Chung cư “nóng” ở cả cầu lẫn cung 

Bất chấp các ảnh hưởng của tháng “cô hồn” và sự ảm đạm chung của toàn thị trường, phân khúc chung cư vẫn ghi nhận sự bật tăng ở cả sức cầu lẫn nguồn cung.

Trong báo cáo III/2023 của DKRA, khu vực phía Nam (bao gồm TP.HCM và vùng phụ cận) đã ghi nhận những tín hiệu khởi sắc ngay từ quý II/2023 và ngày càng tích cực hơn trong quý III/2023. 

Cụ thể, tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt tới 72%. Số căn được tiêu thụ chạm mức 3.270 căn, tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái và cao hơn gấp 2,8 lần so với quý trước.

Sức cầu đã “nóng”, phía nguồn cung cũng không thể “nguội”. Trong quý III/2023, có 17 dự án mở bán, tương ứng với 4.542 căn hộ, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng lại cao hơn gấp 2,5 lần so với quý trước.

Trong đó, gần 90% nguồn cung mở bán mới đều tập trung tại TP.HCM và 2/3 trong số đó đều là căn hộ hạng A. Đáng chú ý, phân khúc hạng C đã quay trở lại thị trường sau thời gian dài vắng bóng. Tuy nhiên, số lượng căn hộ bình dân vẫn còn khá khiêm tốn khi chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung mới.

Về giá bán, thị trường sơ cấp không có nhiều biến động. Tại TP.HCM, giá căn hộ dao động trong khoảng 30 - 185,5 triệu đồng/m2. Ở Long An, mức giá rơi vào khoảng 21,3 - 24,4 triệu đồng/m2. Với Đồng Nai, con số này là 31,1 - 34,9 triệu đồng/m2.

Còn tại Bình Dương, giá bán xoay quanh mức 29,5 - 49 triệu đồng/m2. Cuối cùng, với Bà Rịa - Vũng Tàu, căn hộ tại đây có giá nằm trong khoảng 47,3 - 51,3 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản đã có sự hồi phục với việc giá bán tăng nhẹ khoảng 1 - 3% so với quý II/2023. Động thái này diễn ra trước bối cảnh các ngân hàng thương mại đã liên tục hạ lãi suất cho vay từ đầu năm tới nay.

Phân khúc đất nền vẫn thiếu sức bật

Trái với sự sôi động của phân khúc chung cư, thị trường đất nền vẫn còn khá “chậm chân” trong cuộc đua thanh khoản. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới trong quý III/2023 chỉ vỏn vẹn ở mức 25%. 

Trong 3 tháng vừa qua có 68 nền đã được giao dịch thành công. Con số này giảm 82% theo quý và giảm 88% theo năm. Trong đó, hầu hết giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Xét về nguồn cung, thị trường ghi nhận 6 dự án mở bán, tương ứng với 271 nền, giảm 79% so với cùng kỳ năm ngoái. Đa phần các sản phẩm đợt này đều nằm tại Long An khi khu vực này chiếm tới 47% tỷ lệ nguồn cung mới. Xếp sau là Đồng Nai (24%), Bình Dương (21%) và Tây Ninh (8%). 

Mặt bằng thị trường sơ cấp không có nhiều thay đổi về giá so với lần mở bán vào quý trước. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, giá bán vẫn ghi nhận tăng khoảng 1 - 3%. 

Long An hiện là địa phương dẫn đầu về giá khi đất nền được chào bán trong khoảng 18,3 - 60,1 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai, mức giá khởi điểm từ 11,8 triệu đồng/m2 và cao nhất là 16,6 triệu đồng/m2.

Với Bình Dương, giá bán dao động trong khoảng 15,4 - 16 triệu đồng/m2. Ở Tây Ninh, giá bán tương đối thấp so với các khu vực khác, nằm ở mức 5,2 - 7,2 triệu đồng/m2 .

Trên thị trường thứ cấp, giá sản phẩm có mức giảm trung bình 8 - 12% vo với hồi đầu năm 2023. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng và đầy đủ về mặt pháp lý.

Nhà phố/biệt thự chật vật tìm lại “hào quang”

Đối với nhà phố/biệt thự, phân khúc này có thể sẽ mất rất nhiều thời gian để quay trở lại thời kỳ “hoàng kim” của mình. 

Trong quý III/2023, sức cầu của thị trường tăng nhẹ so với quý trước với 40 giao dịch thành công. Tuy nhiên, kết quả này vẫn thấp hơn 98% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ chỉ dừng lại ở mức 28%.

Nguồn cung mới cũng không khá khẩm hơn. Thị trường ghi nhận vỏn vẹn 4 dự án mở bán, tương ứng với 144 căn, giảm 7% theo quý và giảm 95% theo năm. 

Trong đó, Đồng Nai là khu vực mở bán chính khi chiếm 47,2% tỷ lệ nguồn cung. Còn lại, Bình Dương và Long An cùng nhau chia sẻ lượng hàng khi mỗi bên đều có tỷ lệ là 26,4%.

Mặt bằng giá bán trên thị trường sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước. Cụ thể, tại Đồng Nai, giá bán các dự án mới rơi vào khoảng 8 - 55,8 triệu đồng/m2. Với Bình Dương, giá bán trung bình là 5,3 - 9,7 triệu đồng/m2. Ở Long An, các sản phẩm dao động trong khoảng 3,7 - 7 triệu đồng/m2. 

Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán ghi nhận mức giảm khoảng 11 - 15% so với đầu năm 2023. Trước bối cảnh thanh khoản thị trường sụt giảm và áp lực lãi vay, nhiều nhà đầu tư đã phải cắt giảm lợi nhuận và giá bán nhằm thu hồi dòng tiền.