M&A chiến lược lên ngôi

“Việt Nam đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng công nghiệp mới khi các chỉ số vĩ mô, dòng vốn FDI và tiến độ hạ tầng đều cho thấy sự chuyển dịch từ tăng trưởng theo số lượng sang mở rộng quy mô và chất lượng”.

Ông John Michael Campbell, Giám đốc bộ phận dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam nhận định như vậy về thị trường bất động sản công nghiệp trong giai đoạn mới.

Theo ông John, động lực trong thời gian tới không chỉ đến từ vốn ngoại. Dòng tiền trong nước cũng đang quay trở lại thị trường theo hướng chọn lọc hơn, nhờ tín hiệu tích cực từ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và sự rõ ràng của các khung pháp lý mới.

Sự xuất hiện của những liên doanh giữa nhà phát triển nội và nhà đầu tư ngoại được dự báo sẽ giúp gia tăng nguồn cung công nghiệp chất lượng cao tại các địa phương trọng điểm.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp thời gian gần đây xuất hiện ngày càng nhiều các thương vụ M&A mang tính chiến lược, mang lại nhiều giá trị cho các bên tham gia.

Chẳng hạn, MyStorage - công ty cung cấp dịch vụ kho tự quản tích hợp công nghệ thành lập năm 2019 tại Việt Nam, đã nhận khoản đầu tư hàng triệu USD từ Emerging Markets Investment Advisers (EMIA), quỹ đầu tư tư nhân có trụ sở tại Singapore. MyStorage được biết đến rộng rãi sau khi xuất hiện trên chương trình Shark Tank Việt Nam năm 2021 và hiện đang vận hành bốn kho lưu trữ tại TP.HCM và Đồng Nai. Giao dịch nhằm hỗ trợ MyStorage mở rộng mạng lưới cơ sở trong nước và quốc tế, đồng thời nâng cấp nền tảng số để cải thiện trải nghiệm khách hàng và thúc đẩy các sáng kiến Môi trường - Xã hội - Quản trị (ESG) trong hoạt động kinh doanh.

Thị trường kho tự quản Việt Nam được dự báo tăng gấp đôi từ 11 triệu USD năm 2025 lên 24 triệu USD vào năm 2030, với Tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 16,2%. “MyStorage đánh dấu khoản đầu tư đầu tiên của ASEAN AFMF tại Việt Nam và nắm bắt cơ hội ở cả hai mảng B2C và B2B, tận dụng lợi thế từ nền kinh tế Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ”, ông Joshua Morris, CEO của EMIA chia sẻ.

Tương tự, Kawanishi Warehouse và MOL Logistics chính thức trở thành cổ đông chiến lược của Công ty cổ phần Kho vận Toàn Phát, bên cạnh cổ đông sáng lập Công ty TNHH Chiếu xạ Toàn Phát (TPI).

Liên minh này hướng tới xây dựng Mekong Logistics Hub tại cửa ngõ Đồng bằng sông Cửu Long - trung tâm logistics lạnh tích hợp đầu tiên tại Việt Nam. Với lợi thế hệ thống chiếu xạ liền kề do TPI vận hành, dự án tạo nên mô hình dịch vụ “chiếu xạ - kho lạnh - logistics” khép kín, phục vụ xuất khẩu nông sản và thủy sản. Sau giao dịch, Kawanishi nắm 51% cổ phần, MOL Logistics 39%, và TPI 10%.

Trước đó, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã ký kết biên bản ghi nhớ với Accelerated Infrastructure Capital (AIC) và VietinBank nhằm phát triển khu phức hợp trung tâm dữ liệu ứng dụng trí tuệ nhân tạo (SGI-HCM Campus) tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung, TP.HCM.

Dự án SGI-HCM Campus được định hướng phát triển như một tổ hợp trung tâm dữ liệu AI quy mô lớn, với công suất 200MW IT load cùng khả năng vận hành 100.000 GPU, sẽ được thành lập trong vài năm tới. Dự án có quy mô 10 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến gần 2 tỷ USD.

Bên cạnh hình thức M&A trực tiếp, hình thức đầu tư gián tiếp - tức nhà đầu tư thuê lại đất trong khu công nghiệp có sẵn hạ tầng từ chủ đầu tư để phát triển và mở rộng danh mục tài sản cũng đang được thúc đẩy.

Chẳng hạn, Sembcorp Development (Singapore) mới đây đã mua lại một kho hiện hữu tại khu công nghiệp Đình Vũ (Hải Phòng) có sẵn khoảng 10.000 m2 nhà kho, đồng thời công bố kế hoạch phát triển thêm 5 kho mới ngay trên cùng khu đất, hình thành tổ hợp Sembcorp Logistics Park - Đình Vũ.

Đây được xem là thương vụ acquire & expand (mua lại diện tích bất động sản có tài sản hiện hữu, sau đó mở rộng thêm giai đoạn mới) điển hình, cho phép nhà đầu tư tiếp cận nhanh thị trường đồng thời tối ưu thời gian và hiệu suất khai thác.

Còn nhiều dư địa

Theo các chuyên gia, những chính sách thuế đối ứng từ Mỹ, cùng với việc đảm bảo đối xử công bằng đối với nhà đầu tư nước ngoài, đang nâng cao sức hấp dẫn của Việt Nam trong hoạt động M&A.

Ông Sven David, Tổng giám đốc Công ty Viet Transformation Advisors đánh giá, các biện pháp này giúp giảm bớt những phức tạp trong giao dịch xuyên biên giới và loại bỏ nhiều rào cản mang tính cấu trúc. Nhà đầu tư đang cân nhắc đầu tư gián tiếp hoặc nắm giữ cổ phần thiểu số có xu hướng điều chỉnh chiến lược để tận dụng các lợi trên.

Các doanh nghiệp duy trì kỷ luật tài chính, quản trị mạnh và định hướng chiến lược rõ ràng có khả năng đàm phán hiệu quả hơn, đạt được mức định giá tốt hơn và thực hiện giao dịch một cách tự tin. Sự gia tăng niềm tin của nhà đầu tư từ đó thúc đẩy hoạt động thị trường, đồng thời nâng cao kỳ vọng liên quan đến quản trị, minh bạch và năng lực thực thi.

Doanh nghiệp hội tụ tốt các yếu tố này sẽ đạt tăng trưởng bền vững và thu hút dòng vốn đầu tư tinh chọn, đồng thời củng cố vai trò chiến lược của mình. Việc chú trọng đến từng chi tiết vận hành, quản trị rủi ro và truyền thông minh bạch tiếp tục gia tăng độ tin cậy, thể hiện năng lực duy trì hiệu quả hoạt động trong bối cảnh thị trường liên tục thay đổi, đồng thời khẳng định sự trưởng thành trong vận hành và định hướng chiến lược.

Theo ông John Michael Campbell, Giám đốc bộ phận dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, hạ tầng tiếp tục là nhân tố tạo khác biệt giúp Việt Nam tăng sức hút.

Trong đó, việc mở rộng cụm cảng Cái Mép - Thị Vải cùng các tuyến đường bộ liên vùng giúp rút ngắn thời gian vận chuyển và mở ra khả năng tiếp nhận các ngành sản xuất có yêu cầu cao về logistics. Ông John đánh giá Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển của một số nhóm ngành chiến lược, bao gồm sản xuất điện tử chuyên sâu, thiết bị công nghiệp và trung tâm dữ liệu, theo hướng mở rộng quy mô hoạt động.

Ông John nhận định, năm 2026 sẽ mang ý nghĩa bản lề đối với thị trường công nghiệp Việt Nam khi triển vọng sản xuất cải thiện, môi trường đầu tư ổn định và hệ thống kết nối, từ cảng biển, năng lượng đến hạ tầng số được củng cố rõ nét hơn. Quá trình chuyển đổi này đánh dấu sự dịch chuyển từ tăng trưởng dựa trên chi phí sang tăng trưởng dựa trên năng lực hệ thống, trong đó hạ tầng, năng lượng và dữ liệu vận hành đồng bộ để phục vụ các ngành sản xuất có tiêu chuẩn ngày càng cao.

Grant Thornton Việt Nam dự báo sức nóng của M&A bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục được duy trì trong 12 - 24 tháng tới. Sự kết hợp giữa dòng vốn FDI ổn định, làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng, cải thiện hạ tầng và sự chuyển mình theo xu hướng bền vững đã tạo nên một cú hích tổng lực. Bất động sản công nghiệp với vị thế là trọng tâm của chu kỳ tăng trưởng mới, hứa hẹn sẽ tiếp tục là động lực dẫn dắt và tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tiếp theo.