Hiệp hội Bất động sản TP HCM vừa có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng đặc biệt quan tâm đến những bất ổn tiềm ẩn của thị trường căn hộ condotel kèm theo 4 cảnh báo về mô hình đầu tư mới mẻ nhưng nhanh chóng tạo cơn sốt vài năm qua.

Nỗi lo thừa cung

Từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới du nhập từ các nước phát triển sang, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (còn gọi là căn hộ condotel). Sản phẩm đang được phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo, trong đó Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán. Đa số các sản phẩm có diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m. Sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư và nỗi lo thừa cung cũng đang là vấn đề đáng quan ngại.

Đằng sau cam kết lợi nhuận khủng

Để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay ngân hàng, tận dụng nguồn vốn nhà thầu và huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp (người mua). Nhằm mục đích huy động vốn, đa số các sản phẩm condotel đều kích cầu bằng mức cam kết lợi nhuận khủng trong gần một thập niên.

Đối với những dự án được cam kết lợi nhuận từ 8 đến 12% trong 8-12 năm, trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này. Các khoản phí gồm: trang bị nội ngoại thất hoàn thiện, chi phí quản lý, khai thác kinh doanh. Đối với những dự án condotel chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận, người mua phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, Hiệp hội chưa thấy chủ đầu tư có điều khoản nào rõ ràng về hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm). Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel. Đó là chưa kể đến đa số các chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận khủng dựa trên dự báo thị trường ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp phải tự gánh chịu rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau giai đoạn cam kết lợi nhuận.

Không được sở hữu dài hạn

Một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel. Thế nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel nào được cấp. Cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn. 

Viễn cảnh bấp bênh

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực, cung vượt cầu khiến việc kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017. Hơn nữa, hiện nay đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường. Ở các nước trong khu vực và trên thế giới, tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững.

Ngoài loại hình căn hộ condotel, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng còn xuất hiện một dạng khác là "căn hộ hometel" cũng là căn hộ du lịch trong các dự án khu du lịch. Các sản phẩm này cũng được chủ đầu tư cam kết có sổ đỏ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, condotel không chỉ lo thừa cung mà còn bị chia thị phần cho đối thủ mới, cạnh tranh trực tiếp trong cùng một thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.