Ông đánh giá thế nào về mức độ rủi ro khi tín dụng bất động sản tăng, nhất là khi nợ xấu vẫn chưa giảm?

Nếu làm đúng thì có thể kiểm soát rủi ro của tín dụng bất động sản. Hiện nay, rất nhiều ngân hàng vừa tài trợ cho chủ đầu tư, vừa ràng buộc điều kiện độc quyền đối với việc cho người mua vay, đồng thời cam kết bảo lãnh cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không đúng tiến độ. Như vậy, các ngân hàng đã tham gia ngay từ đầu.

Thật ra, đối với các tổ chức tín dụng (TCTD), nếu làm đúng các quy trình liên quan đến định giá và thẩm định, thì tín dụng bất động sản là loại hình tín dụng khá an toàn, vì có tài sản đảm bảo.

Nên tiếp tục khuyến khích hay siết lại đối với loại hình tín dụng này, thưa ông?

Đây là một câu hỏi lớn. Muốn quyết định tiếp tục đẩy mạnh hay siết lại thì phải có lý do. Xét về mặt vĩ mô, tín dụng bất động sản góp phần phát triển kinh tế, thúc đẩy luân chuyển hàng hóa, dòng tiền…

Tại sao các TCTD luôn đẩy mạnh loại hình cho vay này và luôn ưu tiên tỷ lệ cho vay bất động sản nếu đánh giá là không an toàn? Đối với các TCTD, họ đủ hiểu biết và kinh nghiệm để xác định nên đẩy mạnh loại hình nào và hầu như tất cả đều đẩy mạnh tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, cái gì cũng có mặt trái của nó. Muốn đẩy mạnh thì phải linh hoạt hơn trong “khẩu vị rủi ro”, chưa kể phải áp chỉ tiêu xuống nhân viên, cài vào các chỉ tiêu liên quan đến thu nhập, thăng tiến.

Về phía người lao động, giám đốc chi nhánh của các TCTD, nếu muốn thu nhập cao, nhanh thăng tiến phải nỗ lực tìm kiếm khách hàng và đôi khi cần tăng trưởng nóng, nên chấp nhận cả những khách hàng chưa thật sự tốt.

Về phía các TCTD, họ cũng muốn nhanh chóng chiếm thị phần, tăng quy mô tổng tài sản, được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nới room tăng trưởng tín dụng năm sau cao hơn năm trước…, nên đôi khi quá trình phê duyệt có thoáng hơn, phân quyền nhiều hơn cho đơn vị kinh doanh… Họ chấp nhận một tỷ lệ rủi ro nào đó…

Về phía các nhà đầu tư bất động sản, TCTD nào cho vay dự án dễ, tỷ lệ cho vay cao, không đòi hỏi, ràng buộc nhiều, thì họ sẽ chọn. Và rủi ro có thể phát sinh từ đây.

Rủi ro đối với phân khúc tín dụng cho vay mua nhà có đáng ngại?

Cho vay mua nhà là một sản phẩm mà tất cả các TCTD đều nhắm đến. Vấn đề là cần phân biệt, vay mua để ở, để cho thuê hay đầu tư kinh doanh. Một số TCTD nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam phân biệt khá rõ, theo đó, lãi suất cho vay đối với mua nhà để ở sẽ thấp hơn so với mua cho thuê hay kinh doanh bất động sản.

Sự khác biệt về lãi suất cũng cho thấy mức độ rủi ro trong từng loại hình. Nếu vay tiền mua nhà ở thì chắc chắn bạn sẽ cân nhắc khá kỹ về việc lựa chọn dự án, chủ đầu tư và khả năng thu nhập của bản thân. Việc thế chấp tài sản đảm bảo cũng vậy, không ai muốn phát sinh nợ xấu để bị đuổi ra khỏi chính ngôi nhà mình đang ở.

Với việc vay mua đầu tư thì lại có thể khác, đôi khi, người mua bị rối bởi thông tin thị trường, bị lôi kéo bởi các công ty môi giới, bị thôi thúc bởi niềm tin là bất động sản sẽ nhanh chóng tăng giá, có thể lướt sóng trong thời gian ngắn… Một số người đi vay để mua những tài sản vượt quá khả năng của mình, nhưng cuối cùng bán không được, chủ đầu tư chậm bàn giao, không thực hiện đúng cam kết, lúc mua trong thời điểm bất động sản đang nóng, nhưng sau đó lượng cung sản phẩm quá nhiều dẫn đến bán không được… Khi đó, người mua gặp rủi ro và ngân hàng nếu cho vay quá nhiều với các đối tượng khách hàng như vậy cũng sẽ rủi ro…

Việc thực hiện lộ trình điều chỉnh các quy định tại Thông tư 06/2016/TT-NHNN có tác động đến thị trường bất động sản, thưa ông?

Thị trường bất động sản đã phục hồi tốt và có lẽ, NHNN nhận thấy, đã đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt thị trường này, trong đó có việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn và điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản.

Theo tôi, việc điều chỉnh theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN là cần thiết. Việc điều chỉnh này sẽ ảnh hưởng đến những người đầu cơ bất động sản và những chủ đầu tư dự án có năng lực tài chính yếu, trong khi những người mua nhà để ở, những người mua bất động sản không vì mục tiêu kinh doanh sẽ ít bị ảnh hưởng bởi quy định này. Về lâu dài, thay đổi này sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên lành mạnh hơn.