Chính sách giúp thị trường ổn định 

Ngân hàng Nhà nước đang điều hành chính sách tín dụng theo hướng thắt chặt đối với bất động sản và giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Những diễn biễn từ đầu năm 2019 cho thấy, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%, tăng hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Đơn cử, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) tại ngày 30/9/2019 là 36,1%.

Trong khi đó, nhu cầu an cư của số người trẻ tại thị trường có quy mô dân số gần 100 triệu người tại Việt Nam vẫn rất lớn. Dữ liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường cho biết, mỗi năm ở Việt Nam có thêm 200.000 cặp đôi kết hôn và có nhu cầu ra ở riêng, gần nửa triệu gia đình có nhu cầu đổi chỗ ở mới. Theo một khảo sát của AC Nielsen, trước đây, người trẻ thường vay mượn cha mẹ, người thân, bạn bè để có tiền mua nhà, thì nay, 65% số người được hỏi lựa chọn đến ngân hàng.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước công bố cho thấy, tính đến thời điểm cuối tháng 6/2019, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt gần 1,4 triệu tỷ đồng, tăng 6,5% so với cuối năm 2018. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản đạt 473.700 tỷ đồng, chiếm 34%, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ; tín dụng tiêu dùng bất động sản đạt 919.600 tỷ đồng (chiếm 66%), tăng 9,4%.

Dữ liệu trên cho thấy, phần vốn trực tiếp cho vay kinh doanh bất động sản với các chủ đầu tư của các nhà băng tăng thấp, thậm chí giảm, còn vốn cho người dân vay tiêu dùng với mục đích mua bất động sản như căn hộ chung cư vẫn tiếp tục gia tăng.

Các chuyên gia nhận định, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng có thể tác động tạm thời đến doanh nghiệp bất động sản, nhưng về lâu dài, sẽ làm ổn định và lành mạnh hoá thị trường. TS. Lê Xuân Nghĩa lưu ý thêm, việc kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản cần có lựa chọn, tăng cường nguồn vốn cho các dự án hoàn thành nhanh và phát huy hiệu quả; hạn chế cung vốn cho các chủ đầu tư thiếu năng lực, để dự án đắp chiếu kéo dài.  

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, với thị trường bất động sản, cần phải có chính sách khôn khéo, bởi đây là lĩnh vực có liên quan và tác động đến nhiều ngành nghề khác, có thể làm nghiêng ngả nền kinh tế, do đó phải tránh tình trạng “đánh chuột làm vỡ bình”.

Bám sát nhu cầu ở thực của người dân

Phân tích số liệu tín dụng bất động sản tại Techcombank - ngân hàng đang giữ kỷ lục 16 quý tăng trưởng cả doanh thu và lợi nhuận liên tiếp cho thấy, ngân hàng này dẫn dắt và bám sát xu hướng thị trường. Trong 9 tháng đầu năm 2019, tín dụng bất động sản tại Techcombank đạt 113.186 tỷ đồng, trong đó cho vay trực tiếp các chủ đầu tư dự án, nhà thầu chỉ chiếm 35%, còn lại là cho khách hàng vay mua nhà theo 2 hình thức là trả góp từ thu nhập cố định hàng tháng chiếm tỷ lệ chủ yếu, hoặc có tài sản đảm bảo là nhà đất.

Mô hình tín dụng bất động sản ở Techcombank được đánh giá cao ở hiệu quả giảm thiểu rủi ro tập trung tín dụng. Đây là sản phẩm được thiết kế theo chuỗi, trong đó có cho vay chủ đầu tư phát triển dự án, nhà thầu xây dựng, nhà cung cấp nguyên vật liệu, doanh nghiệp trang trí nội thất, cung cấp thiết bị hoàn thiện... và đến người mua nhà để ở. Quản trị rủi ro được tập trung ở một đầu mối là ngân hàng và liên thông về dữ liệu ở các mắt xích của chuỗi, do đó dòng tiền cho vay được truy xuất và quản lý chặt chẽ.

Bên cạnh đó, do tập trung chủ yếu vào khách hàng vay mua nhà để ở, có phương án và dòng tiền trả nợ rõ ràng, nên tỷ lệ nợ xấu về tín dụng bất động sản của Techcombank, theo chia sẻ của lãnh đạo ngân hàng này, chỉ ở mức 0,5%.

Quản trị rủi ro tốt là yếu tố quan trọng góp phần vào tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của Techcombank trong chiến lược tổng thể tập trung mạnh vào dịch vụ ngân hàng bán lẻ từ hơn 3 năm trước. Techcombank cũng là ngân hàng duy nhất cam kết đầu tư đến 300 triệu USD để nâng cao hệ thống hạ tầng công nghệ trong giai đoạn 2016 - 2020, nhằm đảm bảo tốt nhất hành trình trải nghiệm của khách hàng.

Cùng với tư duy thiết kế sản phẩm xuất phát từ sự am hiểu sâu sắc nhu cầu khách hàng, Techcombank đã phát triển những sản phẩm và mô hình kinh doanh hiệu quả, lợi nhuận cao và rủi ro thấp, cải thiện chất lượng dịch vụ và gia tăng lợi ích khách hàng.

Đơn cử, Dự án Quy trình vay mua nhà trên công nghệ M+ giúp tăng cường tính minh bạch trong quy trình vay, khách hàng có thể chủ động nắm bắt được tiến độ hồ sơ xử lý khoản vay xuyên suốt hành trình vay.

Theo bà Nguyễn Vân Linh, Giám đốc dự án M+ của Techcombank, hành trình vay mua nhà với quy trình số hóa M+ có tỷ lệ hồ sơ được phê duyệt so với hồ sơ khởi tạo đạt đến 96%. Đặc biệt, thời gian xử lý hồ sơ từ bước khởi tạo hồ sơ đến hoàn thành phê duyệt, trả kết quả hạn mức tín dụng được rút ngắn chỉ còn 20 phút. Thời gian xử lý hồ sơ từ bước khởi tạo đơn vay tới khi hoàn thành giải ngân chỉ mất 4 ngày làm việc, giúp các cặp vợ chồng trẻ dễ dàng tiếp cận dòng vốn vay mua nhà để ở.

Thực tế phát triển của nền kinh tế cho thấy, tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản có mối quan hệ trực tiếp. Sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với việc duy trì tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, việc các ngân hàng như Techcombank kiểm soát tốt dòng tiền cho vay bất động sản, tiên phong tạo ra những trải nghiệm mới góp phần vào sự phát triển lành mạnh mẽ, bền vững của thị trường. Điều này không chỉ giúp các ngân hàng phát triển ổn định, nâng cao chất lượng sống của người dân, mà còn hỗ trợ nền kinh tế tăng trưởng bền vững.