Tình hình đảo chiều chỉ sau một năm

Đầu năm 2024, Hà Nội từng bị Bộ Xây dựng đánh giá là một trong những địa phương “chậm chân” trong phát triển nhà ở xã hội. Dù nhu cầu của người dân rất lớn, song số lượng dự án hoàn thành lại khá khiêm tốn so với mục tiêu đặt ra. Thậm chí, trong suốt cả năm 2024, Thủ đô không có bất kỳ dự án nhà ở xã hội nào được mở bán.

Thế nhưng, chỉ sau một năm, bức tranh thị trường đã hoàn toàn đổi khác. Hà Nội đã “bứt tốc” ngoạn mục, trở thành một trong những địa phương được Bộ Xây dựng nêu gương về tốc độ triển khai nhà ở xã hội. Không chỉ hoàn thành kế hoạch, Thành phố còn vượt hơn 10% chỉ tiêu được giao, cho thấy sự chuyển động mạnh mẽ của cả hệ thống trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của phân khúc vốn được coi là “khó làm, ít lãi”.

Bước sang năm 2026, Hà Nội được giao hoàn thành 5.420 căn hộ nhà ở xã hội, cao hơn khoảng 16% so với chỉ tiêu năm 2025. Đây là con số không nhỏ, song được đánh giá là nằm trong tầm tay, khi ngay từ thời điểm hiện tại, hàng loạt dự án đã rục rịch triển khai và dự kiến tiếp nhận hồ sơ trong năm 2026. Có thể kể đến một số dự án như nhà ở xã hội Vĩnh Hưng (phường Vĩnh Hưng), X2 Lĩnh Nam (phường Lĩnh Nam), Minh Đức (xã Mê Linh), HUD Newlife (xã Sơn Đồng)…

Sự thay đổi ngoạn mục của Hà Nội trong phát triển nhà ở xã hội bắt nguồn từ những điều chỉnh mạnh mẽ về cơ chế, chính sách. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, bước ngoặt của phân khúc này đến từ Nghị quyết số 201/2025/QH15 về việc thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó nổi bật là việc cắt giảm mạnh các thủ tục hành chính.

“Thông thường, một dự án đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư mất trung bình 8-9 tháng. Tuy nhiên, với Nghị quyết 201/2025/QH15, các dự án nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công sẽ được giao trực tiếp cho nhà đầu tư. Dự án cũng không còn phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi như trước. Ngoài ra, việc thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng”, luật sư Phạm Thanh Tuấn dẫn chứng.

Không chỉ tạo cú hích từ phía cung, các chính sách mới còn tác động mạnh mẽ đến sức cầu khi điều kiện về thu nhập được điều chỉnh tăng, phù hợp hơn với thực tiễn đời sống. Cùng với đó, lãi suất cho vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội được giảm từ 6,6%/năm xuống còn 5,4%/năm, giúp người mua nhà giảm đáng kể áp lực tài chính.

Chính những điều chỉnh này đã khiến lượng hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội tăng đột biến. Chỉ trong vòng 3-5 tháng của quý II và quý III/2025, toàn hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội đã tiếp nhận gần 22.000 hồ sơ yêu cầu xác nhận điều kiện nhà ở để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, tập trung chủ yếu tại các chi nhánh Long Biên, Đông Anh và Thanh Trì.

Theo bà Đặng Thị Bích Ngọc, Phó giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Hà Nội, riêng tại chi nhánh Long Biên, vào những ngày cao điểm, lượng hồ sơ tiếp nhận lên tới khoảng 400 bộ/ngày thông qua cả hình thức trực tiếp và trực tuyến. Tương tự, chi nhánh Thanh Trì tiếp nhận trung bình khoảng 300 hồ sơ/ngày, ngay cả khi các dự án trên địa bàn chưa công bố thời điểm nhận hồ sơ.

Khối lượng công việc tại các Văn phòng Đăng ký đất đai là rất lớn, trong khi mỗi chi nhánh chỉ có chưa tới 10 cán bộ xử lý hồ sơ. Tuy nhiên, sau chiến dịch “90 ngày làm sạch dữ liệu đất đai”, việc truy xuất và đối soát thông tin đã thuận lợi hơn đáng kể. Theo bà Ngọc, khi hệ thống được hoàn thiện, năng lực xử lý có thể đạt 300-500 hồ sơ/ngày.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu giúp người dân không còn phải trực tiếp đến Văn phòng Đăng ký đất đai tại địa phương nơi có dự án để xin xác nhận điều kiện nhà ở. Thay vào đó, toàn bộ quy trình có thể thực hiện trực tuyến, không phụ thuộc địa giới hành chính, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian và công sức cho cả người nộp hồ sơ lẫn cơ quan xử lý.

Vẫn còn những “bài toán” cần lời giải

Dù đạt được nhiều kết quả tích cực, thực tế cho thấy, nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa thể đáp ứng hết nhu cầu. Tại các dự án, vẫn xuất hiện hình ảnh dòng người xếp hàng thâu đêm để nộp hồ sơ, chen chúc chờ đến lượt, thậm chí bỏ ra tiền triệu để thuê dịch vụ làm hồ sơ cho “chắc ăn”. Đáng lo ngại hơn, trong dòng người xếp hàng ấy không ít trường hợp mua nhà với mục đích đầu cơ, trục lợi chính sách.

Chia sẻ về thực tế này, Thượng tá Nguyễn Văn Dũng, Phó giám đốc Ban Quản lý Dự án Tổng công ty 319 (Bộ Quốc phòng) cho biết, ngay trong ngày đầu tiếp nhận hồ sơ tại dự án nhà ở xã hội Uy Nỗ (xã Đông Anh), lượng người đổ về đã rất đông. Thậm chí, không ít người phải trải chiếu nằm lại qua đêm để giữ chỗ.

“Trong ngày thứ ba tiếp nhận hồ sơ, chúng tôi đã bố trí thêm nhà bạt, ghế ngồi, nước uống và lương khô miễn phí để hỗ trợ người dân, đồng thời tìm cách hạn chế tình trạng người nộp hồ sơ phải vạ vật, mệt mỏi xếp hàng”, Thượng tá Nguyễn Văn Dũng chia sẻ.

Cuối cùng, doanh nghiệp đã triển khai giải pháp phát phiếu hẹn. Trước đó, trung bình mỗi ngày đơn vị chỉ giải quyết được khoảng 50-60 hồ sơ, khiến những người đến sau buộc phải thức đêm “canh chỗ” vào ngày tiếp theo. Khi có phiếu hẹn, người dân đến sau vẫn có cơ hội nộp hồ sơ vào ngày khác, tình trạng tập trung đông người dần được giải quyết, công tác tiếp nhận cũng trở nên “dễ thở” hơn.

Tại Dự án Rice City Long Châu (phường Bồ Đề), ông Lê Quang Huy, Phó tổng giám đốc CTCP BIC Việt Nam cho biết, số lượng hồ sơ nộp về chủ đầu tư lên tới khoảng 10.000 bộ - một con số chưa từng có tiền lệ. Để sàng lọc các đối tượng đầu cơ, không có nhu cầu ở thực, doanh nghiệp đã bổ sung yêu cầu về giấy xác nhận tham gia bảo hiểm xã hội và giấy xác nhận thông tin cư trú.

“Hiện có tình trạng người nộp hồ sơ làm giả hợp đồng lao động, khai khống thu nhập nhằm trục lợi chính sách. Tuy nhiên, khi phải chứng minh quá trình tham gia bảo hiểm xã hội, những đối tượng này sẽ rất khó qua được vòng xét duyệt”, ông Lê Quang Huy giải thích.

Theo ông Huy, việc yêu cầu giấy xác nhận thông tin cư trú là cần thiết, bởi quỹ đất dành cho nhà ở xã hội của mỗi địa phương được quy hoạch dựa trên quy mô dân số và nhu cầu chỗ ở thực tế. Nếu không có điều kiện ràng buộc này, việc phân bổ quỹ nhà ở sẽ bị mất cân đối, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người đang sinh sống thực sự tại địa phương.

Trao đổi với phóng viên, ông Dương Tiến Đạt, Giám đốc ARC Invest - người đang theo đuổi nhiều dự án nhà ở xã hội cho rằng, quá trình xét duyệt hồ sơ hiện nay vẫn được thực hiện qua nhiều cơ quan, đơn vị khác nhau nhưng thiếu một hệ thống dữ liệu liên thông để kiểm tra chéo các thông tin về tài sản, thu nhập, hộ khẩu, việc làm và bảo hiểm xã hội.

“Sau khi bàn giao nhà, chủ đầu tư có thể xây dựng hệ thống giám sát cư trú thông minh, tích hợp dữ liệu điện, nước và phí dịch vụ để theo dõi việc sử dụng căn hộ. Nếu phát hiện nhà không có người ở liên tục trong 6 tháng, không đăng ký tạm trú, tạm vắng hoặc có dấu hiệu cho thuê trái phép, cần phối hợp với cơ quan chức năng để kiểm tra, xử lý kịp thời”, ông Đạt đề xuất.

Không chỉ vậy, cơ quan quản lý có thể thí điểm cơ chế chấm điểm “minh bạch và đạo đức” đối với các chủ đầu tư nhà ở xã hội. Doanh nghiệp được đánh giá tốt sẽ được ưu tiên tiếp cận quỹ đất hoặc nguồn vốn vay với lãi suất thấp hơn; ngược lại, những đơn vị vi phạm cần bị đưa vào diện hạn chế.