Thanh khoản giảm nhưng giá không giảm 

Theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, quý I/2020, tổng sản phẩm các dự án nhà ở chào bán trên cả nước, gồm cả hàng tồn kho và mở bán mới đạt hơn 53.200 sản phẩm, nhưng chỉ giao dịch thành công hơn 7.600 sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ 14,3%).

Trong đó, lượng cung mới chào bán gần 18.700 sản phẩm, bao gồm cả đất nền và chung cư thì số lượng giao dịch thành công là hơn 2.750 sản phẩm. Tính thanh khoản chỉ bằng 19,6% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, mặc dù giao dịch giảm, lượng hấp thụ kém, nhưng chưa ghi nhận được trường hợp dự án nào có giảm giá, mà đa phần tăng chiết khấu hoặc tặng phần quà ưu đãi cho khách hàng đặt mua.

Tương tự, CBRE Việt Nam cũng cho biết, trong quý I/2020 tại TPHCM, chỉ có khoảng hơn 3.606 sản phẩm căn hộ được chào bán tại 11 dự án, giảm 21% theo quý và 18% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 44,5 triệu đồng/m2, tăng 2% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, mức giá tăng này đến từ các dự án mới mở bán tại phân khúc trung cấp có mức giá cao hơn mặt bằng khu vực từ 15 - 30%. Với việc khan hiếm nguồn cung và lượng đặt chỗ vẫn tốt, các chủ đầu tư phân khúc trung cấp có dự án mở bán trong quý đã quyết định tăng giá. Các dự án cao cấp và hạng sang có mức giá ổn định không thay đổi so với quý trước, cao hơn thời điểm cùng kỳ năm trước lần lượt là 6% và 8%.

Ghi nhận thực tế của phóng viên cho thấy, hiện nay thị trường căn hộ đã hoàn thành hoặc sắp bàn giao nhà rất khan hiếm nguồn cung, người mua nhiều, nhưng người bán ít dẫn đến giá bán vẫn tăng đều.

Đơn cử như tại dự án căn hộ Moonlight trên đường Đặng Văn Bi, quận Thủ Đức, do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, được bàn giao nhà cho khách hàng cuối năm 2019 có giá bán tăng từ 50 - 70% so với lúc mở bán; Dự án căn hộ Him lam Phú Đông có mức giá tăng gần gấp đôi với giá bán khởi điểm.

Các dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhà như Centum Wealth tại quận 9 do Thủ Đức House làm chủ đầu tư, dự án Flora Novia tại đường Phạm Văn Đồng (quận Thủ Đức), do Nam Long làm chủ đầu tư có mức giá từ 35 - 40 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30 - 40% so với giá ban đầu nhưng hầu như không có người bán.

Thiếu hụt căn hộ trên dưới 1 tỷ 

Một nghịch lý nữa cũng được nhiều chuyên gia trong ngành chỉ ra là thị trường hiện nay đang thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc căn hộ giá rẻ, có giá trên dưới 1 tỷ đồng, đáp ứng nhu cầu ở thực của phần lớn người dân.

Cụ thể, những tháng đầu năm 2020, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận một số dự án mới đang được chào bán như Western Gate (Bình Chánh), Ricca (Quận 9), Picity High Park (Quận 12)… Tuy nhiên, mức giá tại những dự án này đều rơi vào khoảng từ 1,9 - 2,5 tỷ đồng/căn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, với tài chính trên dưới 1 tỷ đồng, để có nơi an cư, người dân phải chấp nhận đi xa hơn, về các địa phương tiếp giáp với TP.HCM. Điển hình cho làn sóng dịch chuyển này là sự bùng nổ của các dự án căn hộ tại Bình Dương. Đây là địa phương tiếp giáp với TP.HCM, có hạ tầng kết nối khá thuận tiện.

Trên thực tế, trong thời gian qua, thị trường bất động sản Bình Dương đón nhận dòng vốn đầu tư của nhiều doanh nghiệp đến từ TP.HCM như Đất Xanh, Unico, Phú Đông Group, Thủ Đức House và ngay cả Vingroup cũng đã có mặt tại đây. Hàng chục dự án được tung ra thị trường như Vincom Shophouse Dĩ An, Phú Đông Premier, C Sky View, Happy One…

Cùng với làn sóng đầu tư này, mức giá căn hộ ở Bình Dương cũng tạo lập mặt bằng mới, phổ biến trên dưới 25 triệu/m2, thậm chí có những dự án mới chào bán lên đến 30 - 35 triệu đồng/m2. Dự án được xem là “giá đáy” hiện tại là Unico Thăng Long, với mức giá từ 21 triệu/m2 (khoảng từ 830 triệu/căn hộ).

Theo tính toán của các chuyên gia trong ngành, với đơn giá bán như Unico Thăng Long, chủ đầu tư phải mua được quỹ đất này từ lâu với giá tốt mới có lời, và đây là mức giá khó có cơ hội lặp lại trên thị trường, vì giá đất cũng như giá thành xây dựng hiện nay khá cao. Dù mức ở mức “giá đáy” nhưng dự án này vẫn được đầu tư nhiều tiện ích cao cấp như: Hồ bơi, nhà hàng, club house, trung tâm thương mại, đài vọng cảnh…

Sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền cũng góp phần đẩy mức giá trên thị trường thứ cấp. Điển hình là dự án Phú Đông Premier do Phú Đông Group làm chủ đầu tư có vị trí tại đường Lê Trọng Tấn (TX.Dĩ An), với quy mô 2 block cao 35 tầng, gồm 657 căn hộ.

Dự án này thu hút được nhiều sự chú ý của khách hàng nên chỉ trong thời gian ngắn số lượng căn hộ của dự án đã được đặt mua hết. Hiện tại, các giao dịch chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp và giá đã tăng mạnh, chênh lệch hàng trăm triệu, so với giá chủ đầu tư đưa ra.

Theo ông Cao Hữu Phi, Giám đốc công ty cổ phần đầu tư xây dựng Đức Linh, do ảnh hưởng của dịch bệnh, thị trường nhìn chung đang còn trạng thái nghe ngóng, chờ đợi. Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, phân khúc căn hộ giá rẻ được đánh giá vẫn có sức “đề kháng” cao, do đáp ứng được nhu cầu thực và thiếu hụt nguồn cung.

“Nếu dịch được kiểm soát và sớm bị đẩy lùi thì thị trường sẽ có một cơn sóng bùng nổ vào quý 3 hoặc cuối năm, khi mà nhu cầu bị nén lại quá lâu như một cái lò xo. Và khi cơ hội đã quá rõ ràng thì những nhà đầu tư chậm chân chờ đợi sẽ khó bắt kịp”, ông Phi nói.