Tham vọng về siêu đô thị 9.171 ha tại phía Nam Hà Nội

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều biến số khó lường, đặc biệt là áp lực lãi suất, vẫn có một “mỏ neo” giữ vững niềm tin của giới doanh nghiệp, chuyên gia và nhà đầu tư. Đó chính là Quy hoạch Tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Khi cấu trúc không gian đô thị thay đổi, số phận của cả một vùng đất cũng sẽ được “sang trang”.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, các dự án trong thời gian tới đều có quy mô lớn chưa từng có, đòi hỏi nguồn vốn cung ứng khổng lồ. Điều này có thể gây ra những cuộc “tranh giành” về vốn giữa các chủ thể trên thị trường. Vì vậy, chỉ những doanh nghiệp sở hữu tiềm lực mạnh và khả năng huy động vốn linh hoạt mới đủ sức đảm đương các “siêu dự án” đúng tiến độ.

Từ góc nhìn đó, ông Ánh đặc biệt chú ý đến Khu đô thị thể thao Olympic. Dù có ý kiến cho rằng, việc xây dựng một sân vận động lớn nhất thế giới là quá tham vọng, nhưng thực chất đây là một “chiến thuật” đã làm nên thương hiệu của chủ đầu tư - tạo ra điểm nhấn khác biệt cho từng khu đô thị.

Tương tự, dự án tại Hưng Yên với biển nhân tạo hay khu đô thị tại Đông Anh với Trung tâm Hội chợ Triển lãm quốc gia là những công trình biểu tượng không chỉ tạo dấu ấn về truyền thông, mà còn gây dựng giá trị bền bỉ cho dự án.

Trong Quy hoạch Tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, Khu đô thị Olympic là một trong 9 trung tâm lớn của Hà Nội, gắn với các hoạt động thể thao mang tầm quốc gia và quốc tế. Đặc biệt, khu vực này sẽ có ga Ngọc Hồi làm điểm tựa hạ tầng. Đây là điểm kết nối liên thông giữa tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, mạng lưới đường sắt quốc gia và các tuyến đường sắt đô thị. Vị trí này tạo điều kiện hình thành một đô thị cửa ngõ năng động tại khu vực phía Nam Thủ đô.

Trao đổi với phóng viên, một số nhà đầu tư cho biết, khác với trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, Khu đô thị thể thao Olympic chủ yếu sử dụng đất nông nghiệp, làm giảm áp lực đền bù giải phóng mặt bằng và tăng tiến độ triển khai. Tuy nhiên, dự án sẽ phải đối mặt với thách thức về khả năng hấp thụ của thị trường. Thực tế cho thấy, những khu đô thị quy mô hơn 400 ha ở vùng ven Hà Nội đang gặp khó khăn trong thu hút cư dân về sinh sống. Với một siêu dự án quy mô hơn 9.171 ha, nhà đầu tư cần hướng tới mục tiêu dài hạn và hạn chế dùng đòn bẩy tài chính quá cao.

Không chỉ vậy, mặc dù cùng nằm trong một khu đô thị, nhưng giá trị giữa các phân khu khác nhau. Chẳng hạn, phân khu A có lợi thế khi nằm gần khu vực nội thành và được hưởng lợi trực tiếp từ ga Ngọc Hồi, trong khi phân khu B nổi bật với sự hiện diện của Sân vận động Lạc Việt. Những yếu tố này khiến các nhà đầu tư dù cùng xuống tiền cho một dự án, nhưng kết quả đầu ra có thể sẽ chênh lệch lớn.

Hai mảnh ghép định hình “kỳ tích sông Hồng”

Trong Quy hoạch Tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, trục đại lộ cảnh quan sông Hồng được xác định là trục chiến lược, vừa mở ra không gian phát triển mới, vừa góp phần tái định vị giá trị văn hóa - lịch sử của Hà Nội. Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, công trình cảnh quan này sẽ là động lực quan trọng, góp phần kích hoạt sự phát triển của hai khu vực trọng điểm là Tây Hồ và Đông Anh.

Với Tây Hồ, sự sầm uất và xa hoa đã trở thành thương hiệu của khu vực - được khẳng định qua các dự án như Starlake, Ciputra, cùng loạt công trình cao cấp khác. Tuy nhiên, đây vẫn chưa phải là giới hạn cuối cùng của khu vực Tây Hồ. Theo ông Điệp, trong định hướng quy hoạch mới, khu vực hữu ngạn sông Hồng sẽ xuất hiện thêm nhiều tòa tháp cao tầng và công trình thương mại - dịch vụ hạng sang, góp phần định hình rõ nét hơn thị trường cao cấp tại đây.

Dù vậy, các giá trị cốt lõi về văn hóa, lịch sử, di sản tâm linh, làng nghề truyền thống cùng cảnh quan tự nhiên tại Tây Hồ vẫn được bảo tồn và khai thác song song. Qua đó hình thành bản sắc riêng cho khu vực, nơi giao thoa giữa không gian sống hiện đại và chiều sâu văn hóa truyền thống.

Ở phía Bắc sông Hồng, Đông Anh nổi lên như một cực tăng trưởng mới với lợi thế quỹ đất rộng, quy hoạch đồng bộ và sự hiện diện của hàng loạt dự án quy mô lớn như công viên Kim Quy, thành phố thông minh… Nhiều “ông lớn” bất động sản cũng đã sớm “đón đầu” bằng việc tích lũy quỹ đất tại khu vực này.

Bên cạnh đó, 2 khu nhà ở xã hội tập trung lớn nhất Hà Nội cùng 2 khu đô thị đa mục tiêu tổng quy mô gần 1.400 ha cũng tọa lạc tại Đông Anh. Với định vị ở phân khúc bình dân đến trung cấp, các dự án này sẽ trở thành “thỏi nam châm” thu hút dân cư, từ đó đẩy nhanh kế hoạch giãn dân tại khu vực nội đô.

Ông Điệp nhấn mạnh, Tây Hồ và Đông Anh không cạnh tranh mà bổ trợ cho nhau, tạo thành hai điểm phát triển quan trọng trên trục sông Hồng. Khi cầu Tứ Liên hoàn thiện, sự liên kết giữa hai bờ sẽ ngày càng chặt chẽ, từng bước hình thành một không gian đô thị - văn hóa - kinh tế đồng bộ xoay quanh sông Hồng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, triển vọng của thị trường bất động sản tại khu vực này phụ thuộc lớn vào Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng. Hiện dự án vẫn đối mặt với những dấu hỏi lớn trong giải phóng mặt bằng. Trong tờ trình gửi HĐND TP. Hà Nội về Quy hoạch Tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, phương án giải tỏa khoảng 2.100 ha và di dời hàng trăm ngàn người dân đã vấp phải sự phản đối mạnh mẽ từ đa số ý kiến.

Bên cạnh đó, vấn đề trị thủy cũng là “bài toán” khó. Thực tế, đề xuất phát triển đô thị gắn với sông Hồng không hề mới. Tuy nhiên, trong các giai đoạn trước, những vướng mắc liên quan đến Luật Đê điều đã khiến ý tưởng này phải tạm thời bỏ ngỏ. Trong bối cảnh biến đổi khí hậu “châm ngòi” cho thời tiết cực đoan, việc triển khai các công trình gắn với sông ngòi cần thận trọng và được nghiên cứu khoa học, kỹ lưỡng.

Hòa Lạc tìm lại ánh hào quang

Nhìn nhận về định hướng Quy hoạch Tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, ông Ngô Đăng Quyền, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Tiên Phong cho rằng, khu vực phía Tây, đặc biệt là trục đại lộ Thăng Long nối lên Hòa Lạc, sẽ trở thành một trong những điểm sáng cần đặc biệt lưu tâm trên phương diện bất động sản.

Khu vực này được xác định là cực tăng trưởng phía Tây của Hà Nội, định hình thành đô thị khoa học công nghệ và giáo dục. Theo ông Quyền, chiến lược này bám sát định hướng vĩ mô của quốc gia trong giai đoạn tới. Đó chính là đẩy mạnh công nghiệp hóa, lấy khoa học - công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số làm động lực chính để đạt mục tiêu tăng trưởng hai chữ số.

Ngay ở thời điểm hiện tại, khu vực này đã chứng kiến những chuyển động hạ tầng rõ nét, tiêu biểu là việc khởi công tuyến metro số 5 vào cuối năm 2025. Dự án sẽ đi qua 18 phường, xã, qua đó kết nối trực tiếp Hòa Lạc với các khu vực trung tâm hiện hữu như Tây Hồ, Ngọc Hà, Giảng Võ, Láng…

Song song với hạ tầng giao thông, chủ trương di dời các cơ sở giáo dục đại học lớn ra khỏi nội đô về phía Tây và trung tâm là Hòa Lạc cũng sẽ là một trợ lực lớn. Nơi đây dự kiến tập trung thu hút các trường khối khoa học công nghệ và kinh tế tài chính.

“Khu vực nào thu hút dòng người về sinh sống và làm việc, bất động sản nơi đó sẽ có dòng tiền. Các thế hệ sinh viên không chỉ đến học tập mà sau khi ra trường, họ sẽ tiếp tục ở lại làm việc. Từ đó, nhu cầu thuê và mua bất động sản sẽ gia tăng mạnh mẽ”, ông Quyền dự báo.

Về mặt bằng giá, các dự án chung cư tại khu vực này có giá dao động từ 40 đến 55 triệu đồng/m2 - mức giá khá cạnh tranh so với khu vực nội đô hiện nay. Tuy nhiên, ông Quyền lưu ý rằng, Hòa Lạc là thị trường đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, khó đáp ứng kỳ vọng lướt sóng hay sinh lời đột phá trong ngắn hạn.

Để đầu tư an toàn và hiệu quả tại khu vực này, nhà đầu tư cần chuẩn bị năng lực tài chính vững vàng, hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy và kiên nhẫn chờ đợi đến khi hạ tầng hoàn thiện đồng bộ. Riêng với phân khúc bất động sản thổ cư, việc rà soát kỹ lưỡng thông tin quy hoạch là điều kiện tiên quyết. Quy hoạch là cơ hội nhưng cũng là biến số tại thị trường Hòa Lạc.