Tồn kho tăng, giá căn hộ vẫn đi lên

Theo số liệu VietstockFinance, đây là mức tồn kho cao nhất từ trước đến nay của nhóm doanh nghiệp bất động sản trên ba sàn HOSE, HNX và UPCoM. Cùng thời điểm, Bộ Xây dựng cho biết đến ngày 17/7 cả nước vẫn còn khoảng 22.300 căn hộ thương mại chưa bán được, và đã đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường gỡ vướng thủ tục đất đai để xử lý lượng hàng tồn này.

Đáng chú ý, trong khi tồn kho tăng, giá căn hộ vẫn đi lên. Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam tháng 7/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), ghi nhận giá bán sơ cấp nửa đầu năm tăng 10-15% so với cùng kỳ, dao động 30-170 triệu đồng mỗi m² tùy khu vực. Nghịch lý tồn kho tăng, giá vẫn tăng cho thấy vấn đề không nằm ở thiếu người mua, mà ở việc sản phẩm trên thị trường chưa khớp với khả năng chi trả của số đông.

Trong đó, Novaland có hơn 157.700 tỷ đồng tồn kho, phần lớn đã dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay hơn 66.000 tỷ đồng. Nhóm bất động sản khu công nghiệp, dẫn đầu là Kinh Bắc và Becamex, cũng ghi nhận tồn kho tăng 14%, đạt gần 56.200 tỷ đồng. Ngoài ra, có 21 doanh nghiệp có hàng tồn kho chiếm hơn một nửa tổng tài sản, trong đó Hudland dẫn đầu với tỷ lệ 82%.

Vì sao tồn kho khó giảm

Nguyên nhân đầu tiên nằm ở sự lệch pha cung - cầu. Phần lớn giá trị tồn kho tập trung ở các dự án trung và cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền, mức giá dưới 30 triệu đồng/m² mà đa số người mua có nhu cầu ở thực tìm kiếm, lại gần như vắng bóng nguồn cung mới. Doanh nghiệp có xu hướng dồn vốn vào phân khúc cao cấp vì biên lợi nhuận tốt hơn, khiến hàng tồn chất lên ở nhóm sản phẩm giá cao trong khi nhu cầu thực chưa được đáp ứng.

Nguyên nhân thứ hai là vòng luẩn quẩn giữa giá bán và tốc độ bán hàng. Chi phí vốn, lãi vay và giá đất đầu vào tăng khiến doanh nghiệp khó giảm giá mà không ảnh hưởng đến biên lợi nhuận, thậm chí đối mặt nguy cơ lỗ. Giữ giá cao trong bối cảnh sức mua hạn chế khiến hàng bán chậm, tồn kho phình to, tạo thêm áp lực tài chính buộc doanh nghiệp tiếp tục bám vào chiến lược giá cao để duy trì dòng tiền.

Không chỉ vậy, một phần tồn kho thực chất là sản phẩm dở dang, chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu hay chuyển nhượng do vướng thủ tục đất đai, chưa được cấp sổ hoặc chưa nghiệm thu, không đơn thuần là hàng hoàn thiện nhưng ế ẩm. Đây là lý do Bộ Xây dựng phải đề nghị ngành tài nguyên môi trường vào cuộc, thay vì chỉ trông chờ thị trường tự điều chỉnh.

Trường hợp Novaland cho thấy thêm một khía cạnh khác: tồn kho không chỉ là gánh nặng chờ thanh lý mà còn là công cụ đòn bẩy tài chính. Khi phần lớn tồn kho đã dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay, doanh nghiệp có thể không thật sự mặn mà đẩy nhanh tốc độ bán ra bằng mọi giá, vì điều đó có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm và các cam kết đã ký với ngân hàng.

Cần thêm trợ lực ngoài gỡ pháp lý

Việc hoàn thiện quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai cùng các giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn thủ tục mà Bộ Xây dựng đề xuất là điều kiện cần, nhưng chưa đủ để giải quyết dứt điểm lượng hàng tồn đọng.

Thị trường cần thêm chính sách tín dụng linh hoạt hơn cho người mua nhà, đặc biệt các gói lãi suất ưu đãi hướng đến phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, để kích hoạt nhu cầu thực đang bị kìm nén bởi lãi vay cao. Bản thân doanh nghiệp cũng cần chủ động tái cơ cấu sản phẩm, chuyển một phần quỹ đất hoặc dự án đang triển khai sang phân khúc phù hợp khả năng chi trả của số đông, thay vì tiếp tục dồn lực vào phân khúc cao cấp.

Theo giới phân tích, việc đẩy nhanh nguồn cung nhà ở xã hội cũng được xem là giải pháp giúp san sẻ áp lực nhu cầu, tạo thêm dư địa để thị trường nhà ở thương mại điều chỉnh giá mà không gây xáo trộn lớn. Riêng với nhóm doanh nghiệp có tồn kho gắn liền nghĩa vụ nợ vay lớn, bài toán không chỉ là bán hàng nhanh hơn mà còn là tái cấu trúc nợ và dòng tiền, để giảm áp lực phải giữ tài sản làm bảo đảm thay vì đưa ra thị trường.

Tồn kho bất động sản không chỉ là câu chuyện riêng của doanh nghiệp niêm yết. Khi giá trị này chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của nhiều doanh nghiệp, rủi ro thanh khoản toàn ngành cũng tăng theo, đồng thời ảnh hưởng gián tiếp đến khả năng trả nợ trái phiếu và chất lượng tài sản của các ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản. Nếu bài toán lệch pha cung cầu chưa được giải quyết từ gốc, kỷ lục tồn kho hiện tại nhiều khả năng chưa phải điểm dừng.