Thừa người bán, thiếu người mua

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của DKRA Group, trong 3 tháng của quý II, phân khúc đất nền phía Nam có 8.270 nền được các chủ đầu tư chào bán, trong đó khu vực tỉnh Tây Ninh chiếm tỷ trọng cao nhất với 36% tổng số hàng chào bán. Tuy nhiên, lượng người mua chỉ đạt khoảng 2% trên tổng số hàng chào bán của Tây Ninh.

Đối với dòng sản phẩm chung cư, toàn thị trường phía Nam có 19.278 căn được chào bán, Tây Ninh chiếm 7,4% số lượng hàng giới thiệu ra thị trường. Tỷ lệ phân khúc căn hộ chung cư thấp bởi Tây Ninh chủ yếu phát triển nhà phố, biệt thự. Hiện toàn tỉnh chỉ có 2 dự án chung cư được mở bán, trong đó có 1 dự án được bán từ năm 2024, một dự án mở bán lần đầu vào cuối năm 2025 và đây là đợt mở bán thứ hai của dự án với khoảng 6.000 căn hộ.

Với phân khúc nhà phố, biệt thự, trong quý II, các tỉnh phía Nam có 11.541 căn được chào bán, riêng Tây Ninh chiếm 24% tổng số sản phẩm, song lượng tiêu thụ rất thấp.

Khảo sát thực tế thị trường bất động sản Tây Ninh cho thấy, từ năm 2025, các dự án lớn đua nhau về đây để phát triển và bán hàng.

Cuối năm 2025, Tập đoàn MIK triển khai bán dự án nhà phố Imperia Grand Plaza tại xã Hậu Nghĩa. Dự án có quy mô hơn 11 ha, được chia thành 3 khu gồm Phố Tây với 176 căn, Phố Trung tâm 154 căn và Phố Đông 96 căn.

Cũng trong năm 2025, Tập đoàn Ecopark triển khai xây dựng và bán Dự án Khu đô thị Eco Retreat tại xã Bến Lức. Dự án có diện tích 220 ha, gồm khoảng 4.000 sản phẩm nhà phố, biệt thự và chung cư. Dự án đang xây dựng nhà ở, chung cư cũng như tiếp tục chào bán các sản phẩm thuộc giai đoạn mới.

Một dự án khác mang tên La Home, diện tích hơn 100 ha, gồm 3.750 sản phẩm nhà phố và biệt thự được chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Prodezi Long An mở bán. Dự án này giới thiệu ra thị trường từ năm 2024, đến năm 2025 chủ đầu tư chính thức mở bán, song đến nay, lượng sản phẩm tồn còn khá lớn và vẫn tiếp tục mở bán trong các giai đoạn tiếp theo.

Mới đây, Tập đoàn Trần Anh tổ chức ra mắt dự án nhà phố, biệt thự The Agula tại xã Mỹ Hạnh. Dự án có diện tích 24,56 ha, gồm khoảng 700 sản phẩm nhà phố và biệt thự. Đây là dự án thành phần thuộc giai đoạn 3 của dự án Phúc An City.

Ngoài ra, Dự án The Heritage Tây Ninh, do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị AHA Việt Nam làm chủ đầu tư cũng đang mở bán. Dự án có diện tích khoảng 49,86 ha, quy hoạch 1.910 căn nhà ở, gồm 1.117 căn nhà ở thương mại, 398 căn bàn giao Nhà nước sau khi hoàn thiện hạ tầng, 27 căn tái định cư và 368 căn nhà ở xã hội...

Cuối tháng 7/2026, Sở Xây dựng Tây Ninh chính thức thông báo có 206 lô đất tại Dự án Khu dân cư Hưng Long Residence đủ điều kiện pháp lý chuyển nhượng. Được biết, Dự án này do Công ty TNHH Bất động sản Mai Phương làm chủ đầu tư, với quy mô 41 ha, tổng cộng 2.800 sản phẩm gồm đất nền, nhà phố, shophouse và biệt thự.

Vì sao hàng nhiều mà ế?

Ông Nguyễn Văn Thành, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản BSLand cho biết, từ năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản Tây Ninh đón nhận hàng chục dự án mới với số lượng lên tới hàng chục ngàn sản phẩm, đa phần là nhà phố và biệt thự.

Công ty của ông Thành với hơn 30 nhân viên kinh doanh cũng tham gia bán khá nhiều dự án tại Tây Ninh. Tuy nhiên, thực tế lượng giao dịch thành công khá thấp, thậm chí có dự án công ty ông tham gia bán suốt 3 tháng mà không phát sinh giao dịch.

“Hiện các giao dịch thành công tại thị trường Tây Ninh chủ yếu đến từ hai dự án chung cư với mức giá khoảng 35 triệu đồng/m2. Đối với các dự án nhà phố, lượng giao dịch mỗi tháng chỉ dưới 5 căn, thậm chí có dự án không phát sinh giao dịch”, ông Thành nói.

Nhiều dự án khi mở bán còn không thu hút được các sàn môi giới tham gia. Đơn cử, một dự án nhà phố, biệt thự được mở bán từ tháng 6 tại Cần Giuộc. Khi chủ đầu tư mời các sàn môi giới tại địa phương tham gia thì không một sàn nào nhận bán. Để triển khai bán hàng, doanh nghiệp này phải kêu gọi các sàn môi giới tại Hà Nội và TP.HCM tham gia, song lượng hàng bán vẫn không đạt chỉ tiêu, trong khi doanh nghiệp phải chi hàng chục tỷ đồng cho marketing.

Ông Võ Thành Đạt, Tổng giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Tây Ninh, lý giải nguyên nhân các sàn không tham gia là bởi phần lớn nguồn hàng đều là hàng tồn kho từ các đợt mở bán nhiều năm trước nhưng chưa tiêu thụ hết. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn yêu cầu các sàn ký quỹ khá cao mới được tham gia bán hàng.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập tại TP.HCM phân tích, thực tế thị trường bất động sản Tây Ninh đang bội cung và tồn tại nhiều bất ổn. Trong đó, mức giá bán là một ví dụ. Hiện giá nhà phố, biệt thự dao động từ 50 đến hơn 100 triệu đồng/m2. Với mặt bằng thu nhập của đại bộ phận người dân Tây Ninh thì rất khó có khả năng mua. Trong khi đó, dòng sản phẩm chung cư có mức giá từ 27 đến 35 triệu đồng/m2, phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, lại chỉ có vỏn vẹn 2 dự án, trong đó 1 dự án đã hết hàng.

Ngoài ra, về vị trí cũng như hạ tầng giao thông kết nối, để di chuyển từ TP.HCM về Tây Ninh có khá nhiều tuyến như Quốc lộ 22, Quốc lộ 1A và cao tốc TP.HCM - Trung Lương, nhưng các tuyến đường này thường xuyên trong tình trạng ùn tắc. Việc di chuyển từ TP.HCM về khu vực Bến Lức hay Đức Hòa dù giáp TP.HCM cũng mất từ 2 đến 4 giờ lái xe.

“Một thị trường mà dòng sản phẩm chủ yếu là nhà phố, biệt thự có giá từ 4,5 tỷ đồng đến hơn 20 tỷ đồng/căn, cùng với nguồn cung quá lớn thì chậm bán hàng là điều khó tránh khỏi. Chưa kể, giai đoạn 2019-2023, thị trường này đã có hàng ngàn sản phẩm nhà phố, biệt thự, đất nền được mở bán, khách hàng chủ yếu là giới đầu tư. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư vẫn chưa thể bán ra để thoát hàng, khiến họ không còn mặn mà”, ông Hoàng chỉ ra.

Một vấn đề nữa mà thị trường bất động sản Tây Ninh đang đối mặt là sự cạnh tranh với thị trường TP.HCM. Mới đây, Tập đoàn Vingroup ra mắt dự án nhà phố, biệt thự rộng gần 1.000 ha tại khu vực Hóc Môn, giáp Tây Ninh, thu hút tới 90% công ty môi giới bất động sản phía Nam tham gia phân phối. Mức giá bán cũng tương đương với mặt bằng giá mà thị trường Tây Ninh đang đưa ra.

Điều này khiến nhiều doanh nghiệp môi giới quay lưng với thị trường Tây Ninh, không còn tham gia bán hàng. Đồng thời, lượng khách hàng đầu tư cũng được hút về dự án của Vingroup nhờ thương hiệu, vị trí cũng như cơ hội sinh lời, thay vì lựa chọn các dự án tại Tây Ninh.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, từ năm 2025 đến nay, thị trường Tây Ninh đang dịch chuyển sang phân khúc cao cấp với mặt bằng giá tăng. Chẳng hạn, Nam Long triển khai phân khu cao tầng Solaria Rise tại khu đô thị Waterpoint với gần 700 căn hộ, giá khoảng 40 triệu đồng/m2. Dự án Sky Retreat của Ecopark chào bán với mức giá khoảng 55-60 triệu đồng/m2...

Việc phân khúc cao cấp phình to quá nhanh có thể tạo áp lực lớn khi sức mua của người dân địa phương còn hạn chế. Nếu không có lực cầu bền vững, nguy cơ dư thừa sản phẩm cao cấp sẽ rất lớn. Để tăng trưởng bền vững, chuyên gia này khuyến nghị, địa phương cần định hướng phát triển thận trọng, điều tiết nguồn cung hợp lý và chú trọng vào nhu cầu ở thực, thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận kỳ vọng.