Nhập nhằng Hợp đồng bảo lãnh và Cam kết bảo lãnh

Những năm gần đây, rất nhiều trường hợp người mua nhà tại các dự án hình thành trong tương lai không được chủ đầu tư bàn giao đúng hạn, trong khi đó phía ngân hàng lại từ chối nghĩa vụ bảo lãnh.

Một trong những lý do dẫn tới tình trạng này là Dự án đã được chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh ký giữa ngân hàng và chủ đầu tư, nhưng không nhận được cam kết bảo lãnh (thư bảo lãnh) dẫn đến tranh chấp xảy ra khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn.

Liên quan đến vấn đề trên, NHNN đang dự thảo quy định sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN và Thông tư 13/2017/TT-NHNN (sửa đổi Thông tư 07) về bảo lãnh ngân hàng.

Trong đó, đáng chú ý, đối với quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, NHNN bổ sung quy định: Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng thương mại với chủ đầu tư và các bên liên quan khác (nếu có) hoặc giữa ngân hàng thương mại với bên bảo lãnh đối ứng cho chủ đầu tư về việc ngân hàng thương mại chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Việc làm rõ khái niệm này để tránh sự nhầm lẫn giữa Hợp đồng bảo lãnh và Cam kết bảo lãnh. Theo quy định, Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản được ký trước khi chủ đầu tư bán nhà. Sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua, bán nhà thì mới xuất hiện bên mua nhà (là bên thụ hưởng bảo lãnh) thì NHTM mới có cơ sở phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua nhà. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng mà không tiến hành thủ tục để ngân hàng phát hành cam kết bảo lãnh tới người mua nhà.

Thông tư cũng bổ sung quy định, nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với bên mua chỉ phát sinh sau khi bên mua nhận được cam kết bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua.

Bổ sung quy định này nhằm giúp người mua nhà nắm rõ quyền lợi thụ hưởng bảo lãnh của mình chỉ được đảm bảo khi nhận được cam kết bảo lãnh của NHTM, trên cơ sở đó sẽ yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cam kết bảo lãnh của NHTM. Như vậy, để được ngân hàng bảo lãnh khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đủ hai loại chứng từ bảo lãnh là: Hợp đồng bảo lãnh và Cam kết bảo lãnh của ngân hàng.

Quy định này nhằm giải quyết vướng mắc trong thời gian qua, khi xảy ra một số vụ việc người dân mua nhà tại dự án đã được chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh ký giữa ngân hàng và chủ đầu tư, nhưng không nhận được cam kết bảo lãnh (thư bảo lãnh) của ngân hàng phát hành cho người mua nhà, nhưng người mua nhà vẫn nộp tiền ứng trước cho chủ đầu tư.

Do đó, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn, người dân không có cơ sở yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả tiền ứng trước.

Nguyên nhân do một số người mua nhà không nắm rõ quy định pháp luật về quyền thụ hưởng bảo lãnh của mình chỉ được bảo đảm khi được ngân hàng cung cấp thư bảo lãnh nên chủ đầu tư cố tình không thực hiện các thủ tục để ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho người mua nhà.

Người mua nhà hiểu nhầm 2 văn bản trong hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là: Hợp đồng bảo lãnh ký giữa ngân hàng và chủ đầu tư và Cam kết bảo lãnh (thư bảo lãnh) ngân hàng phát hành cho người mua.

Làm rõ quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia bảo lãnh

Dự thảo sửa đổi Thông tư 07 và Thông tư 13 của NHNN bổ sung quy định rõ trách nhiệm của các bên khi chủ đầu tư gửi chậm, không gửi hợp đồng mua bán nhà cho ngân hàng, người mua nhà không nhận được cam kết bảo lãnh nhưng vẫn nộp tiền mua nhà...;

Theo đó, ngân hàng thương mại được từ chối phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua sau khi đã chấm dứt Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư; được từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền bên mua nộp cho chủ đầu tư trước thời điểm ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và số tiền bên mua nộp vượt quá tỷ lệ quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản.

Các ngân hàng phải có nghĩa vụ phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trước thời hạn giao, nhận nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, ngân hàng thương mại phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của ngân hàng thương mại và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn ngân hàng thương mại giao dịch, trong đó nêu rõ nội dung ngân hàng thương mại không tiếp tục phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư sau thời điểm ngân hàng thương mại chấm dứt Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Đối với các cam kết bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, ngân hàng thương mại tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

Người mua nhà được quyền nhận cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai trong thời hạn Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực. Được yêu cầu ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho mình nếu sau 15 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở mà không được chủ đầu tư bàn giao cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại. Được yêu cầu ngân hàng thương mại thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền đã ứng trước cho chủ đầu tư sau thời điểm nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại.

Chủ đầu tư được quyền đề nghị ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho tất cả bên mua thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai được ngân hàng bảo lãnh trong thời hạn Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực và được đề nghị ngân hàng thương mại cung cấp cam kết bảo lãnh đúng thời gian quy định.

Chủ đầu tư cũng phải có nghĩa vụ gửi cam kết bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua ngay sau khi nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng gửi đến và thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư về việc ngân hàng thương mại chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn.  

Dự thảo Thông tư cũng quy định số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua.