Thời của kỳ vọng đã qua

Trong suốt nhiều năm phát triển nóng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, không ít dự án được bán ra bằng những kỳ vọng tăng giá mạnh mẽ hoặc những cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên, sau những biến động của thị trường, cách tiếp cận đó đang dần thay đổi.

Tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23/6 tại Hà Nội, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group cho rằng thị trường đang bước sang một chu kỳ phát triển hoàn toàn khác.

Theo bà Trần Diễm My, dù phải đối mặt với nhiều khó khăn trong những năm vừa qua, bất động sản du lịch vẫn sở hữu những nền tảng quan trọng để phục hồi và phát triển.

Việt Nam đang có lợi thế đặc biệt về tài nguyên du lịch với hơn 3.260 km bờ biển, hệ thống di sản văn hóa phong phú, cảnh quan đa dạng và sức hấp dẫn ngày càng lớn đối với khách quốc tế. Cùng với đó là sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch, sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản và những khoản đầu tư ngày càng lớn cho hạ tầng giao thông.

Tuy nhiên, bà Trần Diễm My cho rằng thị trường hiện nay không còn vận hành theo cách cũ. “Nếu chọn một thông điệp chính cho tham luận hôm nay, tôi xin được chia sẻ rằng trong chu kỳ mới, bất động sản nghỉ dưỡng không còn được định giá bằng kỳ vọng, mà được định giá bằng khả năng tạo dòng khách, dòng tiền và niềm tin bền vững”, bà Trần Diễm My nhấn mạnh.

Theo Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group, nhà đầu tư hiện nay không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì những lời quảng bá hấp dẫn. Sau những bài học của thị trường, họ dành nhiều sự quan tâm hơn đến pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, đơn vị vận hành, công suất khai thác, khả năng tạo doanh thu cũng như triển vọng giữ giá trị tài sản trong dài hạn. “Khách hàng ngày nay không mua kỳ vọng, họ mua sự chắc chắn”, bà Trần Diễm My nói.

Sự thay đổi đó đang tạo ra một cuộc sàng lọc tự nhiên trên thị trường. Những dự án thiếu năng lực vận hành hoặc thiếu sức hút thực sự sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc thu hút nhà đầu tư. Ngược lại, những dự án có khả năng tạo trải nghiệm khác biệt, có hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh và duy trì được lượng khách ổn định sẽ có nhiều cơ hội phát triển.

Muốn có dòng tiền phải trở thành điểm đến

Theo bà Trần Diễm My, một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển từ tư duy phát triển sản phẩm sang tư duy kiến tạo điểm đến. Trong quá khứ, nhiều dự án nghỉ dưỡng được phát triển chủ yếu xoay quanh chức năng lưu trú. Nhưng khi nguồn cung ngày càng lớn và sự cạnh tranh ngày càng mạnh, một khách sạn đẹp hay một khu nghỉ dưỡng sang trọng chưa đủ để tạo nên lợi thế lâu dài.

“Không phải công trình nào cũng đủ tầm cỡ để trở thành biểu tượng. Nhưng biểu tượng ở đây có rất nhiều ý nghĩa. Có những công trình rất vừa phải nhưng lại mang trong mình những nét văn hóa đặc trưng của địa phương, giúp du khách hiểu được vùng đất đó có gì đặc biệt”, bà Trần Diễm My chia sẻ.

Theo bà, điều quan trọng là mỗi dự án phải tạo được lý do để du khách tìm đến và quay trở lại. Khi nhắc đến một địa phương, du khách cần nhớ tới nơi đó như một điểm đến hấp dẫn với hệ sinh thái trải nghiệm phong phú. Đó có thể là không gian văn hóa đặc sắc, những hoạt động giải trí khác biệt, các sự kiện thường xuyên hay những giá trị bản địa không thể tìm thấy ở nơi khác.

Chính khả năng tạo ra trải nghiệm mới là yếu tố giúp kéo dài thời gian lưu trú, gia tăng chi tiêu và tạo nguồn doanh thu bền vững cho dự án. Theo bà Trần Diễm My, du lịch tạo ra dòng khách, nhưng bất động sản du lịch phải tạo ra không gian để dòng khách ấy ở lại, trải nghiệm, chi tiêu và quay lại nhiều lần.

Đó cũng là lý do ngày càng nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang mô hình phát triển tích hợp, nơi lưu trú chỉ là một phần trong hệ sinh thái lớn hơn gồm mua sắm, giải trí, chăm sóc sức khỏe, thể thao, ẩm thực và các hoạt động trải nghiệm. Ở góc độ này, bất động sản du lịch không đơn thuần là một sản phẩm bất động sản mà đang trở thành một ngành kinh doanh dịch vụ có hàm lượng vận hành rất cao.

Giá trị thật nằm ở năng lực vận hành

Theo bà Trần Diễm My, thị trường hiện nay đang chứng kiến sự thay đổi đồng thời từ cả phía doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Nếu như trước đây nhiều doanh nghiệp ưu tiên mở rộng quy mô thì hiện nay trọng tâm đang chuyển sang hiệu quả khai thác và chất lượng vận hành. Nếu như trước đây các cam kết lợi nhuận từng là công cụ bán hàng quan trọng thì hiện nay giá trị khai thác thực tế mới là yếu tố quyết định.

Sự thay đổi này phản ánh quá trình trưởng thành của thị trường. “Dòng tiền sẽ không đi theo lời hứa, mà đi theo dữ liệu, pháp lý, năng lực vận hành và uy tín của doanh nghiệp”, bà Trần Diễm My nhận định.

Theo bà, bài toán lớn nhất hiện nay không phải là bán được sản phẩm mà là khôi phục niềm tin. Niềm tin đó được xây dựng từ pháp lý minh bạch, tiến độ đúng cam kết, chất lượng đúng cam kết và khả năng vận hành đúng cam kết. Một dự án nghỉ dưỡng chỉ thực sự có giá trị khi có khách đến, có doanh thu phát sinh và có người muốn quay lại.

Từ thực tế phát triển dự án của Five Star Group, bà Trần Diễm My cho biết doanh nghiệp theo đuổi chiến lược kiến tạo các biểu tượng du lịch thay vì phát triển những công trình đơn lẻ. Các dự án như Five Star Odyssey và Five Star Poseidon được định hướng trở thành tổ hợp căn hộ khách sạn 5 sao luxury theo tiêu chuẩn quốc tế, tích hợp lưu trú, thương mại, giải trí, chăm sóc sức khỏe và các hoạt động kinh tế đêm.

Theo bà, đây là hướng đi phù hợp với xu thế phát triển của du lịch hiện đại, khi du khách mong muốn được trải nghiệm nhiều hơn trong cùng một điểm đến. Đồng thời, việc hình thành các hệ sinh thái dịch vụ đa dạng cũng giúp doanh nghiệp tạo ra nhiều nguồn doanh thu khác nhau thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào hoạt động lưu trú.

Bên cạnh đó, bà Trần Diễm My cũng cho rằng phát triển bền vững đang trở thành yêu cầu bắt buộc đối với bất động sản du lịch. Trong bối cảnh du khách ngày càng quan tâm đến môi trường và trách nhiệm xã hội, các dự án muốn duy trì sức hút lâu dài phải chú trọng hơn tới yếu tố xanh, tiết kiệm năng lượng, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và hài hòa với cộng đồng địa phương. “Dòng tiền bền vững không thể được tạo ra bằng cách đánh đổi tài nguyên, cảnh quan hay niềm tin của cộng đồng”, bà Trần Diễm My nhấn mạnh.

Nhìn từ những chuyển động hiện nay của thị trường, có thể thấy bất động sản du lịch đang bước vào một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn. Cuộc đua không còn nằm ở quy mô dự án hay tốc độ bán hàng, mà chuyển sang cuộc đua về chất lượng vận hành, sức hút điểm đến và khả năng tạo giá trị thực.

Trong cuộc đua đó, những doanh nghiệp biết kiến tạo trải nghiệm, giữ được bản sắc, vận hành hiệu quả và xây dựng niềm tin bằng những cam kết thực chất sẽ có nhiều cơ hội dẫn đầu. Bởi như nhận định của bà Trần Diễm My, thị trường trong chu kỳ mới sẽ không thuộc về những doanh nghiệp nói lớn hơn. Thị trường sẽ thuộc về những doanh nghiệp làm thật hơn, vận hành tốt hơn, giữ lời lâu hơn và tạo ra giá trị bền vững hơn.