Hiện nay đang sốt đất, giá đất tăng phi mã không thể giải thích được và chưa có giải pháp kiểm soát. Nếu cho phép thí điểm mở rộng đất với các loại đất khác thì liệu có tạo cơn sóng sốt đất với các loại đất này hay không?

Băn khoăn này được Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật, đại biểu Nguyễn Phương Thủy (Hà Nội) nêu khi Quốc hội thảo luận tại tổ về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Dự thảo), sáng 13/11.

Tại Dự thảo, Chính phủ đề xuất nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một hoặc các loại đất: Đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm tra nội dung này, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội còn nhiều băn khoăn. Nhiều ý kiến tại Ủy ban Kinh tế cho rằng, quy định về các loại đất được thực hiện thí điểm quá rộng, trong đó bao gồm cả đất trồng lúa, đất lâm nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo….

Bày tỏ sự nhất trí với nhiều ý kiến được nêu tại báo cáo thẩm tra, đại biểu Thủy nêu rõ, đây không phải lần đầu Chính phủ đề xuất mở rộng đất cho nhà ở thương mại, ít nhất Quốc hội đã ba lần thảo luận nội dung này. 

Lần gần nhất, khi thảo luận dự thảo Luật Đất đai mới, nhiều đại biểu Quốc hội cũng rất băn khoăn, vì ngay cả báo cáo của Chính phủ cũng nói là chỉ có một số nơi có vướng mắc chứ không phải là tất cả các địa phương đều vướng.

“Đề xuất bổ sung chính sách này ngay sau khi Luật Đất đai có hiệu lực mà đưa ra thực hiện trên toàn quốc, gần như không có giới hạn gì cả thì không phải thí điểm mà là bổ sung quy định cho Luật Đất đai rồi”, bà Thủy nhận định.

Đi vào các quy định cụ thể, vị đại biểu Hà Nội cho biết bà “hết sức băn khoăn vì hiện nay đang sốt đất, giá đất tăng phi mã không thể giải thích được và chưa có giải pháp kiểm soát. Nếu cho phép thí điểm mở rộng đất với các loại đất khác thì liệu có tạo cơn sóng sốt đất với các loại đất này hay không?”.

Cơn sốt đất lây lan, theo đại biểu sẽ tạo thành rào cản cho các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh.

Nếu nhiều người chỉ chăm chăm mua các loại đất chờ để chuyển thành nhà ở thương mại thì giá đất sẽ tăng, không chỉ doanh nghiệp khó tiếp cận đất đai mà nhà nước cũng sẽ khó khăn trong quản lý, bà Thủy nhìn nhận và cho rằng nếu thực hiện thí điểm thì chỉ ở 1 số địa phương để đánh giá xem biến động thế nào chứ không nên ở diện rộng như Dự thảo.

Đồng tình với sự cần thiết ban hành nghị quyết, song Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Quảng Trị, đại biểu Hà Sỹ Đồng đề nghị Chính phủ đánh giá kỹ về hiệu quả sử dụng quỹ đất dành cho nhà ở thương mại hiện tại. Cần tránh tình trạng đất đai bị sử dụng không hiệu quả, lợi dụng chính sách nhân văn này để trục lợi, đồng thời hạn chế tối đa hiện tượng đầu cơ và “tích tụ” đất đai, gây ảnh hưởng tiêu cực tới giá bất động sản, theo đại biểu Đồng.

Về phạm vi điều chỉnh, vị đại biểu Quảng Trị nói, một số địa phương đã báo cáo không gặp vướng mắc trong việc thực hiện dự án nhà ở thương mại. Vì vậy, trước mắt nên triển khai thí điểm ở một số địa phương có nhu cầu lớn về nhà ở thương mại và những địa phương đang gặp khó khăn trong việc triển khai theo quy định hiện hành, sau đó tổng kết, đánh giá và mở rộng áp dụng cho các địa phương khác.

Làm rõ thêm những vấn đề đại biểu quan tâm, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy nhấn mạnh sự cần thiết ban hành dự thảo nghị quyết. Theo ông, bản chất việc thực thiện thí điểm là để “bổ sung hình thức tiếp cận đất đai trong làm nhà ở thương mại”.

Trước ý kiến băn khoăn sẽ chồng lấn với Luật Đất đai vì luật này có quy định những trường hợp được phép nhận chuyển quyền, ông Duy giải thích, trong dự thảo nghị quyết, Chính phủ đã thiết kế thêm khoản 5, Điều 1 là loại trừ các dự án mà đã được Luật Đất đai 2024 cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Nghĩa là “trường hợp nào đã được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024 thì loại trừ phạm vi điều chỉnh bởi nghị quyết này”.

Liên quan đến tiêu chí thực hiện thí điểm, dự thảo nghị quyết quy định không quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở).

Nêu lý do đưa ra quy định này, ông Duy cho hay, trong Nghị quyết 18 của Trung ương có quy định, thực hiện giao đất, cho thuê đất, chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Như vậy nghị quyết của Trung ương quy định sẽ chủ yếu lựa chọn 2 hình thức: đấu giá và đấu thầu.

Vì thế, hình thức thứ 3 là nhận chuyển quyền hoặc hình thức thứ 4 là chuyển mục địch sử dụng đất với đất đang sử dụng, nếu thực hiện thì cũng không phải là chủ yếu, cho nên, Chính phủ đề xuất tối đa 30%. 70% còn lại thực hiện theo phương thức đấu thầu, hoặc đấu giá theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18 của Trung ương, theo Bộ trưởng Đỗ Đức Duy.