầu tư tiềm năng nhất hiện nay. Trái với khủng hoảng thừa cung tại Trung Quốc, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với tình trạng thiếu cung, nhất là các dự án hạng B và hạng C. Chính vì vậy, cơ hội phục hồi và dư địa phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam là rất lớn, vấn đề là có được cơ chế hài hòa lợi ích giữa các bên để tạo nguồn cung giá hợp lý cho thị trường.

“Động lực tăng trưởng tín dụng toàn ngành phụ thuộc vào bất động sản, đặc biệt là cầu vay mua nhà. Tuy nhiên, giá nhà neo cao thời gian qua đã khiến người dân ngại vay mua nhà. Hy vọng, thời gian tới sẽ có các chính sách điều hòa giá nhà đất cho phù hợp với mức thu nhập của người dân”, chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán VPBankS nhận định.

Ngoài việc điều hòa giá nhà, tháo gỡ nguồn cung pháp lý để giảm chi phí cho doanh nghiệp, việc sửa đổi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội cũng được mong chờ sẽ hỗ trợ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường, kích thích dòng vốn chảy trở lại vào bất động sản. 

Về phía doanh nghiệp, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) kỳ vọng, các ngân hàng linh hoạt hơn về điều kiện cấp tín dụng để khơi thông dòng tiền chảy vào thị trường.