Mù mờ nợ xấu bất động sản

Theo ông Phan Đức Tú, Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), tính đến hết tháng 6/2014, nợ xấu bất động sản đã được kiểm soát, chỉ còn dao động ở mức 4%. Những số liệu mới đây nhất của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Xây dựng cũng cho thấy, nợ xấu bất động sản ước chỉ còn 8.500 – 10.000 tỷ đồng (khoảng 4%).

Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, nợ xấu bất động sản thực tế không ít như vậy. “10.000 tỷ đồng chỉ là nợ xấu của những đại gia bất động sản lớn, chưa tính nợ xấu bất động sản của toàn thị trường, cũng chưa tính những khoản nợ xấu núp bóng sản xuất nhưng thực ra là nợ bất động sản. Cho nên, nếu ‘bóc’ ra một cách đầy đủ, nợ xấu bất động sản sẽ cao gấp nhiều lần con số 4% này”, một chuyên gia kinh tế khẳng định.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, hầu hết nợ xấu của doanh nghiệp Việt Nam đều đến từ bất động sản hoặc từ việc đầu tư mở rộng công suất nhà máy quá lớn, nhưng lại không được ngân hàng cho vay vốn trung, dài hạn, phải vay vốn ngắn hạn.

“Sở dĩ doanh nghiệp đầu tư bất động sản là vì muốn vay ngân hàng, doanh nghiệp nào cũng phải có miếng đất làm tài sản thế chấp. Chính vì vậy, trước đây, rất nhiều doanh nghiệp, ngoài sản xuất, kinh doanh ngành chính, đã mua thêm vài miếng đất để phòng thân. Và đây chính là nguyên nhân đẩy doanh nghiệp vào nợ xấu, dù sản xuất và đầu ra của họ không gặp vấn đề gì”, ông Nghĩa cho biết.

Mặt khác, dù tỷ lệ nợ xấu bất động sản chỉ 4% như NHNN công bố là thực, thì vẫn có tới 70% khoản nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản. Nói cách khác, nợ xấu bất động sản và nợ xấu liên quan đến bất động sản đang chiếm đa số trong tổng nợ xấu hiện nay. Chưa hết, nợ xấu bất động sản đang có nguy cơ phình lên khi tồn kho bất động sản vẫn rất lớn và trong cảnh “lãi mẹ đẻ lãi con”.

Tổng hợp của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến ngày 20/11/014, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên cả nước ước là 77.800 tỷ đồng, giảm gần 40% so với quý I/2013 và giảm 17% so với cuối năm 2013. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 15.775 căn, nhà thấp tầng 13.000 căn, đất nền nhà ở là 8,6 triệu m2, đất nền thương mại là 1,6 triệu m2. Hà Nội còn tồn 1.911 căn hộ chung cư và 2.582 căn nhà thấp tầng. TP.HCM còn tồn 6.600 căn hộ chung cư, 716 căn nhà thấp tầng và 264.000 m2 đất nền nhà ở.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khẳng định, với các dự án bất động, tồn kho, phần lớn chủ đầu tư phải vay ngân hàng (lãi vay khoảng 12%/năm) để có vốn đầu tư nên cứ qua mỗi năm thì giá trị tồn kho lại tăng thêm 12%, khiến cho “cục máu đông” nợ xấu bất động sản ngày một phình lên.

Ngân hàng thành tù binh, VAMC thành kho chứa

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, hiện nay, tồn kho bất động sản còn lớn, nhiều dự án phải tạm ngừng triển khai, chứng tỏ việc xử lý nợ xấu bất động sản thời gian qua chưa có tiến triển. Với tình hình thị trường hiện nay, nợ xấu bất động sản thời gian tới sẽ tiếp tục là vấn đề lớn với nền kinh tế.

Lãnh đạo một ngân hàng TMCP thừa nhận: “Cho đến nay, hầu hết các khoản nợ xấu bất động sản được xử lý ở ngân hàng chúng tôi là những khoản nợ nhỏ lẻ của dân cư và của doanh nghiệp nhỏ và vừa. Còn nợ xấu bất động sản của các tập đoàn, doanh nghiệp lớn thì vẫn chưa xử lý được, vì các doanh nghiệp này có mối quan hệ rộng, động vào là rách việc”.

Sự bế tắc trong xử lý nợ xấu bất động sản được một chuyên gia ví von rằng, “ngân hàng hiện nay không còn là con tin nữa, mà đã biến thành tù binh của doanh nghiệp”. Dù doanh nghiệp không trả nợ, ngân hàng cũng không thể siết nợ, không thể bán tài sản đảm bảo bởi vướng mắc hàng trăm thủ tục. Đây chính là nguyên nhân khiến một bộ phận doanh nghiệp chây ỳ trả nợ, trong khi các ngân hàng vẫn phải “ngậm bồ hòn” nuôi nợ.

Hiện nay, rất nhiều doanh nghiệp tên tuổi phải liên tục ra các dự án mới, bởi có dự án mới thì ngân hàng mới có căn cứ để rót vốn, doanh nghiệp mới có thể vay, nếu dừng vay là chết. Tuy nhiên, nguồn tiền vay mới này chủ yếu chỉ để trả lãi các khoản vay cũ. “Tôi biết có một tập đoàn lớn bán một tòa tháp giá trị hàng ngàn tỷ đồng, song số tiền này cũng chỉ đủ để trả lãi ngân hàng, chưa nói đến nợ gốc. Phía ngân hàng, dù biết cho vay mới rất rủi ro, song vẫn phải nhắm mắt rót vốn, bởi nếu không rót tiền cho doanh nghiệp hoạt động, doanh nghiệp phá sản thì ngân hàng cũng ‘chết’ theo. Đây chính là rủi ro nợ xấu tiềm ẩn trong tương lai”, chuyên gia trên cho biết.

Trên thực tế, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên. Tuy nhiên, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nhà đầu tư đã thận trọng hơn trước và chỉ rót tiền khi thị trường ấm lên một cách bền vững. Do vậy, thị trường sẽ tiếp tục “xập xình” vài năm nữa, nếu không có giải pháp xử lý nhanh nợ xấu.

Thị trường bất động sản ảm đạm cũng đang đẩy ngân hàng vào thế khó khi xử lý tài sản đảm bảo bằng nhà đất để thu hồi nợ. Nhiều ngân hàng TMCP cho hay, có những món nợ mà ngân hàng phải mất 5-7 năm mới giải quyết xong. Riêng trong năm 2014, nhiều khoản nợ được ngân hàng đưa ra đấu giá 7-8 lần nhưng vẫn không thành công.

Hy vọng xử lý nợ xấu bất động sản đang được các ngân hàng đặt vào Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), song VAMC cũng đang bế tắc. Ông Nguyễn Quốc Hùng, Chủ tịch HĐTV VAMC cho biết, tính đến cuối năm 2014, VAMC đã mua vào hơn 100.000 tỷ đồng nợ xấu, song mới thu hồi được tổng cộng gần 4.000 tỷ đồng nợ xấu. Trong đó, số tiền thu hồi qua hình thức bán tài sản đảm bảo chưa đến 1.000 tỷ đồng.

“Thời gian qua, đối với các doanh nghiệp không có khả năng phục hồi, VAMC đã phối hợp với tổ chức tín dụng phát mại tài sản. Tuy nhiên cho đến nay, các đơn vị này đã tổ chức đấu giá tài sản lần thứ ba, nhưng vẫn chưa thành công. Có tổ chức tín dụng tổ chức phát mại đấu giá lần thứ năm, lần thứ bảy nhưng vẫn chưa thành công, kể cả khi tài sản đảm bảo phát mại với giá thấp hơn hoặc theo giá thị trường”, ông Hùng cho biết.

Ngoài ra, theo phản ánh của VAMC và các ngân hàng thương mại, vướng mắc lớn nhất trong xử lý tài sản đảm bảo bất động sản vẫn là thủ tục và sự phối hợp của rất nhiều đơn vị liên quan. Cụ thể, muốn xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, ngân hàng cần có sự phối hợp của các cơ quan nhà nước có liên quan như: toà án, thi hành án, văn phòng nhà đất, chi cục thuế, công an, ủy ban nhân dân... 

Mặt khác, theo quy định, để bán tài sản đảm bảo, ngân hàng phải nhận được sự đồng ý của khách hàng (con nợ), song nhiều khách hàng cố tình chống đối, không chịu ký bàn giao tài sản. Chưa kể nhiều trường hợp, khách hàng đã cầm cố bất động sản cho ngân hàng, nhưng vẫn mang đi bán, cho thuê, trở thành tài sản tranh chấp, kiện cáo nên rất khó xử lý. Bởi theo quy định về thủ tục chuyển nhượng bất động sản, khi phát sinh bất kỳ đơn thư khiếu nại nào, mọi giao dịch liên quan đến tài sản đều có thể bị tạm đình chỉ cho đến khi giải quyết được đơn thư (có khi kéo dài đến hàng năm). 

Mặc dù VAMC không tiết lộ tỷ lệ nợ xấu bất động sản trong số gần 5 tỷ USD nợ xấu mua về, song đại diện VAMC cho hay, phần lớn nợ mà VAMC mua về đều là nợ được bảo đảm bằng bất động sản. Chính vì vậy, một khi chưa thể xử lý tài sản đảm bảo, VAMC vẫn là “kho” nhốt nợ xấu. Nhiều đại biểu Quốc hội cảnh báo, nếu không nhanh chóng xử lý, sau 5 năm nữa, khối nợ này sẽ “bốc mùi” và gây hậu quả khôn lường.

500 hồ sơ bán nợ cho nước ngoài không có hồi âm

Ông Nguyễn Đức Hưởng, Phó chủ tịch HĐQT Ngân hàng TMCP LienVietPostBank cho rằng, nợ xấu hiện nay chủ yếu là nợ bất động sản, nên nếu để 5 năm sau, nợ xấu chỉ có thể “thơm” lên chứ không “thối” được. Do đó, ông Hưởng nhận định, nợ xấu bất động sản là nguồn dự trữ tốt cho tương lai.

Tuy nhiên, đa số doanh nghiệp bất động sản và các chuyên gia kinh tế đều có quan điểm ngược lại. Theo các doanh nghiệp, bất động sản dù có thể ấm lên, song càng để lâu thì càng lãi mẹ đẻ lãi con, chi phí nợ xấu càng thêm lớn, do đó phải bán càng nhanh càng tốt. Tuy nhiên, với tiềm lực yếu của nhà đầu tư trong nước thời điểm hiện nay, có thể thấy, việc xử lý nợ xấu bất động sản đang được kỳ vọng rất lớn vào các nhà đầu tư nước ngoài.

Điều đáng mừng là, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, hiện nợ xấu của Việt Nam được các nhà đầu tư nước ngoài hết sức quan tâm. Tuy nhiên, Luật Đất đai vẫn chưa cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản cộng với vô số vướng mắc khi xử lý tài sản đảm bảo đang là rào cản mua nợ xấu bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay, đã có 500 hồ sơ bán nợ được VAMC chuyển cho các nhà đầu tư nước ngoài cùng với cam kết giữ bí mật (đa số là nợ liên quan đến bất động sản), song đến nay vẫn chưa thấy các nhà đầu tư trả lời.

Theo chuyên gia này, việc bỏ ra mấy chục ngàn tỷ đồng mua nợ xấu Việt Nam đối với các nhà đầu tư ngoại không phải là vấn đề, song họ có một yêu cầu là, ngay sau khi mua nợ, các tài sản đó phải trở thành toàn quyền sở hữu của nhà đầu tư. Đây là vấn đề mà VAMC không dám hứa (bản thân VAMC dù mua nợ, song cũng không có đầy đủ quyền chủ nợ) và là nguyên nhân khiến nhà đầu tư nước ngoài không dám rót tiền mua nợ.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu, nếu không sửa đổi các quy định cũ, ban hành các quy định mới, sẽ chẳng có nhà đầu tư nước ngoài nào dám mạo hiểm mua nợ bất động sản tại Việt Nam.   

Lối thoát duy nhất

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, việc mua bán nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu bất động sản tại Việt Nam đang đụng chạm tới 11 bộ luật và 7 nghị định. Nếu sửa từng bộ luật, từng nghị định thì sẽ mất rất nhiều thời gian.

“Lối thoát duy nhất của nợ xấu hiện nay là Quốc hội phải thông qua được một Nghị quyết về nợ xấu, gỡ vướng tất cả 11 bộ luật và 7 nghị định trên. Mới đây, Thủ tướng đã cho phép NHNN ‘lọc’ ra những vấn đề, những quy định cần sửa đổi để soạn thảo một nghị quyết, sớm trình Quốc hội thông qua, nếu làm được điều này, xử lý nợ xấu không phải là quá khó”.

Về nguồn lực xử lý nợ xấu, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, vấn đề hiện nay là thiếu cơ chế, chứ không phải thiếu tiền. Cụ thể, “kho tiền” của NHNN đang dư thừa, nhưng không có cơ chế, nên không ai dám sử dụng nguồn tiền này để xử lý nợ xấu. Nguồn tiền đó bao gồm 50.000-70.000 tỷ đồng tiền dự trữ bắt buộc của các ngân hàng, cộng với lượng tín phiếu mà NHNN phát hành giá trị khoảng 200.000 tỷ đồng (10 tỷ USD), chưa kể tiền các ngân hàng thương mại dư thừa gửi vào kho của NHNN để lấy lãi.

Cách thứ hai là NHNN có thể tạm dừng mua ngoại tệ để tăng dự trữ ngoại hối mà phát hành tiền để xử lý nợ xấu (coi như dùng dự trữ ngoại tệ để xử lý nợ xấu). Nói cách khác, NHNN có thừa nguồn tiền để xử lý nợ xấu mà không cần dùng đến ngân sách, song phải có cơ chế mở đường. 

Ngoài tháo gỡ về thủ tục, chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành cho rằng, để xử lý nợ xấu bất động sản, cần phải cơ cấu lại các sản phẩm. Bởi nhiều sản phẩm trên thị trường bất động sản hiện nay (biệt thự liền kề, căn hộ chung cư cao cấp, diện tích lớn)… dù có trải qua 10 năm nữa cũng vẫn không bán được vì không phù hợp với nhu cầu của người dân, trong khi phân khúc nhà ở giá 10-15 triệu đồng/m2, diện tích nhỏ lại rất thiếu.

Đồng tình với ý kiến này, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, để xử lý nợ xấu bất động sản, Chính phủ không thể đứng ngoài cuộc. “Đối với các dự án mang tính xã hội như chung cư bình dân thì Chính phủ có thể ‘giải cứu’, hỗ trợ cho các doanh nghiệp hoàn thiện dự án. Còn đối với các dự án chủ yếu mang tính đầu cơ, giá trị không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường thì cần thu hồi lại để quy hoạch cho dự án khác và cả doanh nghiệp lẫn địa phương phải chấp nhận sự lãng phí này”, TS. Hiếu đề xuất.

Một giải pháp nữa để giảm nợ xấu bất động sản, theo ông Nguyễn Hữu Thủy, Tổng giám đốc VAMC là tăng cường kết nối hạ tầng giữa dự án với các khu vực xung quanh. Hiện VAMC mua khá nhiều khoản nợ bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM, nhưng chúng lại nằm ở những vị trí không thể kết nối được với xung quanh. Các dự án này, nếu được khởi động trở lại, kết hợp với việc đầu tư kết nối hệ thống cơ sở hạ tầng, nhu cầu thiết yếu, thì đảm bảo sẽ không thiếu người mua vì nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn.

Thùy Liên (Bài viết từ Đặc san Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam 2014 do Báo Đầu tư sản xuất)