Nhiều vấn đề cần xem xét lại

Thông tin về phiên bản dự thảo mới, so với dự thảo ban đầu (tháng 7/2023), cơ quan soạn thảo đã lắng nghe và tiếp thu nhiều ý kiến từ các nhà khoa học, thành viên thị trường, từ đó đưa “phương pháp thặng dư” trở lại trong dự thảo. Tuy vậy, vấn đề nằm ở việc lại thay đổi đối tượng áp dụng phương pháp này về chỉ còn “định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết”, trừ một số trường hợp đặc biệt.

Vấn đề thứ nhất, xét về yếu tố chuyên môn kỹ thuật của công tác định giá đất, việc định ra các phương pháp khác nhau là cách thức nghiên cứu trên các thông tin thu thập, thông tin giả định để áp dụng cho từng đối tượng có đặc tính khác nhau thì sẽ có phương pháp phù hợp nhất, cho kết quả chính xác nhất. Thậm chí, trong từng phương pháp đều có những phương pháp khác lồng ghép trong đó ở một khâu thu thập một thông tin cụ thể.

Tuy nhiên, nếu thay đổi điều kiện áp dụng các phương pháp thì chắc chắn cho các kết quả khác và lệch nhau nhiều. Thậm chí, cùng một công thức (các phương pháp) nhưng phải theo trật tự đó mới phù hợp với đối tượng (thửa đất, khu đất cần định giá) có đặc điểm đặc thù.

Do đó, khi thay đổi đối tượng (thửa đất, khu đất) cần định giá áp dụng “phương pháp thặng dư” thì cần có những đánh giá chuyên ngành, chuyên môn trong nghề định giá, thậm chí phải đưa ra các mô hình toán học để làm các phép tính cụ thể, có các con số cụ thể. Tức là việc mô phỏng, chạy thực tế để có đánh giá thực, đánh giá về lượng, không phải việc đánh giá định tính như hiện nay.

Vấn đề thứ hai, về đối tượng áp dụng phương pháp thặng dư. Với đối tượng áp dụng, theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP hiện hành, áp dụng cho “thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất”. Đối tượng áp dụng này tương đối phù hợp có thể tính toán được những giá trị tăng thêm do quy hoạch, do chuyển mục đích sử dụng đất mang lại.

Nếu dự thảo Nghị định 44 sửa đổi quy định áp dụng đối với “thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết” thì nội dung này có những điểm chưa phù hợp, bởi một số nguyên nhân cụ thể sau:

Một là, việc định giá theo thửa đất, do đó nếu áp dụng cho khu đất (bao gồm nhiều thửa đất) chưa chuẩn về đối tượng áp dụng theo nguyên tắc đơn vị “thửa đất”.

Hai là, đây là áp dụng ngược với điều kiện của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, các giá trị “đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật” là do người sử dụng bỏ vốn đầu tư và thu lợi hợp pháp từ giá trị tăng thêm (thể hiện trong chi phí, doanh thu, lợi nhuận trong phương pháp định giá) nên đều được “tính đúng, tính đủ” trong phương pháp thặng dư. Bản chất phương pháp thặng dư không tìm ẩn số “địa tô chênh lệch”, không tìm giá trị tăng thêm từ đầu tư từ hạ tầng. Như vậy, vấn đề không cần quan tâm thì lại được quan tâm và dùng làm căn cứ khi áp dụng phương pháp này dự thảo sửa đổi quy định như trên.

Ba là, áp dụng đối với thửa đất chưa được quy hoạch chi tiết (tạm hiểu là quy hoạch chi tiết xây dựng), tức là giá đất định giá không phản ánh giá trị tăng thêm từ quy hoạch mang lại, không phản ánh hạ tầng kỹ thuật xung quanh mà Nhà nước đầu tư. Nếu định giá đất khi chưa tính đến lợi ích phát sinh từ hạ tầng kỹ thuật xung quanh mà Nhà nước có thể đầu tư trong tương lai thì thậm chí còn có thể gấy thất thoát ngân sách nhà nước nhiều hơn.

Vấn đề thứ ba, điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc“phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng”, để thực hiện mục tiêu này thì cần có phương pháp định giá khoa học, phương pháp cụ thể phù hợp với từng đối tượng (thửa đất, khu đất) cần định giá mà được quy định thành điều kiện áp dụng phương pháp và thông tin của thị trường.

Trong khi đó, hiện có những cách hiểu về kết quả định giá sẽ sát với thị trường là những quan điểm chưa phù hợp với bản chất hoạt động định giá (tính toán) và thị trường (sự tự do giao dịch hình thành nên giá). Giá đất được định giá luôn tiềm ẩn một khoảng chênh lệch so với giá phổ biến trên thị trường. Do đó, cần xác định đúng hướng trọng tâm trong việc hoàn thiện các quy định pháp luật về kỹ thuật trong định giá (phương pháp, đối tượng áp dụng từng phương pháp, các bước thực hiện,…) và nguồn, dữ liệu thông tin về giá đất của thị trường.

Những đề xuất trong định giá đất

Như vậy, về mong muốn, thông qua việc định giá đất để tìm được giá sát với giá thị trường, tuy nhiên kết quả này luôn luôn là một ẩn số và chúng ta phải chấp nhận. Định giá không đồng nhất và không thể làm thay hoặc thay cho giá cả hình thành do sự tự do giao dịch của thị trường. Giá thị trường trong tương lai còn có thể bao hàm rất nhiều yếu tố về tự nhiên, về xã hội, về tâm lý của người tiêu dùng…, mà trong đó giá đất mà Nhà nước quy định chỉ là một trong các yếu tố đó.

Để khắc phục những ẩn số chênh lệch này thì cần xây dựng các quy định pháp luật theo hướng:

Một là, hạn chế việc giao đất, cho thuê đất theo chỉ định (để áp dụng giá đất định giá) và quy định phổ biến việc đấu giá, đầu thầu để hạn chế các kết quả chênh lệch của định giá (bao gồm cả việc cố ý, quy định chưa phù hợp trong định giá đất), cũng như để quyền tiếp cận tài nguyên đất đai được công khai, minh bạch cho các chủ thể sử dụng đất. Theo quy định pháp luật, giá đất (được định giá) được áp dụng cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất không qua đấu giá và đấu thầu. Ngoài ra, giá đất được định giá dùng làm giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất và căn cứ để xét đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nên việc hoàn thiện các quy định trong các hoạt động đấu giá và đấu thầu để tránh, bù đắp những khiếm khuyết trong định giá đất.

Hai là, hạn chế các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất về đối tượng, mục đích sử dụng đất, diện tích chuyển mục đích sử dụng đất. Từ đó, hạn chế về mức chênh lệch giá trong định giá đất.