Mặt bằng lãi suất giảm và chủ trương bơm mạnh vốn hơn vào nền kinh tế đang kích thích kênh đầu tư bất động sản.

“Hòn than” bất động sản đầu cơ lại cháy

Dù hiện nay vốn chưa thật rẻ, song lãi suất cho vay đã giảm nhiệt khá nhiều so với trước và đang ở vùng thấp nhất trong vòng 20 năm. Thêm vào đó, mặt bằng lãi suất tiết kiệm giảm, triển vọng thị trường bất động sản phục hồi… khiến làn sóng đầu cơ bất động sản bắt đầu tăng nhiệt.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sau 2 năm vật lộn vì lãi suất cao và tín dụng bị siết chặt, thị trường bất động sản đã dần hồi phục và có dấu hiệu bật tăng khi Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ. Mặt bằng lãi suất giảm và chủ trương bơm mạnh vốn hơn vào nền kinh tế đang kích thích kênh đầu tư bất động sản.

Tuy vậy, VARS cho rằng, cơn sốt đất đang xảy ra có sự tác động của các nhóm đầu cơ và cảnh báo hiện tượng sốt ảo, nhà đầu tư cần thận trọng. Cụ thể, thời gian gần đây, lợi dụng việc điều chỉnh bảng giá đất mới, nhất là thông tin về việc sáp nhập một số địa phương, nhiều cá nhân, tổ chức nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, nhà đầu tư, đánh vào tâm lý đám đông, tạo hội chứng FOMO (sợ bị đứng ngoài cuộc), kích thích nhu cầu mua bất động sản.

Xu hướng “săn” đất tại những khu vực có quy hoạch sáp nhập, phát triển hạ tầng là rõ rệt nhất. Tại một số địa phương có kế hoạch sáp nhập vào các tỉnh, thành phố lớn có mặt bằng giá đất cao hơn hoặc dự kiến là trung tâm hành chính mới sau sáp nhập, giá đất không ngừng nhảy múa, thậm chí thiết lập “đỉnh” mới. 

Từ đầu năm đến nay, “cò đất” hoạt động nhộn nhịp, đặc biệt là tại các tỉnh, thành phố vùng ven Hà Nội, như tuyến huyện/xã tại Ninh Bình, Lạng Sơn, Bắc Giang, Hải Dương... Tại phía Nam, các khu vực có dòng vốn hạ tầng lớn, như Bình Thạnh, Long An, Bình Dương, cũng đang ghi nhận làn sóng giao dịch tăng trở lại.

Trả lời câu hỏi của phóng viên, TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cho rằng, việc tiền đang chảy mạnh vào bất động sản không hẳn xấu, bởi muốn tăng trưởng kinh tế 8% trở lên, không thể không phát triển thị trường bất động sản, xây dựng. Tuy vậy, chuyên gia này cũng thừa nhận, đang có tình trạng vốn chảy vào bất động sản đầu cơ.

“Điều này cho thấy, việc cấu trúc lại phân khúc thị trường bất động sản rất quan trọng. Nếu thị trường bất động sản thiếu sản phẩm để đầu tư và tiêu dùng, người dân sẽ lao vào đầu cơ”, TS. Bình cảnh báo.

Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu nóng trở lại như trước thời điểm xảy ra đổ vỡ trái phiếu Tân Hoàng Minh năm 2022, song việc sốt nóng cục bộ hơn và chỉ diễn ra ở một số phân khúc. Các chuyên gia cảnh báo, một số phân khúc bất động sản đầu cơ đang như “hòn than” cháy trở lại, được chuyền tay nhau với độ nóng ngày càng gia tăng và hậu quả người cầm cuối cùng sẽ phải gánh chịu, kéo theo hệ lụy cho cả nền kinh tế. 

Lãnh đạo một ngân hàng thương mại lo ngại, nếu thị trường bất động sản, vàng tiếp tục nóng như từ đầu năm đến nay, thì không loại trừ tiền nhàn rỗi sẽ chảy khỏi ngân hàng, khi đó mục tiêu giảm lãi suất hỗ trợ nền kinh tế rất khó khăn. Thêm vào đó, việc giá nhà đất quá cao sẽ khiến cầu vay mua nhà ở thực chậm lại.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, năm nay, thị trường bất động sản đứng trước triển vọng phục hồi tốt hơn năm ngoái. Tuy nhiên, giá bất động sản đang khá cao và cần có giải pháp để mặt bằng giá điều chỉnh phù hợp hơn.

Người vay mua nhà có thể rơi vào “vòng xoáy nợ nần”

Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng tốt, cao hơn tốc độ tăng trưởng chung toàn ngành, song chủ yếu tăng ở bất động sản kinh doanh (cho vay chủ đầu tư). Trong khi đó, tín dụng tiêu dùng bất động sản (cho vay cá nhân mua, sửa nhà) vẫn phục hồi chậm.

Mặc dù thị trường bất động sản phục hồi ở một số phân khúc, song với giá nhà, giá đất tăng phi mã, thu nhập tăng chậm, mức lãi vay thấp (3-5%/năm) chủ yếu áp dụng 3-6 tháng đầu, sau đó thả nổi (9-13%/năm), thì người vay mua nhà dễ rơi vào bẫy nợ nần.

Hiện nay, theo tính toán của VARS, để mua một chung cư 60 m2 ở Hà Nội, hộ gia đình trẻ phải bỏ ra 5 tỷ đồng. Nếu chọn vay ngân hàng khoảng 2,5 tỷ đồng (một nửa giá trị ngôi nhà) trong vòng 20 năm, người mua phải trả ngân hàng khoảng 30 triệu đồng/tháng. Muốn đảm bảo được an toàn tài chính cho khoản vay này, mỗi tháng hộ gia đình hoặc cá nhân mua nhà phải “kiếm” được 90 triệu đồng. Đây là điều bất khả thi với đa phần hộ gia đình, đặc biệt là giới trẻ.

PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân, giảng viên cấp cao Đại học Kinh tế TP.HCM cảnh báo, người mua nhà nên cân nhắc kỹ về khả năng trả nợ trước khi vay tiền mua nhà, nếu không sẽ “vỡ” phương án tài chính, khiến cuộc sống gặp khủng hoảng vì áp lực nợ nần. Nếu không có điều kiện tài chính, nên cân nhắc thuê nhà thay vì vay mua nhà.

Ở góc độ ngân hàng, theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, việc nhiều người mua đất đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời gây rủi ro tương lai không chỉ riêng với nhà đầu tư hay doanh nghiệp, mà với toàn bộ nền kinh tế. Nếu các bên cứ tiếp tục đẩy giá lên cao, kỳ vọng vào giá ảo, giao dịch ảo mà không đánh giá đúng, thì đến một thời điểm nào đó, thị trường sẽ không có thanh khoản.

Các chuyên gia cho rằng, Chính phủ cần gấp rút ban hành các giải pháp thực sự hiệu quả để thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc bình dân. Thêm vào đó, ngành ngân hàng cần tham mưu đề xuất Chính phủ gói tín dụng ưu đãi với lãi suất cố định dài hạn phù hợp cho người trẻ, với sự tham gia của ngân sách. Với các gói tín dụng ưu đãi và giá nhà như hiện nay, giấc mơ an cư vẫn ngoài tầm với của đa số người trẻ.