Vốn vẫn chảy mạnh vào bất động sản 

Thời gian gần đây, một số nhà đầu tư bất động sản kêu trời về việc khó tiếp cận vốn ngân hàng. Thông tin với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho hay, từ đầu năm đến nay, tín dụng bất động sản chỉ tăng 5-6%.

Trong khi đó, ông Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Trưởng khoa Tài chính (Đại học Kinh tế TP.HCM) cũng khẳng định, tín dụng đổ vào bất động sản sụt giảm do chính sách siết chặt của NHNN là có thực. Đây là lý do thời gian qua các doanh nghiệp bất động sản rầm rộ phát hành trái phiếu để huy động vốn triển khai dự án.

Tuy nhiên, con số cụ thể mà NHNN đưa ra về tín dụng bất động sản khiến nhiều người bất ngờ. Theo đó, đến tháng 8/2019, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) tăng 14,58%, chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế. 

Trả lời phóng viên Báo Đầu tư về sự khó hiểu này, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) khẳng định: “Tín dụng bất động sản tăng cao, song dư nợ cho vay các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản trực tiếp tăng chậm và chỉ chiếm phần nhỏ. Dư nợ tín dụng bất động sản lớn là do tính cả dư nợ cho vay tiêu dùng (cho người dân vay mua nhà, sửa chữa nhà ở)”.

Theo ông Hùng, sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng bất động sản từ cho vay các chủ đầu tư sang người dân vay tiêu dùng là tích cực, hạn chế rủi ro cho ngân hàng, giảm nguy cơ bong bóng của thị trường bất động sản. Rủi ro từ cho vay cá nhân vẫn có, nếu có những khách hàng vay tiền ngân hàng để “ôm” hàng chục bất động sản. Tuy nhiên, rủi ro cho vay cá nhân sẽ ít hơn rủi ro cho vay chủ đầu tư bất động sản, phía ngân hàng cũng đã lường trước tình huống này để tính tới biện pháp đề phòng.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, con số báo cáo của NHNN không phản ánh hết thực chất tín dụng bất động sản hiện nay. Thực tế, tín dụng bất động sản ngày càng lành mạnh. “Về lâu dài, cơ quan quản lý nên tách tín dụng đầu tư, kinh doanh bất động sản với tín dụng tiêu dùng (chủ yếu cho vay mua nhà) để nhìn nhận và quản lý đúng về thị trường”.

Cơ cấu vốn cho thị trường bất động sản ngày càng đa dạng

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, đúng là tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực này thấp hơn các năm trước, song không hề đóng băng, mà liên tục tăng trưởng. Điều quan trọng là, ngoài dòng vốn tín dụng, từ đầu năm đến nay, thị trường còn chứng kiến dòng vốn chảy mạnh vào thị trường từ nhiều kênh: FDI, vốn tư nhân, M&A, phát hành trái phiếu…

“Tuy tín dụng bất động sản trực tiếp tăng chậm lại, song tổng nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản 3 quý đầu năm nay vẫn tăng”, TS. Lực khẳng định. 

Cụ thể, tính tới đầu tháng 9/2019, các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 37.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Có tới 41% doanh nghiệp bất động sản trên thị trường (44/108 doanh nghiệp) đã tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp. Nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài là khách hàng đã rót vốn cho thị trường bất động sản thông qua kênh trái phiếu này.

Ngoài ra, các ngân hàng, dù không cấp tín dụng trực tiếp, song cũng chi tới 7.410 tỷ đồng để mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, chiếm 20,1% tổng lượng trái phiếu mà doanh nghiệp bất động sản phát hành.

Theo TS. Bùi Quang Tín, sự chuyển động của cơ cấu vốn đổ vào thị trường bất động sản như hiện nay là phù hợp. Bởi hơn 70% vốn huy động của ngân hàng là ngắn hạn, nếu dòng vốn này cứ chảy vào bất động sản, BOT, thì ngân hàng sẽ gặp nguy hiểm về kỳ hạn. Ngoài dựa vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp bất động sản còn có thể huy động vốn ở nhiều kênh khác như: FDI, M&A, phát hành cổ phiếu…, thay vì dựa hoàn toàn vào vốn ngân hàng như trước.

Thực tế, từ năm 2018 đến nay, các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản vẫn diễn ra khá sôi nổi, giá trị hàng tỷ USD, thu hút cả nhà đầu tư ngoại lẫn nhà đầu tư nội tham gia như Keppel Land, Lotte FLC, SK group, Sơn Kim Land, Nam Long, Vingroup…