Chất xúc tác thúc đẩy M&A

“Năm vừa qua chứng kiến sự gia tăng đáng kể về hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, gắn chặt với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)”. Nhận định này được ông Marco Forster, Trưởng Bộ phận Tư vấn ASEAN, Hãng tư vấn đầu tư Dezan Shira & Associates đưa ra khi trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư về làn sóng M&A bất động sản công nghiệp trong gần một năm qua.

Theo ông Marco Forster, xu hướng này phản ánh sự thay đổi chiến lược của nhiều nhà đầu tư và chủ đầu tư nhằm củng cố sự hiện diện của họ trên thị trường một cách nhanh chóng. FDI ngày càng tăng đã đóng vai trò là chất xúc tác khi các công ty quốc tế tìm kiếm đối tác và tài sản địa phương để thành lập hoặc mở rộng hoạt động.

Mối quan hệ Đối tác chiến lược toàn diện giữa Việt Nam và Mỹ được kỳ vọng sẽ thúc đẩy dòng vốn đầu tư mới từ Mỹ vào Việt Nam và cũng sẽ kích thích thêm dòng đầu tư của doanh nghiệp từ quốc gia khác.

“Với tốc độ tăng trưởng kinh tế cả nước và môi trường chính trị ổn định, dòng vốn FDI được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong dài hạn, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất”, ông Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam nói, đồng thời nhìn nhận, điều này dẫn đến gia tăng nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp và hạ tầng logistics tại các tỉnh lân cận Hà Nội và TP.HCM, nơi quỹ đất còn tương đối nhiều.

Cùng quan điểm, ông Marco Forster cho rằng, cách tiếp cận dự án qua M&A mang lại một số lợi thế, như khả năng tiếp cận ngay lập tức với các tài sản có sẵn, có được hiểu biết sâu sắc về thị trường địa phương và các khung khổ hoạt động hiện có.

Nhiều thương vụ lớn được kích hoạt

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, dù không chiếm thế áp đảo cả về số lượng lẫn giá trị thương vụ, nhưng thị trường bất động sản công nghiệp bắt đầu ghi nhận nhiều đề xuất đầu tư hơn và các dòng vốn quốc tế mới cũng quan tâm gia nhập thị trường. Vì thế, xu hướng M&A trong phân khúc này cũng nóng lên.

Thương vụ đầu tiên năm 2023 và cũng là thương vụ có giá trị nổi bật nhất trên thị trường là ESR Group Limited - một trong những công ty quản lý tài sản lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương chi 450 triệu USD để tăng sở hữu tại CTCP Phát triển công nghiệp BW (BW Industrial) vào tháng 1/2023.

Cùng với khoản đầu tư ấn tượng đó, BW Industrial đã sẵn sàng nắm bắt cơ hội về sự phục hồi kinh tế vào năm tới, với việc ra mắt 10 dự án mới có tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu mét vuông trên toàn quốc. Các dự án này nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đến lĩnh vực công nghiệp, logistics của Việt Nam.

Mới đây nhất, Lineage Logistics - nhà cung cấp REIT công nghiệp kiểm soát nhiệt độ và các giải pháp tích hợp hàng đầu thế giới, đã thông báo về việc ký kết thỏa thuận liên doanh với SK Logistics - đơn vị vận hành kho lưu trữ lạnh tại Việt Nam.

“Hợp tác với SK Logistics là một cơ hội lớn để chúng tôi tiếp tục cung cấp giải pháp lưu trữ lạnh tân tiến, đẳng cấp thế giới tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương”, bà Brooke Miller, Chủ tịch Lineage châu Á - Thái Bình Dương cho biết.

Trước đó, tháng 3/2023, Frasers Property Vietnam (FPV) công bố hợp tác cùng Gelex Group triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc, với tổng mức đầu tư trong giai đoạn đầu khoảng 6.000 tỷ đồng (tương đương 250 triệu USD).

Ngoài những thương vụ nổi bật nói trên, năm 2023 cũng ghi nhận nhiều thương vụ với quy mô nhỏ như Hon Hai Precision mua lại đất dự án tại Khu công nghiệp Quang Châu với giá trị thương vụ 60 triệu USD; Phát Đạt Real mua lại 31,8% cổ phần của Phát Đạt Industrial với giá trị thương vụ 27 triệu USD...

“Trong tương lai, chúng tôi dự đoán xu hướng này sẽ tiếp tục, thậm chí còn có tốc độ nhanh hơn”, đại diện Hãng tư vấn đầu tư Dezan Shira & Associates chia sẻ.

Do đó, M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp có thể trở thành chiến lược chính cho các đơn vị muốn tận dụng những thay đổi đó.

Nhận diện khẩu vị M&A

Ông Nguyễn Công Ái cho biết, khẩu vị M&A của các nhà đầu tư đã có nhiều sự khác biệt so với các giai đoạn trước.

Trước đây, khi các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, họ thường đòi hỏi pháp lý phải hoàn hảo, nhưng gần đây, cùng với việc bên bán là các doanh nghiệp Việt Nam đưa ra mức giá phù hợp và nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý, nên có những thương vụ, nhà đầu tư nước ngoài đã chấp nhận mức rủi ro nhất định, tức là khẩu vị rủi ro tăng cao hơn một chút.

Ông Ái cho rằng, xu hướng trên sẽ tiếp tục trong cuối năm nay và đầu năm sau.

Ở một góc nhìn khác, theo ông Marco Forster, mặc dù có cơ hội đầu tư, nhưng không dễ để nhà đầu tư thỏa hiệp về thẩm định hoặc sự phù hợp về mặt chiến lược.

“Nhà đầu tư nước ngoài thường đưa ra khung đánh giá khắt khe đối với hoạt động M&A, chú trọng tạo ra giá trị lâu dài, hơn là chỉ tiết kiệm chi phí ban đầu. Ngay cả khi các doanh nghiệp Việt Nam đưa ra mức giá hấp dẫn, quyết định tiến hành M&A vẫn có thể phụ thuộc vào sự phù hợp chiến lược rộng hơn và tiềm năng tăng trưởng bền vững. Hơn nữa, các nhà đầu tư cũng phải xem xét môi trường kinh tế vĩ mô, bối cảnh pháp lý và các yếu tố địa chính trị có thể ảnh hưởng đến sự thành công trong khoản đầu tư của họ.

Do đó, khi lựa chọn doanh nghiệp và dự án M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, Dezan Shira & Associates thường hỗ trợ các nhà đầu tư đánh giá về một số tiêu chí chính như sức khỏe tài chính; vị trí và tiềm năng thị trường; chất lượng tài sản; thẩm định pháp lý, nhân sự, thuế, tuân thủ luật pháp.

Đặc biệt, việc đánh giá rủi ro toàn diện là rất quan trọng để đưa ra quyết định M&A thành công. Các tiêu chí này cung cấp thông tin chung cho quá trình ra quyết định, nhằm đảm bảo  M&A không chỉ phù hợp với mục tiêu chiến lược của nhà đầu tư, mà còn hứa hẹn tăng trưởng bền vững và gia tăng giá trị.