Điều này khiến việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản càng khó khăn khi trái phiếu doanh nghiệp vẫn đóng băng. 

Thắt chặt thêm nguồn vốn cho vay dài hạn

Dù Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước khẳng định, cơ quan này không có văn bản hay phát ngôn nào về siết hay thắt tín dụng bất động sản, song việc Ngân hàng Nhà nước không tiếp tục gia hạn Thông tư 22/2019/TT-NHNN khiến nguồn vốn cho vay bất động sản tới đây sẽ bị co hẹp đáng kể.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, huy động vốn ngắn hạn hiện chiếm trên 80%, trong khi nhu cầu vay trung, dài hạn rất lớn. Riêng tại lĩnh vực bất động sản, có tới 94% dư nợ tín dụng là cho vay trung, dài hạn. Chênh lệch này gây rủi ro kỳ hạn lớn cho hệ thống ngân hàng.

Nhận diện rủi ro này, từ năm 2019, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22/2019/TT-NHNN buộc các tổ chức tín dụng phải giảm dần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn để đảm bảo an toàn hệ thống. Do ảnh hưởng của Covid-19, Ngân hàng Nhà nước đã gia hạn Thông tư này đến tháng 10/2021.

Cuối năm 2021, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, đang cân nhắc có thể tiếp tục hoãn việc thực hiện Thông tư 22/2019/TT-NHNN, song đến nay chưa có văn bản chính thức nào. Điều này có nghĩa là các ngân hàng thương mại sẽ phải đưa tỷ lệ sử dụng vốn trung, dài hạn từ mức 40% cuối năm 2021 về mức 30% vào đầu tháng 10 tới.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho hay, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là không lùi thời hạn áp dụng Thông tư 22/2019/TT-NHNN. “Phải làm như vậy thì thị trường vốn và thị trường tiền tệ mới lành mạnh được. Thông tư 22/2019/TT-NHNN đã ban hành nhiều năm với lộ trình rõ ràng, do đó cần phải thực hiện nghiêm túc”. 

Theo khảo sát của Báo Đầu tư, đến cuối quý I/2022, nhiều ngân hàng thương mại cổ phần vẫn có tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn vượt 30%. Như vậy, để đáp ứng yêu cầu của Thông tư 22/2019/TT-NHNN, các ngân hàng này có thể phải siết chặt thêm cho vay trung, dài hạn (chủ yếu là bất động sản). Chưa kể, nhiều ngân hàng đã cạn room tín dụng, phải hạn chế cho vay, trong đó có cho vay bất động sản.

Đến cuối tháng 4/2022, tín dụng bất động sản tăng 10,19%, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của cả nước (6,8%). Ngân hàng Nhà nước khẳng định, dư nợ tín dụng bất động sản đầu tư vào những lĩnh vực đang kiểm soát chặt khoảng 785.000 tỷ đồng, chiếm 1/3 tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Còn lại 2/3 chảy vào các lĩnh vực được khuyến khích đầu tư (nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực của người dân). Ngân hàng Nhà nước đã có hành lang pháp lý để giám sát chặt tốc độ tăng trưởng dư nợ và chất lượng tín dụng với lĩnh vực này. Nợ xấu tín dụng bất động sản chỉ 1,62%.

Thắt tín dụng, phải mở kênh trái phiếu

Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng ngân hàng tăng mạnh thời gian qua đã bù đắp phần nào sự thiếu hụt vốn của doanh nghiệp do thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp khó khăn. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp khẳng định, khẩu vị rủi ro của kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là rất khác nhau. Doanh nghiệp không vay được vốn ngân hàng mới phải phát hành trái phiếu, nên việc thị trường trái phiếu doanh nghiệp đóng băng thời gian qua đồng nghĩa với việc doanh nghiệp hầu như bị đóng cửa huy động vốn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM bắt đầu ngấm sức ép rất lớn về vốn sau các sự cố trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua.

“Theo phản ánh của doanh nghiệp, tiếp cận tín dụng rất khó trong khi trái phiếu hầu như đóng băng. Cần phải nhanh chóng đưa thị trường trái phiếu doanh nghiệp vận hành lành mạnh trở lại để thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, nếu không cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng”, ông Châu đề nghị.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, sự thận trọng với tín dụng bất động sản của ngân hàng là cần thiết. Nguyên nhân là thời gian qua, bất động sản sốt giá, tài sản bảo đảm trên tổng dư nợ của ngân hàng khá lớn, nên nếu thị trường bất động sản gặp rủi ro, ngân hàng cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề. 

“Với tỷ lệ cho vay 50% giá trị tài sản, thì khi giá bất động sản giảm, ai sẽ chịu rủi ro? Nếu cứ đầu tư mạnh vào bất động sản để đẩy giá lên và không bán được, thì chỉ cần thanh khoản khựng lại, sẽ có rất nhiều khó khăn. Các ngân hàng cần lường trước điều này để đánh giá đúng rủi ro có thể xảy ra cho chính mình”, ông Hùng nói.

Dù vậy, ông Hùng cho rằng, chỉ nên đặt vấn đề “thận trọng” chứ không nên siết, bởi nếu thị trường sốt nóng, sốt lạnh, hay đóng băng, thì ngân hàng đều bị ảnh hưởng tiêu cực. Cần xác định rõ vai trò của thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu) để phát triển các thị trường này một cách lành mạnh, giảm tải áp lực cho thị trường tiền tệ.

“Đừng đổ mọi trách nhiệm cung cấp vốn cho nền kinh tế sang vai ngân hàng. Cần phải tách bạch rõ để ngân hàng làm đúng chức năng, nhiệm vụ của mình”, ông Hùng kiến nghị. 

Theo các chuyên gia kinh tế, những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay có thể thay đổi bức tranh của ngành ngân hàng trong 2-3 năm tới theo hướng tiêu cực. Vì vậy, bên cạnh kiểm soát tín dụng bất động sản, cần có giải pháp bảo vệ quyền huy động vốn của doanh nghiệp, mà trái phiếu là giải pháp hữu hiệu nhất.