Vướng khung, khó đủ đường

Như Báo Đầu tư đã thông tin, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức được công bố lấy ý kiến nhân dân từ cuối tháng 7/2022 với nhiều nội dung mới đáng chú ý, trong đó bỏ khung giá đất được coi là giải pháp đột phá.

Điều 113, Luật Đất đai hiện hành quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”.

Đương nhiên, việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất ở từng địa phương cũng phải căn cứ vào khung giá đất.

Nhưng trong thực tế, việc xác định giá đất đã không thể theo kịp những biến động liên tục, đặc biệt là những cơn sốt đất của thị trường bất động sản.

“Thực tiễn thời gian qua, việc xác định giá đất còn nhiều hạn chế, vướng mắc, xảy ra nhiều sai phạm chính là do xác định giá đất”, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh khi giới thiệu những điểm mới của Nghị quyết 18-NQ/TW về đổi mới chính sách đất đai.

Với nhiều chuyên gia, đại biểu Quốc hội, đặc biệt là những người có kinh nghiệm thực tế tại địa phương, việc bỏ khung giá đất đã trở nên quá cần thiết.

Là đại biểu Quốc hội khóa XI, XII, hiện là Giám đốc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Tây Ninh, ông Nguyễn Đình Xuân cho rằng, thực tế cho thấy có quá nhiều bất cập từ quy định khung giá đất.

Trên cùng một tuyến đường, các thửa đất có vị trí, hướng khác nhau đã có sự chênh lệch đáng kể về giá, vì thế, nếu bị trói buộc bởi khung giá đất thì địa phương vô cùng khó xoay xở.

“Nếu vẫn để khung giá đất thì không thể tiếp cận được giá thị trường, đặc biệt là đất nông nghiệp đang được định giá cực kỳ thấp so với thực tế”, ông Xuân khẳng định.

Theo khung giá đất, đất trồng lúa tối đa chỉ 400 triệu đồng/ha, nhưng hiện có nơi đã lên tới hàng tỷ đồng, ông Xuân nêu ví dụ.

Cũng vì giá đất được Nhà nước định giá luôn thấp hơn so với thực tế, theo ông Xuân, đã phát sinh một bất cập khác. Đó là một số đối tượng bị thu hồi đất nông nghiệp được nhận số tiền hỗ trợ cao hơn từ 1,5 đến 5 lần giá đất cùng loại quy định tại bảng giá đất của địa phương (Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất). Bất cập này sẽ cơ bản được khắc phục nếu giá đất tiệm cận được với giá thị trường.

Bên cạnh bỏ khung giá đất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm (luật hiện hành là 5 năm).

Điều này, cộng với việc bỏ khung giá đất, theo ông Xuân sẽ là cơ sở quan trọng để giá đất tiệm cận được với giá thị trường.

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang giao Chính phủ quy định cụ thể về quy chuẩn, phương pháp định giá đất, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể. Vì thế, theo ông Xuân, dù “vòng kim cô” cho giá đất đã được tháo thì các nhà lập pháp cũng không thể “ung dung” chờ những tác động tích cực của chính sách mới, mà phải giám sát chặt chẽ cả quá trình ban hành quy định trên, vì đó là căn cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành.

Mấu chốt vẫn là bảng giá đất

Theo quy định hiện nay, khung giá đất do Chính phủ ban hành là cơ sở để các địa phương xây dựng bảng giá đất. “Đúng là có tình trạng, một số địa phương do sự ràng buộc của khung giá đất nên bảng giá đất không phản ánh được giá thị trường”, ông Nguyễn Minh Đức, Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) bình luận.

“Tuy nhiên, tôi cho rằng, mấu chốt vẫn là ở khâu xây dựng bảng giá đất của các địa phương. Nếu bỏ khung giá rồi, mà các địa phương vẫn xây dựng bảng giá đất không theo sát thị trường thì các hệ luỵ của tình trạng đất hai giá vẫn diễn ra”, ông Đức trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư.

Ông Đức cũng nhấn mạnh điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là tăng tần suất ban hành bảng giá đất theo từng năm và thậm chí tần suất cao hơn nếu có biến động lớn trên thị trường. Điều đó có thể sẽ giúp giá đất của Nhà nước tiệm cận hơn với giá thị trường.

“Dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết điều này, nên hiện vẫn chưa thể đánh giá là liệu có thay đổi nào tốt hơn không. Nhưng tôi vẫn cho rằng vấn đề năng lực, nguồn lực và sự khách quan của Nhà nước trong việc điều tra, khảo sát và xây dựng bảng giá đất rất quan trọng. Thậm chí, không loại trừ khả năng một số địa phương có động cơ ban hành bảng giá đất thấp nhằm giảm chi phí khi thu hồi đất giải phóng mặt bằng”, chuyên gia của VCCI nhìn nhận.

Vẫn theo ông Đức, vấn đề giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường còn trở nên đặc biệt quan trọng khi thu thuế đối với việc sở hữu bất động sản và quyền sử dụng đất cũng đã được tính tới. Nếu giá đất không sát thị trường, sẽ càng gia tăng thất thu và bất công.

Một điểm đáng chú ý nữa được chuyên gia VCCI chỉ ra là Dự thảo quy định bảng giá đất được làm căn cứ để tính thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất.

Ông Đức phân tích, loại thuế này đang được thu theo giá hợp đồng chuyển nhượng, nhưng không thấp hơn giá trên bảng giá đất do Nhà nước quy định. Vì thế, người mua, bán bất động sản kê khai nộp thuế theo bảng giá thì cơ quan thuế cho là thất thu, yêu cầu phải theo giá giao dịch thật. Người nào bị phát hiện kê khai thấp hơn có thể bị xử lý hành chính, thậm chí là hình sự.

Vì thế, nếu Luật Đất đai (sửa đổi) chốt luôn là thu theo bảng giá đất thì người mua, bán bất động sản không có lý do để kê khai giá thấp. Trong trường hợp này, Nhà nước để bảng giá thấp quá so với giá thị trường thì sẽ thiệt cho ngân sách. Còn nếu Nhà nước xác định bảng giá đất tương ứng giá thị trường thì thu thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ được nhiều hơn. Và khi đền bù giải phóng mặt bằng, người dân cũng được hưởng mức đền bù cao hơn, ông Đức bình luận.

Với tiến độ chuẩn bị như hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có thể sẽ không thêm lần lỡ hẹn nào nữa, sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ tư (tháng 10/2022).