Tăng trưởng ấn tượng

Khu vực miền Trung, đặc biệt ở các đô thị động lực như Đà Nẵng, Nha Trang (cũ) và Huế, phân khúc căn hộ thương mại đang trải qua giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, thậm chí có dấu hiệu “bùng nổ” về nguồn cung lẫn quy mô dự án. Hàng loạt dự án mới liên tục được nhà đầu tư rót vốn xây dựng, tập trung ở các vị trí ven biển, ven sông và trung tâm đô thị, tạo nên diện mạo mới cho nhiều đô thị.

Đà Nẵng là minh chứng rõ nét cho sự tăng trưởng của phân khúc căn hộ, khi rất nhiều dự án cao tầng được đầu tư xây dựng trong thời gian ngắn. Trong đó nhiều dự án có số vốn khủng như Dự án Tổ hợp căn hộ, khách sạn Nobu Residences Đà Nẵng khoảng 1.500 tỷ đồng; Dự án Da Nang Downtown có tổng vốn 17.790 tỷ đồng; Dự án Tổ hợp Ánh Dương - Soleil có vốn 6.210 tỷ đồng; Dự án The Legend Danang với tổng vốn đầu tư hơn 3.000 tỷ đồng… Không những thế, nhiều dự án mới tiếp tục được chấp thuận chủ trương đầu tư như Khu thương mại dịch vụ cao cấp Sun Symphony 2, có tổng vốn hơn 3.716 tỷ đồng; Tòa căn hộ chung cư Công viên Đại Dương Sơn Trà, có vốn gần 296 tỷ đồng; Khu căn hộ và Dịch vụ ven sông Hàn (Tour D’Azur), tổng vốn đầu tư hơn 480 tỷ đồng…

Dòng vốn lớn và sự “chạy đua” xây dựng của các chủ đầu tư đã giúp nguồn cung dồi dào, tạo nên sự sôi động trên thị trường phân khúc căn hộ ở Đà Nẵng.

Khảo sát thị trường Đà Nẵng trong năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kiêm Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường nhà ở tại Đà Nẵng sở hữu nguồn cung hơn 13.700 sản phẩm mới. Trong đó, căn hộ chung cư nắm vai trò chủ đạo trong cơ cấu nguồn cung, chiếm 76%, còn lại là đất nền (20%), thấp tầng (4%).

Năm 2025, tại Đà Nẵng đã chứng kiến khoảng 8.200 giao dịch, tăng gấp 2 lần năm 2024 và tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 60%; phân khúc căn hộ chung cư chiếm phần lớn lượng giao dịch. Giá bán căn hộ tại Đà Nẵng cũng đạt mức lịch sử, khi giá chào bán mới căn hộ chung cư trung bình đạt 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm 2024. Theo đó, Chỉ số giá căn hộ chung cư Đà Nẵng tăng 68% so với kỳ gốc (năm 2019) và nhanh hơn TP.HCM. Cùng với đó, giá bất động sản thứ cấp tăng mạnh trở lại, khoảng 60% so với năm 2023 và vượt “đỉnh” năm 2019 từ 10 - 15%...

Số liệu thống kê cho thấy, phân khúc bất động sản căn hộ tại Đà Nẵng đã tăng tốc một cách ngoạn mục. Theo phân tích của các chuyên gia, nguyên nhân chính dẫn đến làn sóng tăng trưởng này đến từ việc sáp nhập đơn vị hành chính giữa Quảng Nam và Đà Nẵng, mở ra một giai đoạn phát triển mới với quy mô dân số và quỹ đất tăng đáng kể. Đà Nẵng cũng đã đầu tư mạnh cho hạ tầng giao thông, bao gồm các dự án trọng điểm như cảng biển nước sâu Liên Chiểu, nâng cấp sân bay Đà Nẵng, các tuyến vành đai… tạo nền tảng vững chắc cho việc mở rộng không gian đô thị và kết nối liên vùng. Việc phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ không chỉ thúc đẩy du lịch và thương mại, mà còn gia tăng giá trị bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại các khu vực chiến lược như ven sông Hàn và Ngũ Hành Sơn. Ngoài ra, TP. Đà Nẵng đang triển khai Trung tâm tài chính quốc tế, Khu thương mại tự do. Thị trường Đà Nẵng cũng ghi nhận làn sóng tham gia của các chủ đầu tư lớn như Sun Group, Vingroup, Masterise Homes… đã nâng tầm chất lượng và quy mô các dự án căn hộ.

Dù không sôi động như thủ phủ Đà Nẵng, nhưng phân khúc căn hộ tại nhiều địa phương miền Trung cũng rất nóng bỏng. Chẳng hạn tại Huế, với việc chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương từ ngày 1/1/2025, đã tạo động lực cho thị trường bất động sản địa phương này, mà căn hộ là phân khúc chủ lực. Bên cạnh các dự án đã được bàn giao cho khách hàng như Nera Garden, phân khu W3 - West Sky, Tower - Manor Crown Hue…, nhiều dự án mới cũng được khởi công xây dựng trong năm 2025 như Prisma, phân khu W1, W4 - West Sky, Chung cư nhà ở xã hội khu đất XH1 - Khu C - Đô thị mới An Vân Dương…

Tương tự, tỉnh Khánh Hòa cũng là địa phương có nhiều dự án căn hộ được đầu tư xây dựng trong thời gian qua. Theo thống kê, trong quý I/2026 trên địa bàn Khánh Hòa ghi nhận 16.650 giao dịch bất động sản, với tổng giá trị đạt khoảng 20.639 tỷ đồng; trong đó chung cư có 902 giao dịch với tổng giá trị hơn 1.109 tỷ đồng.

Hướng tới cân đối cung - cầu

Khi mặt bằng căn hộ ở hai đầu đất nước là Hà Nội và TP.HCM tăng cao, sự tăng trưởng của phân khúc căn hộ tại miền Trung - khu vực sở hữu tiềm năng du lịch nghỉ dưỡng và dư địa đô thị hóa đã được dự báo từ sớm. Quá trình mở rộng không gian đô thị và phát triển hạ tầng giao thông liên vùng ở miền Trung đã tạo nền tảng cho các dự án quy mô lớn xuất hiện ngày càng nhiều. Tuy nhiên, sự bùng nổ này chủ yếu nghiêng về phân khúc trung - cao cấp, với mức giá ngày càng tiệm cận các đô thị lớn trên cả nước.

Hiện tượng gia tăng nhanh về nguồn cung căn hộ cao cấp cho thấy sự phát triển không đồng đều, khi phần lớn sản phẩm hướng đến nhu cầu đầu tư và tích sản, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm, làm gia tăng mất cân đối trong cấu trúc phát triển đô thị miền Trung.

Theo ông Trần Trọng Vũ, Giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường SPE.R, căn hộ vẫn là phân khúc chính dẫn dắt thị trường bất động sản Đà Nẵng trong năm 2026, nhưng sự cạnh tranh sẽ tăng cao vì nguồn cung căn hộ cao cấp rất lớn, trong khi lượng cầu không nhiều.

“Thị trường đang đối diện sự bất cân xứng khi nguồn cung mới tập trung ở dòng sản phẩm cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực lại tập trung ở phân khúc trung cấp, giá vừa phải. Căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội có thể nổi lên mạnh hơn về lượng giao dịch, vì thị trường đang thiếu hàng vừa túi tiền, trong khi nguồn cung cao cấp nhiều”, ông Vũ nhận định.

Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy, thị trường căn hộ tại Đà Nẵng có dấu hiệu chững lại trong quý I/2026. Nguồn cung sơ cấp của phân khúc căn hộ giảm 25%, đồng thời nguồn cung mới cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể với mức giảm hơn 51% so với quý IV/2025. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trước bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng cao và việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Phân khúc trung - cao cấp tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, chiếm xấp xỉ 90% tổng nguồn cung sơ cấp của phân khúc căn hộ. Nhưng sức cầu thị trường ghi nhận sự sụt giảm đáng kể khi lượng tiêu thụ chỉ tương đương 68% so với quý IV/2025. Thanh khoản chịu áp lực khi tín dụng bị kiểm soát và mặt bằng lãi suất tăng cao; giao dịch chủ yếu tập trung cục bộ trong tháng 1/2026, sau đó có xu hướng chững lại rõ rệt. Tuy vậy, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao, tăng khoảng 5 - 10% so với cùng kỳ; mặt bằng giá thứ cấp cũng ghi nhận tăng khoảng 5 - 7% so với giai đoạn cuối năm 2025…

Tăng trưởng nóng của bất động sản căn hộ cao cấp đang tương phản với sự phát triển dự án nhà ở xã hội tại các địa phương của miền Trung. Tại nhiều địa phương, số lượng dự án nhà ở xã hội khá hạn chế, khiến bài toán an cư của người thu nhập thấp và công nhân chưa được giải quyết triệt để. Trước thực trạng này, các địa phương đang đẩy nhanh triển khai những dự án nhà ở xã hội nhằm tái cân bằng thị trường.

Tại TP. Đà Nẵng, sau khi hoàn thành hàng chục ngàn căn hộ nhà ở xã hội, trong năm 2026, Thành phố tiếp tục triển khai 20 dự án với tổng quy mô 18.265 căn hộ đã được giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời giao chủ đầu tư. Trong đó, có 13 dự án, với 12.133 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư và 7 dự án, với 6.132 căn đang thi công xây dựng. Đà Nẵng cũng đã xác định 46 khu đất với tổng diện tích 134 ha đủ điều kiện khả thi để phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2025-2030 với tổng quy mô dự kiến khoảng 42.700 căn.

TP. Huế đến nay có 21 dự án nhà ở xã hội, với 20.537 căn. Trong đó, 12 dự án nhà ở xã hội độc lập và 9 dự án nhà ở xã hội trong quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại. Tỉnh Khánh Hòa cũng đã triển khai Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, với mục tiêu hoàn thành 10.088 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2025-2030…

Có thể thấy, sự bùng nổ của phân khúc căn hộ cao cấp phản ánh sức hút và tiềm năng của thị trường miền Trung, nhưng cũng bộc lộ những rủi ro về mất cân đối cung - cầu. Nếu không kịp thời điều chỉnh, nguy cơ dư cung ở phân khúc cao cấp và thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền sẽ ngày càng rõ nét. Vì vậy, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, song song với kiểm soát hợp lý nguồn cung cao cấp, là điều kiện cần để thị trường bất động sản miền Trung phát triển ổn định, bền vững.