Một sáng kiến giải cứu thị trường

Theo South China Morning Post, trong nỗ lực “cứu vớt” thảm cảnh của thị trường bất động sản, các chính quyền địa phương tại Trung Quốc đã triển khai sáng kiến này có tên “old for new”.

Cụ thể, chính quyền địa phương sẽ giúp những người mua nhà tiềm năng bán căn nhà cũ của họ. Đồng thời, người mua còn được nhận thêm một khoản trợ cấp từ phía chính quyền. Tuy nhiên, để nhận được ưu đãi trên, căn nhà cũ phải được bán trong một khoảng thời gian nhất định, thường là không quá 90 ngày.

Truy Bác, một thành phố nhỏ nằm tại tỉnh Sơn Đông, là nơi đầu tiên thử nghiệm kế hoạch này. Theo mô hình của địa phương, những người mua tiềm năng sẽ  phải ký hợp đồng với công ty môi giới để liệt kê những bất động sản cũ của họ. Tiếp theo, người đó sẽ thực hiện một hợp đồng mua nhà mới với chủ đầu tư và đặt một khoản tiền cọc. Số tiền này có thể được hoàn trả nếu căn nhà cũ của họ không bán kịp thời hạn.

“Kế hoạch mới sẽ góp phần thúc đẩy tính thanh khoản ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp”, bà Chen Wenjing, Giám đốc nghiên cứu thị trường tại Công ty China Index Academy, nhận định.

Vị chuyên gia này cho rằng các khoản trợ cấp của chính quyền sẽ giảm bớt gánh nặng chi phí của người mua nhà, đồng thời giúp các chủ đầu tư thoát khỏi cảnh ế ẩm. Bà Chen Wenjing tin rằng nhiều thành phố trên khắp Trung Quốc sẽ sớm thực hiện kế hoạch này, đặc biệt là các thành phố cấp 1 và cấp 2.

Người dân vẫn chưa mặn mà

Tuy nhiên, kết quả của kế hoạch này tương đối mờ nhạt, nhất là khi nhiều người không lỡ giảm giá sâu căn nhà cũ của mình. Mối quan ngại này là hoàn toàn có cơ sở, khi giá nhà tại đại lục có xu hướng giảm kể từ đầu năm 2022. 

Dữ liệu tháng 10 của Cục thống kê Trung Quốc (NBS) cho biết giá nhà mới tại 70 thành phố đã giảm 0,38% so với tháng 9, đây là mức giảm theo tháng lớn nhất kể từ tháng 2/2015. Bên cạnh đó, giá bán nhà cũ cũng giảm tới 0,58%, đây là con số chưa từng có tiền lệ kể từ tháng 10/2014.

“Tôi cảm thấy do dự khi phải bán căn nhà cũ của mình. Nếu muốn thu hút sự chú ý và nhanh chóng tìm được người mua, tôi sẽ phải giảm giá bán rất sâu”, Yang, người dân tại thành phố Tô Châu, tỉnh Giang Tô, chia sẻ.

Tại Tô Châu, kế hoạch “old for new” có thêm một số quy định ràng buộc. Chẳng hạn như việc người mua chỉ được lựa chọn những căn nhà mới do chính quyền chỉ định. Điều đáng nói là nhiều dự án tại đây vẫn đang trong quá trình xây dựng và chưa xác định ngày giao nhà.

“Tại sao chúng tôi phải giới hạn lựa chọn của mình ở 57 căn nhà do chính quyền Tô Châu sắp đặt? Nếu tôi phải bán căn nhà của mình với mức chiết khấu cao, tôi sẽ thuê môi giới viên riêng và tự mình làm mọi việc”, một người dân bày tỏ quan điểm trên mạng xã hội Xiaohongshu của Trung Quốc.

Trước các vấn đề trên, chính quyền thành phố Thái Thương, tỉnh Giang Tô, đã có những tinh chỉnh nhằm tối ưu hóa chính sách đổi nhà.

Theo mô hình tại Thái Thương, những người mua tiềm năng có thể bán trực tiếp ngôi nhà cũ của họ cho các công ty huy động vốn thuộc chính quyền địa phương (LGFV). Đổi lại, họ sẽ nhận được một “voucher” giảm giá 60% khi mua nhà mới. Mặt khác, chính quyền địa phương sẽ bán lại các căn nhà cũ cho người lao động thu nhập thấp và trung bình.

Phương pháp này đang giúp đẩy nhanh tiến độ mua bán nhờ việc bỏ qua các công ty môi giới. Tuy nhiên, ông Christopher Yip, Giám đốc xếp hạng cơ sở hạ tầng tại S&P Global Ratings, cho biết việc LGFV mua lại các bất động sản có thể làm tăng rủi ro tài chính đối với chính quyền địa phương. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư vốn đã khó khăn, nay sẽ càng trở nên điêu đứng hơn vì có thêm những đối thủ “bất đắc dĩ”.

Theo ông Karl Shen, Giám đốc nghiên cứu khối doanh nghiệp Trung Quốc tại Fitch Ratings, sự cải thiện về doanh số bán nhà mới phụ thuộc vào niềm tin của người dân vào triển vọng việc làm và mức thu nhập, cũng như các diễn biến về xu hướng giá nhà.

“Giá nhà tại thị trường sơ cấp và thứ cấp đều chưa ổn định. Vì vậy, chúng tôi cho rằng, kế hoạch ‘old for new’ sẽ chỉ cải thiện đôi chút doanh số bán nhà mới và vẫn chưa thể thay đổi bộ mặt thị trường”, ông Karl Shen bình luận.