Công tác thẩm định đầu tư có vai trò rất quan trọng, đặc biệt là đối với dự án đầu tư sử dụng vốn ngân sách nhà nước, là cơ sở để cấp quyết định đầu tư nhằm hạn chế tình trạng dự án “treo”, gây lãng phí vốn nhà nước và đất đai, đồng thời tạo môi trường công bằng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.

“Chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm” trong tham mưu, quản lý

Thanh tra TP.HCM vừa có thông báo kết luận thanh tra trách nhiệm của Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM về chấp hành pháp luật trong việc tổ chức thẩm định, quyết định đầu tư dự án công trình dân dụng, công nghiệp sản xuất vật liệu có sử dụng nguồn vốn ngân sách và các dự án đầu tư xây dựng khác thuộc thẩm quyền của Giám đốc Sở Xây dựng hoặc theo ủy quyền của UBND TP.HCM.

Theo đó, chỉ thanh tra trong giai đoạn 2 năm, từ ngày 1/1/2018 đến ngày 31/12/2019, Thanh tra TP.HCM phát hiện, ngay cả dự án công trình dân dụng, công nghiệp sản xuất vật liệu có sử dụng nguồn vốn ngân sách, Sở Xây dựng TP.HCM cũng thẩm định chi phí quản lý dự án, chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán chưa phù hợp theo quy định.

Đối với việc tổ chức thẩm định, quyết định đầu tư các dự án đầu tư xây dựng khác thuộc thẩm quyền của Giám đốc Sở Xây dựng hoặc theo ủy quyền của UBND TP.HCM, theo Thanh tra Thành phố, Sở Xây dựng thực hiện thẩm định nhiều hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư trễ hạn so với quy định; không thực hiện lưu trữ hồ sơ của các đơn vị mà Sở Xây dựng cho rằng chưa đảm bảo điều kiện để chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án; không có biên bản họp tổ chuyên gia theo đúng quy định.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng còn tham mưu UBND TP.HCM thực hiện 2, 3 thủ tục cùng lúc không đảm bảo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV.

Đáng nói hơn, có nhiều dự án, Sở Xây dựng TP.HCM không thực hiện thẩm định hoặc thẩm định không đảm bảo đầy đủ điều kiện một số nội dung theo đúng quy định pháp luật như: năng lực tài chính, năng lực kinh nghiệm của chủ đầu tư; sự phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của TP.HCM; sự phù hợp của dự án với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch đô thị đã được cấp thẩm quyền phê duyệt; sự phù hợp với giới hạn về quy mô dân số của khu vực thực hiện dự án; nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên; các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường; thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy; sự cần thiết đầu tư, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; tiến độ thực hiện dự án.

Trong nhiệm vụ tham mưu, theo Thanh tra TP.HCM, một số nội dung có thể hiện trong hồ sơ dự án, nhưng khi thẩm định, Sở Xây dựng không thể hiện trong tờ trình trình UBND TP.HCM, như: chức năng kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, năng lực kinh nghiệm của chủ đầu tư; sự phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị đã được cấp thẩm quyền phê duyệt; sự phù hợp với giới hạn về quy mô dân số của khu vực thực hiện dự án; nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên; sự cần thiết đầu tư, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.

Về mặt pháp lý, tờ trình mà Sở Xây dựng trình UBND TP.HCM không thể hiện chính xác việc đảm bảo quyền sử dụng đất dự án theo quy định pháp luật, là chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm với UBND TP.HCM trong công tác tham mưu thực hiện các thủ tục đầu tư dự án nhà ở.

Về điều tiết nhà ở xã hội, 17/26 dự án trong tờ trình của Sở Xây dựng TP.HCM chỉ ghi nhận chủ đầu tư thực hiện điều tiết nhà ở xã hội theo quy định pháp luật, mà không xác định cụ thể chủ đầu tư phải thực hiện theo hình thức nào và không xác định cụ thể thời gian thực hiện, là chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố.

Ngoài ra, qua xác minh tại cơ quan thuế, có 3 trường hợp báo cáo tài chính do nhà đầu tư cung cấp cho Sở Xây dựng TP.HCM có mức vốn chủ sở hữu cao hơn so với báo cáo tài chính nộp cơ quan thuế (cùng niên độ kế toán). Qua đây cho thấy, có dấu hiệu cung cấp hồ sơ, tài liệu không chính xác cho cơ quan nhà nước nhằm chứng minh năng lực tài chính để thực hiện các thủ tục đầu tư dự án.

Đó là chưa nói, trong công tác điều chỉnh chấp thuận đầu tư dự án, Sở Xây dựng TP.HCM có thiếu sót trong việc thẩm định chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc và cơ cấu sử dụng đất phù hợp với quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khi đề xuất UBND TP.HCM ban hành quyết định chấp thuận đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư xin điều chỉnh bổ sung.

Sở Xây dựng TP.HCM không tham mưu, đề xuất xử lý theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đất đai đối với các dự án chậm thực hiện, mà lại đề xuất UBND TP.HCM chấp thuận điều chỉnh thời gian và tiến độ thực hiện dự án, là chưa thực hiện đúng quy định.

Sai phạm ở dự án nào?

Công khai kết luận thanh tra để minh bạch là cần thiết. Tuy nhiên, thông báo kết luận nói trên của Thanh tra TP.HCM có phần khá chung chung, mà chỉ có “người trong nhà” mới tỏ, chưa kể, những kiến nghị “kiểm điểm, rút kinh nghiệm” khá nhẹ nhàng.

Hồ sơ mà phóng viên Báo Đầu tư thu thập được thể hiện, giai đoạn 2018 - 2019 mà Thanh tra TP.HCM tiến hành thanh tra, Sở Xây dựng TP.HCM có sai phạm rõ nhất ở Dự án Saigon SkyView (Quốc lộ 50, phường 6, quận 8, TP.HCM).

Dự án Saigon Skyview do Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Sài Gòn 5 (công ty con, hạch toán độc lập thuộc Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn - TNHH MTV - RESCO, doanh nghiệp 100% vốn nhà nước do UBND TP.HCM quản lý) làm chủ đầu tư, được quảng bá ra thị trường từ năm 2018 với những thông tin như: quy mô 4.606,5 m2, cao 19 tầng, gồm 276 căn hộ, trong đó có 6 tầng làm trung tâm thương mại.

Tháng 4/2020, tại thông báo kết luận về thanh tra phòng, chống tham nhũng, lãng phí trong việc quản lý, sử dụng vốn nhà nước tại RESCO, Thanh tra TP.HCM cho hay, khu đất thuộc Dự án SaiGon Skyview trước đây đã được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho RESCO.

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đã cập nhật, đăng bộ chuyển nhượng cho Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5. Sau đó, từ ngày 1/9/2016, đơn vị này chuyển đổi thành Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Sài Gòn 5.

Tuy nhiên, khi xác định giá trị doanh nghiệp trong phương án cổ phần hóa, thì các khoản chi phí dở dang, thành phẩm, hàng hóa tồn kho (nhà, đất) là tạm xác định và phải có ý kiến thẩm định đánh giá lại của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi chính thức chuyển thành công ty cổ phần.

Đến thời điểm kết luận thanh tra (năm 2020), Dự án Saigon Skyview vẫn chưa xác định được giá trị các tài sản của doanh nghiệp khi cổ phần hóa, do đó, Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP.HCM chưa điều chỉnh tên đơn vị sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thế nhưng, Sở Xây dựng TP.HCM đã cấp giấy phép xây dựng giai đoạn I - phần ngầm công trình theo Giấy phép số 22/GPXD ngày 30/1/2018, bất chấp việc chủ đầu tư chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp.

Không chỉ giai đoạn 2018 - 2019, mà cả ở giai đoạn trước đó, theo Thanh tra Chính phủ, Sở Xây dựng TP.HCM cũng có sai phạm không nhỏ.

Cụ thể, sau khi có ý kiến chỉ đạo của Phó thủ tướng thường trực Trương Hòa Bình tại các văn bản số 22/TB-VPCP, ngày 25/3/2021 và 909/VPCP-V.1, ngày 4/5/2021 của Văn phòng Chính phủ, Phó tổng Thanh tra Chính phủ Đặng Công Huẩn đã ký Kết luận thanh tra số 757/KL-TTCP, ngày 13/5/2021 về việc thanh tra công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật về quy hoạch xây dựng đất đai, môi trường đối với khu công nghiệp, khu đô thị, việc chuyển đổi nhà đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại TP.HCM.

Theo đó, Thanh tra Chính phủ phát hiện, tại Dự án Khu dân cư Lacasa (phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM) có tổng diện tích 61.280 m2, do Công ty Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư đã có nhiều sai phạm như: tự thực hiện đền bù (từ ngày 10/2/2001 đến trước ngày 1/7/2004) trước khi có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư và có quyết định giao đất của UBND TP.HCM cho 2 trường hợp với diện tích 10.564 m2, tổng giá trị đền bù 6,338 tỷ đồng là vi phạm quy định tại Điều 6, Luật Đất đai (năm 1993) và Điều 34, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ; không lập dự án trình cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư trước khi triển khai thực hiện dự án, vi phạm quy định tại khoản 1, Điều 5, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, ngày 23/6/2010 của Chính phủ.

Thế nhưng, Dự án Khu dân cư Lacasa lại được Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng số 253/GPXD  ngày 30/12/2016 xây dựng giai đoạn I của khối nhà 3A-3B, 4A-4B, 6A-6B và tầng hầm khối thương mại, dịch vụ, văn phòng có lưu trú, nhà trẻ của Dự án được phép xây dựng 2 tầng hầm là không đúng với quy hoạch được duyệt. Bởi tại Quyết định số 152/QĐ-UBND, ngày 25/12/2015 của UBND quận 7, dự án này chỉ có 1 tầng hầm.

Ngoài ra, Sở Xây dựng TP.HCM cấp giấy phép xây dựng tầng hầm thương mại - dịch vụ - văn phòng có lưu trú - nhà trẻ trong khối thương mại - dịch vụ - văn phòng có lưu trú - nhà trẻ khi chưa được UBND TP.HCM chấp thuận tại Quyết định số 5191/QĐ-UBND ngày 4/10/2016. Điều này là vi phạm quy định tại Điều 95, Luật Xây dựng (năm 2014).