Tối ưu vốn, rút ngắn thời gian sản xuất

“Sức ép tài chính và mục tiêu bền vững sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất tập trung nhiều hơn vào tính hiệu suất, linh hoạt và tốc độ nhằm kéo giảm rủi ro chi phí và tối ưu vận hành”, ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp AvisonYoung Việt Nam nhận định về “khẩu vị” của khách thuê trong các dự án khu công nghiệp khi mở rộng sản xuất tại Việt Nam hiện nay.

Cũng theo ông Chí, ngoài các yêu cầu cơ bản như vị trí, giá thuê, diện tích và chính sách ưu đãi, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ. Mục tiêu là hỗ trợ khách thuê tối đa để đưa dự án vào vận hành nhanh và củng cố năng lực sản xuất để đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu đa thị trường.

Những loại hình xây sẵn như nhà xưởng, nhà kho, kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Quan sát kỹ hơn, các dịch vụ kho bãi logistics ngày càng chuyên nghiệp hóa, đầy đủ từ xuất - nhập, kiểm tra, dán nhãn và đóng gói hàng hóa đến thủ tục hải quan.

“Nhu cầu ngày càng chi tiết và chuyên môn hóa thúc đẩy sự phát triển nguồn cung bất động sản công nghiệp từ lượng sang chất. Nhiều chủ đầu tư hiện chú trọng cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho từng khách thuê tiềm năng, cũng như phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, logistics tích hợp, chuẩn ESG, thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản”, ông Vũ Minh Chí nói.

Về vị trí, quỹ đất trong các khu thương mại tự do (FTZ), gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1-2 giờ di chuyển, đang là ưu tiên hàng đầu của các nhà sản xuất.

Theo các chuyên gia, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất, chế biến tiếp tục tăng trưởng mạnh là một trong những động lực chính thúc đẩy bất động sản công nghiệp, trong đó các loại hình nhà kho, nhà xưởng xây sẵn chiếm ưu thế nhờ lợi thế tối ưu hóa tốc độ ra thị trường, kiểm soát chi phí vốn và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu.

Cushman & Wakefield - tập đoàn cung cấp dịch vụ bất động sản thương mại trên toàn cầu nhận xét, sự chuyển dịch từ xây dựng trên đất thuê sang thuê nhà xưởng xây sẵn thể hiện thay đổi rõ rệt trong nhu cầu của khách. Quan điểm của nhà đầu tư quốc tế đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam đã thay đổi, từ việc ưu tiên sở hữu tài sản sang tối ưu hóa hiệu suất vận hành và giảm thiểu rủi ro.

Nhà xưởng xây sẵn cung cấp đòn bẩy tài chính thông qua việc chuyển đổi chi phí đầu tư vốn thành chi phí vận hành. Cơ chế này cho phép nhà đầu tư giữ lại từ 80% đến 85% vốn đầu tư ban đầu. Ví dụ, thay vì đầu tư cố định 10 - 15 triệu USD để mua đất và xây dựng cơ sở 10.000 m2 với hợp đồng 40 năm, doanh nghiệp chỉ phải trả chi phí thuê hàng tháng có thể dự báo trước, khoảng 50.000 USD.

Thêm vào đó, nhà xưởng xây sẵn cung cấp sự linh hoạt chiến lược thông qua khả năng mở rộng. Doanh nghiệp có thể bắt đầu hoạt động với quy mô nhỏ để thăm dò thị trường, dễ dàng mở rộng sang các đơn vị liền kề hoặc chuyển sang mô hình xây dựng theo yêu cầu khi nhu cầu tăng trưởng. Điều này đi kèm với chiến lược rút lui thuận lợi, cho phép công ty ngừng hoạt động nhanh chóng mà không gặp khó khăn và chi phí lớn trong việc thanh lý tài sản cố định. Đây là điểm khác biệt chính so với mô hình truyền thống, nơi vốn lớn bị ràng buộc vào tài sản, hạn chế khả năng mở rộng và khiến việc thoái vốn trở nên phức tạp.

Linh hoạt, giảm rủi ro pháp lý

Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, năm 2025 chứng kiến làn sóng sôi động trong phân khúc cho thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF), khi nhu cầu mở rộng sản xuất, dịch chuyển chuỗi cung ứng và tăng trưởng thương mại điện tử liên tục gia tăng. Trong đó, 62% các nhà sản xuất mới lựa chọn nhà xưởng cho thuê trong năm 2025 - mức cao nhất kể từ năm 2018.

Các doanh nghiệp cho biết, họ lựa chọn nhà xưởng xây sẵn là do loại hình này linh hoạt, giảm rủi ro pháp lý. Khác với mô hình thuê đất để tự xây dựng nhà máy - vốn tiềm ẩn nhiều vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy, môi trường và thời hạn sử dụng đất, nhà xưởng xây sẵn đã được chủ đầu tư hoàn thiện pháp lý, nghiệm thu và sẵn sàng đưa vào vận hành.

Được biết, tổng diện tích nhà xưởng và kho xây sẵn (RBF & RBW) tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt 11,6 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy 92%, tăng 80% so với năm 2024. Mức giá thuê trung bình đạt 4,4 USD/m2/tháng, phản ánh sức hút lớn từ các nhà đầu tư và doanh nghiệp mở rộng sản xuất trong các lĩnh vực điện tử, linh kiện, logistics và thương mại điện tử.

Các bất động sản thuộc khu vực Bình Dương (cũ), Đồng Nai ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhất, song nguồn cung hạn chế, trong khi các khu vực thuộc Long An (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) nổi lên với nhiều quỹ đất phát triển mới, đặc biệt là các dự án xanh và tích hợp công nghệ quản lý thông minh.

Ông Neil McGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam chia sẻ, xu hướng chuyển dịch từ thuê đất sang thuê nhà xưởng xây sẵn đã hình thành vài năm trở lại đây, nhưng chỉ đến năm 2024 - 2025 mới tăng tốc và tạo sức lan tỏa mạnh. Làn sóng này được củng cố khi nhiều doanh nghiệp không còn muốn chờ quỹ đất sạch hoặc tự xây nhà máy mất vài năm. Thay vào đó, họ ưu tiên triển khai vận hành nhanh, giảm chi phí ban đầu.

“Nếu doanh nghiệp có thể bắt tay ngay vào sản xuất nhờ thuê nhà xưởng và kho xây sẵn, họ sẽ chọn luôn”, ông Neil McGregor khẳng định.