Gỡ nút thắt nhà ở để giữ chân lao động

Mỗi ngày, hàng chục ngàn công nhân của Công ty PouYuen lại bắt đầu hành trình từ các khu nhà trọ ở Bến Lức (Tây Ninh) đến nhà máy tại phường Bình Tân, rồi trở về sau khi kết thúc ca làm việc. Để duy trì hoạt động sản xuất, doanh nghiệp phải tổ chức hàng trăm lượt xe đưa đón mỗi ngày. Về phần mình, người lao động phải đánh đổi nhiều giờ di chuyển, chi phí sinh hoạt tăng cao và quỹ thời gian dành cho gia đình ngày càng bị thu hẹp.

Ít ai nghĩ rằng, phía sau một trong những nhà máy sản xuất giày lớn nhất Việt Nam lại là bài toán chỗ ở chưa có lời giải suốt nhiều năm qua. Nhà máy có quy mô hơn 100 ha, sử dụng trên 55.000 lao động, nhưng phần lớn công nhân vẫn phải thuê trọ bên ngoài.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), PouYuen có nhu cầu đầu tư khu nhà lưu trú ngay trên phần đất thương mại dịch vụ của doanh nghiệp để công nhân thuê ở, qua đó ổn định sản xuất và giảm ùn tắc giao thông. Tuy nhiên, quy định hiện hành mới có nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, chưa có cơ chế đối với các doanh nghiệp sản xuất quy mô lớn nằm ngoài khu công nghiệp.

Từ thực tế đó, ông Châu cho rằng, Luật Nhà ở sửa đổi cần bổ sung khái niệm "nhà lưu trú công nhân ngoài khu công nghiệp". Theo ông, trong bối cảnh các cơ sở sản xuất ngày càng dịch chuyển ra các khu vực tập trung theo định hướng phát triển công nghiệp xanh, việc Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung cơ chế phát triển nhà lưu trú công nhân ngoài khu công nghiệp là cần thiết.

Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động ổn định nguồn nhân lực, mà còn giảm áp lực giao thông, nâng cao chất lượng sống của người lao động và tăng hiệu quả vận hành sản xuất.

Thực tế, câu chuyện của PouYuen cũng phản ánh bức tranh chung tại các trung tâm công nghiệp lớn. Tốc độ phát triển nhà máy đang nhanh hơn nhiều so với tốc độ phát triển nhà ở dành cho công nhân. Khoảng trống này không còn đơn thuần là vấn đề an sinh, mà đã trở thành một điểm nghẽn của quá trình phát triển công nghiệp.

Số liệu từ Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (HEPZA) cho thấy rõ điều đó. Thành phố hiện có khoảng 918.000 lao động làm việc tại các khu chế xuất, khu công nghiệp, nhưng mới chỉ có 9 dự án nhà lưu trú, cung cấp 1.619 căn hộ, đáp ứng khoảng 8.900 chỗ ở. Dù 4 dự án đang triển khai dự kiến bổ sung khoảng 10.600 chỗ, song nguồn cung vẫn còn rất xa so với nhu cầu thực tế của hơn 727.000 công nhân chưa có chỗ ở phù hợp.

Khoảng cách quá lớn giữa cung và cầu cho thấy nhà lưu trú công nhân vẫn đang là "mảnh ghép" còn thiếu trong quá trình phát triển bất động sản công nghiệp. Trong khi các địa phương liên tục mở rộng khu công nghiệp để đón dòng vốn FDI, thì hạ tầng phục vụ người lao động, đặc biệt là nhà ở, vẫn chưa theo kịp tốc độ phát triển sản xuất.

“Chi phí thuê nhà hiện là khoản chi lớn nhất trong ngân sách của nhiều gia đình công nhân. Các nghiên cứu cho thấy, tiền thuê nhà chỉ nên chiếm khoảng 20% thu nhập của người lao động; nếu vượt 25%, phần thu nhập còn lại sẽ không đủ đáp ứng các nhu cầu thiết yếu như thực phẩm, giáo dục và y tế, khiến khả năng tái tạo sức lao động bị ảnh hưởng”, đại diện HoREA nói.

Trong khi đó, theo báo cáo của Sở Nội vụ TP.HCM, mức lương bình quân của người lao động năm 2025 đạt khoảng 12,39 triệu đồng/tháng. Với một gia đình 4 người có 2 lao động, mức chi thuê nhà hợp lý chỉ khoảng 4,5 triệu đồng/tháng. Song trên thực tế, nguồn cung nhà ở có mức giá này rất hạn chế. Nhà ở xã hội cho thuê còn ít, căn hộ thương mại có giá thuê phổ biến khoảng 15 triệu đồng/tháng, còn các căn hộ diện tích nhỏ cũng dao động quanh mức 8 triệu đồng/tháng, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn công nhân.

Vì vậy, theo ông Châu, lựa chọn phổ biến nhất vẫn là các khu nhà trọ hoặc chung cư mini với giá khoảng 2 triệu đồng mỗi tháng. Đổi lại là điều kiện sống chật chội, hạ tầng thiếu đồng bộ và môi trường sinh hoạt còn nhiều bất cập. Điều này cũng lý giải vì sao nhiều doanh nghiệp ngày càng coi việc đầu tư nhà lưu trú không chỉ là chính sách phúc lợi, mà là giải pháp để giữ chân lao động, giảm tỷ lệ nghỉ việc và nâng cao năng suất.

Phải coi nhà lưu trú công nhân là hạ tầng thiết yếu

Khoảng trống về nhà lưu trú công nhân không còn là câu chuyện của riêng ngành xây dựng hay chính sách an sinh. Trong bối cảnh các địa phương cạnh tranh thu hút dòng vốn FDI bằng chất lượng hạ tầng và khả năng cung ứng lao động, nơi ở cho công nhân đang trở thành một cấu phần của năng lực cạnh tranh.

Điều đó cũng đặt ra yêu cầu phải thay đổi tư duy: nhà lưu trú cần được xem là một loại hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp, được quy hoạch và đầu tư đồng bộ ngay từ đầu, thay vì chỉ bổ sung khi nhu cầu đã trở nên cấp bách.

Các chuyên gia cho rằng, trước hết, cần xác định nhà lưu trú công nhân là một loại nhà ở xã hội để được áp dụng thống nhất những cơ chế ưu đãi về đất đai, đầu tư và tín dụng. Đồng thời, Luật Nhà ở cần mở rộng phạm vi điều chỉnh, không chỉ giới hạn trong khu công nghiệp, mà bổ sung cả nhà lưu trú công nhân ngoài khu công nghiệp, đáp ứng nhu cầu của những doanh nghiệp sản xuất quy mô lớn như PouYuen.

Bên cạnh đó, mô hình nhà lưu trú cũng cần thay đổi theo nhu cầu thực tế của người lao động. Việc chỉ phát triển các phòng ở tập thể nhiều giường đã không còn phù hợp. Thay vào đó, nên đa dạng hóa sản phẩm từ phòng ở 1 hoặc 2 người, đến căn hộ dành cho gia đình, vừa đáp ứng nhu cầu của công nhân, chuyên gia, lao động kỹ thuật cao, vừa giúp doanh nghiệp giữ chân nhân lực lâu dài và tránh tình trạng nhiều dự án nhà lưu trú trước đây hoạt động kém hiệu quả vì không phù hợp với nhu cầu sử dụng.

Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Tô Văn Lâm, Phó trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TP.HCM), kiến nghị mở rộng đối tượng được thuê nhà lưu trú đối với công nhân đã có gia đình để tránh tình trạng dự án xây xong, nhưng khó lấp đầy; đồng thời cho phép công nhân làm việc tại các khu công nghiệp hoặc khu công nghệ cao lân cận cũng được thuê nhằm nâng cao hiệu quả khai thác.

Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cũng đề xuất bổ sung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư nhà lưu trú công nhân để mở rộng nguồn lực xã hội hóa và kiến nghị đơn giản hóa một số thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội. Đây được xem là những giải pháp quan trọng nhằm khơi thông nguồn cung trong bối cảnh nhu cầu nhà ở công nhân ngày càng lớn.

Cùng với việc mở rộng chính sách, TP.HCM cũng đang chuyển sang tư duy chủ động chuẩn bị quỹ đất cho loại hình này. Theo kế hoạch của UBND TP.HCM, thành phố đã quy hoạch 16 khu đất trong các khu công nghiệp với tổng diện tích gần 253.000 m2. Các khu đất này có khả năng phát triển khoảng 15.000 căn, phòng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 60.000 công nhân.

Bên cạnh đó là 2 khu đất ngoài ranh Khu công nghệ cao tại phường Long Bình, gồm khu đất hơn 3 ha và khu đất trên 20 ha. Hai khu đất trước đây được định hướng xây dựng nhà lưu trú công nhân và nhà ở xã hội cho người lao động làm việc tại Khu công nghệ cao, nhưng quá trình triển khai kéo dài do vướng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng giao thông kết nối, thủ tục đầu tư và một số nội dung liên quan đến thanh tra, kiểm toán, tòa án.

Để đẩy nhanh tiến độ, UBND TP.HCM giao Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp chủ trì rà soát hiện trạng pháp lý, quy hoạch, đất đai, hạ tầng kỹ thuật của 16 khu đất, đồng thời nghiên cứu cơ chế thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển nhà lưu trú công nhân.

Theo kế hoạch, trong tháng 8, TP.HCM sẽ hoàn thiện chương trình phát triển nhà lưu trú công nhân giai đoạn 2026 - 2030 với mục tiêu hoàn thành khoảng 10.000 căn. Con số này chưa thể giải quyết ngay nhu cầu rất lớn của hàng trăm ngàn lao động, nhưng cho thấy cách tiếp cận đang thay đổi từ phát triển nhà ở theo từng dự án riêng lẻ sang chuẩn bị quỹ đất, cơ chế và nguồn lực ngay từ đầu.