Mục tiêu cao, nguồn lực ít

Theo Báo cáo của Chính phủ, từ năm 2015 đến nay trên địa bàn cả nước có khoảng 800 dự án NOXH đã được triển khai với quy mô 567.042 căn. Trong đó, mới có 373 dự án hoàn thành với quy mô 193.920 căn. 

Theo đánh giá của Đoàn Giám sát quốc hội, mục tiêu phát triển NOXH đặt ra cao nhưng nguồn lực để thực hiện mục tiêu chưa đáp ứng tính khả thi, hiệu lực, hiệu quả khi áp dụng trong thực tiễn.

Cụ thể,  hiện chưa bố trí được ngân sách trung ương đầu tư phát triển NOXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014 mà mới chỉ bố trí vốn để hỗ trợ cho các đối tượng theo quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 vay để mua, thuê mua NOXH. Tuy nhiên đến nay, Bộ Kế hoạch và Đầu tư không bố trí nguồn để cấp bù chênh lệch lãi suất cho các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định; do đó các tổ chức tín dụng này chưa triển khai cho vay Chương trình theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Ngoài ra, trình tự, thủ tục cho vay NOXH theo quy trình, hướng dẫn cho vay của NHCSXH Việt Nam còn có điểm chưa phù hợp, gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp. Cụ thể, NHCSXH tiếp tục thẩm định lại các điều kiện của đối tượng vay NOXH  mặc dù các điều kiện này đã được các cơ quan có thẩm quyền dành nhiều thời gian xác minh, xét duyệt dẫn đến thời hạn xét duyệt tiếp cận NOXH lại tiếp tục kéo dài. Yêu cầu của NHCSXH là đối tượng vay phải là thành viên của Tổ tiết kiệm và vay vốn tại thôn, xóm, ấp, bản... song nhiều người dân không sinh hoạt đoàn thể nên không được bình xét vay vốn. Với doanh nghiệp, điều kiện về cho vay là phải có vốn tự có tối thiểu bằng 20% giá trị hợp đồng mua, thuê mua NOXH dẫn đến nhiều trường hợp không thể có điều kiện này để vay mua, thuê mua NOXH.

Đối với hình thức phát triển NOXH bằng nguồn vốn hộ gia đình, cá nhân, giai đoạn 2015 - 2023 trên địa bàn cả nước chưa có loại hình NOXH theo loại hình này, chủ yếu phát triển nhà trọ với số lượng lớn.

Trong điều kiện nguồn ngân sách nhà nước còn nhiều hạn chế, điều kiện kinh tế đất nước còn nhiều khó khăn (nhất là trong thời kỳ 2020 - 2023 là giai đoạn nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề của đại dịch COVID-19), Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) trong việc triển khai thực hiện 7 gói tín dụng cho vay hỗ trợ nhà ở. Một số gói đã mang lại hiệu quả tích cực, song một số gói giải ngân còn hạn chế.

Trong đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đang triển khai giải ngân đạt kết quả thấp. Nhiều địa phương phản ánh, việc vay vốn từ gói tín dụng vẫn thực hiện theo quy định chung của ngân hàng, với các yêu cầu về điều kiện vay vốn tương tự đối với các dự án kinh doanh thương mại khác.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cho rằng thủ tục UBND cấp tỉnh công bố danh mục dự án NOXH đủ điều kiện vay vốn theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ là không cần thiết, thêm tầng nấc, do đó cần bãi bỏ thủ tục này và thay thế bằng văn bản của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều kiện về hồ sơ pháp lý để các ngân hàng thương mại kiểm tra trong quá trình thẩm định hồ sơ vay vốn để các chủ đầu tư sớm tiếp cận nguồn vốn đầu tư xây dựng NOXH. 

Ưu đãi thiếu khả thi, thủ tục kéo dài, chủ đầu tư không mấy mặn mà

Theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, chủ đầu tư dự án NOXH được hưởng 06 ưu đãi: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng NOXH;  Miễn, giảm thuế GTGT, thuế TNDN; Vay vốn ưu đãi từ NHCSXH, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; Hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NOXH; Dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng NOXH để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại; Dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án xây dựng NOXH để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại..

Bên cạnh đó,  một số địa phương đã ban hành những cơ chế chính ưu đãi riêng cho chủ đầu tư dự án NOXH.

Tuy vậy, thực tế cho thấy, việc thực hiện chính sách ưu đãi này gặp nhiều khó khăn, chưa khuyến khích, thu hút được nhà đầu tư tham gia phát triển NOXH.

Cụ thể, để được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng NOXH, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xác định số tiền được miễn của diện tích đất được miễn dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án, ảnh hưởng đến quyền lợi chủ đầu tư.

Việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, thủ tục vay vốn từ các gói tín dụng ưu đãi, NHCSXH khó thực hiện dẫn đến chủ đầu tư phải vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất cao dẫn đến giá bán NOXH cao.

Ngoài ra, quy định về định mức lợi nhuận mà chủ đầu tư dự án NOXH được hưởng tối đa 10% của toàn bộ dự án, bao gồm cả diện tích nhà ở kinh doanh thương mại trong dự án NOXH là chưa phù hợp do diện tích kinh doanh thương mại trong dự án NOXH là ưu đãi của Nhà nước, do đó phải được hạch toán riêng, không gộp chung vào lợi nhuận định mức 10% của toàn dự án. 

Quỹ đất để phát triển NOXH cũng đang là vấn đề. Hiện nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất độc lập để phát triển NOXH; việc phát triển NOXH chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, nhưng việc triển khai còn nhiều bất cập, vướng mắc. Giai đoạn 2015 – 2023 mới có 18/63 tỉnh, thành phố bố trí quỹ đất độc lập để phát triển NOXH, 35/63 tỉnh, thành phố bố trí quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để phát triển NOXH. Việc các địa phương chưa bố trí thỏa đáng quỹ đất độc lập để phát triển NOXH cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc thực hiện chưa đạt chỉ tiêu về phát triển NOXH theo Kế hoạch phát triển NOXH.

Mặt khác, trình tự, thủ tục đầu tư xây dự án xây dựng NOXH còn phức tạp, kéo dài, một số quy định chồng chéo, thiếu thống nhất dẫn đến ách tắc trong triển khai các dự án NOXH.