Thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại là không phù hợp

Mặc dù hồ sơ Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gửi rất chậm, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vẫn tiến hành thẩm tra để phục vụ phiên thảo luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về nội dung rất khó này, trong phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9/2022.

Quan điểm của cơ quan thẩm tra, đặc biệt là với quy định về thu hồi đất tại Dự thảo, nhận được sự đồng tình cao của các ý kiến tham gia thảo luận.

Cụ thể, trong Chương VI của Dự thảo quy định về thu hồi đất, trưng dụng đất, Điều 69 nêu 10 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.

Điều 70 về “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” quy định gồm các dự án đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (khoản 1).

Khoản 2 liệt kê các dự án không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1, bao gồm 9 loại, trong đó có “dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại”. Khoản 3 và 4 kể tên một số dự án khác và khoản 5 là “các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý”.

Điều 71 quy định căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, gồm: dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 69 và Điều 70; kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

Thẩm tra Dự án Luật, Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội dẫn yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW: “quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

“Hiến pháp cũng quy định chặt chẽ về các trường hợp thu hồi đất, theo đó, Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh.

Cơ quan thẩm tra nhận xét, nội dung tại Điều 70, Điều 71 của Dự thảo Luật cơ bản kế thừa quy định tại Điều 62 và Điều 63 của Luật Đất đai năm 2013 theo hướng liệt kê cụ thể từng loại dự án cần thu hồi, mà chưa thể hiện rõ mục đích, điều kiện, tiêu chí cụ thể để thu hồi đất như yêu cầu nói trên.

Bên cạnh đó, Thường trực Ủy ban Kinh tế còn lo ngại bởi quy định của Dự thảo Luật mở rộng phạm vi các dự án Nhà nước thu hồi đất đến dự án khu nhà ở thương mại, khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, lấn biển, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách từ dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

“Đây là vấn đề phải hết sức thận trọng, vì sẽ ảnh hưởng lớn tới quyền, lợi ích của người dân, tiềm ẩn nguy cơ gây khiếu nại, tố cáo, bất ổn xã hội, đặc biệt khi thu hồi đất, nhất là đất ở của người dân để giao nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại”, ông Thanh nêu rõ.

Thường trực cơ quan thẩm tra cũng tỏ rõ quan điểm, quy định Nhà nước thu hồi đất đối với dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại sẽ tác động rất lớn đến quyền của người sử dụng đất. Các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung, nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp sẽ mang lại cho các chủ đầu tư thực hiện dự án.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc đưa dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại thuộc dự án thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là không phù hợp.

Không lẫn lộn giữa dân sự và hành chính

Vẫn liên quan đến thu hồi đất, như trên đã đề cập, quy định ở Điều 70 (khoản 5) về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm cả các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý.

“Khoản 5, Điều 70, các đồng chí đưa ra một quy định rất chung chung, các dự án khác mà đã đạt 80% thỏa thuận trở lên thì thuộc vào danh mục thu hồi đất, như thế này là không đúng với tinh thần của Hiến pháp. Trung ương cũng có chủ trương như thế đâu”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh.

Chủ tịch Quốc hội phân tích, một dự án đang tự thỏa thuận là quan hệ về dân sự, nếu quy định là 80% đã thỏa thuận đồng ý, còn 20% nữa chưa đồng ý, thì có áp dụng cơ chế hành chính để thu hồi đất không? “Làm sao như vậy được, đã dân sự là dân sự, mà hành chính là hành chính, không thể nào đang là dân sự lại cộng hành chính vào để làm tiếp việc thu hồi đất”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý.

Giải trình cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nói, liên quan các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, rất khó đưa ra được điều kiện, tiêu chí.

Thừa nhận các ý kiến góp ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội liên quan đến các trường hợp Nhà nước thu hồi đất là rất chính xác và thỏa đáng, ông Hà nói “Nghị quyết số 18-NQ/TW đã nêu, nhưng chúng ta vẫn chưa làm được. Hiện nay, cơ quan soạn thảo với các cơ quan, các nhà khoa học có liên quan thấy rất khó khi đưa ra được điều kiện, tiêu chí”.

Theo Bộ trưởng, quy định về thu hồi đất liên quan đến an ninh, quốc phòng, đến đầu tư từ nguồn lực nhà nước, đầu tư công, các dự án liên quan đến hạ tầng thì rất dễ. Nhưng với các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, những gì có thể lượng hóa được, thì đưa ra tiêu chí, điều kiện; còn những gì không lượng hóa được, thì tạm thời liệt kê.

“Chúng tôi biết phương pháp liệt kê cũng chưa thỏa đáng. Chế định thế nào để hiểu vấn đề lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì cần phải tiếp tục nghiên cứu để đảm bảo nội hàm này rõ hơn”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà phát biểu.

Liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, Trưởng ban Soạn thảo Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) giải thích, nhà nước thực hiện đại diện chủ sở hữu phải quyết định, định đoạt thu hồi đất.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, hiện nay, đối với trường hợp tự nhận chuyển nhượng trong các dự án người dân tự sắp xếp để tạo ra cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trong một khu hẹp, hoặc tự chuyển nhượng để trực tiếp sản xuất và cung cấp các dịch vụ bình thường, tức là không làm chênh lệch địa tô do quyền định đoạt này xảy ra, thì không hạn chế.

Nhưng đối với nhà ở thương mại do chuyển mục đích từ đất nông nghiệp hoặc đất lâm nghiệp sang, thì Nhà nước phải đấu thầu, đấu giá để đảm bảo bình đẳng và thể hiện được quyền năng của nhà nước.

“Việc này cũng để đảm bảo rằng, Nhà nước sẽ đảm bảo các quyền lợi đối với người sử dụng đất bị thu hồi”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà giải thích.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 240 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 38 điều và bãi bỏ 8 điều. Quốc hội sẽ cho ý kiến lần đầu đối với dự thảo luật này tại Kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022) và dự kiến thông qua vào kỳ họp thứ 6 (cuối năm 2023).