SỨC HẤP DẪN NẰM Ở MỨC ĐỘ “SẴN SÀNG”

Dòng vốn đầu tư toàn cầu đang có những dịch chuyển mạnh mẽ, mở ra nhiều cơ hội, nhưng cũng đặt Việt Nam trước không ít thách thức. Theo ông, đâu là những điều kiện tiên quyết để Việt Nam duy trì sức hấp dẫn trong chu kỳ thu hút FDI mới?

Việt Nam đang đứng trước cơ hội vàng khi dòng vốn toàn cầu tiếp tục dịch chuyển, nhưng cơ hội này không tự động biến thành lợi thế. Trong chu kỳ FDI mới, khi chất lượng thay thế số lượng, sức hấp dẫn của một điểm đến đầu tư sẽ phụ thuộc vào mức độ sẵn sàng trên nhiều phương diện.

Trước hết là sự ổn định và dự báo được của thể chế. Nhà đầu tư thế hệ mới không chỉ nhìn vào ưu đãi thuế, họ nhìn vào độ tin cậy của chính sách dài hạn. Một môi trường pháp lý minh bạch, thủ tục hành chính số hóa và cam kết chính sách nhất quán giữa Trung ương với địa phương sẽ trở thành một trong những “tài sản vô hình” quan trọng nhất.

Cùng với đó, Việt Nam cần hệ thống hạ tầng kết nối đẳng cấp khu vực. Cảng biển sâu, sân bay quốc tế, cao tốc và logistics đa phương thức phải được phát triển đồng bộ. Không có logistics hiệu quả, lợi thế vị trí địa lý sẽ bị trung hòa.

Năng lượng sạch và ổn định cũng đang trở thành “giấy thông hành” mới. Các tập đoàn công nghệ cao không chấp nhận rủi ro về điện. Việt Nam cần đẩy mạnh năng lượng tái tạo, lưới điện thông minh và cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA) để đáp ứng yêu cầu RE100 của họ.

Một yêu cầu khác là nguồn nhân lực chất lượng cao. Lợi thế lao động giá rẻ đang phai nhạt. Những gì nhà đầu tư tìm kiếm bây giờ là kỹ sư, kỹ thuật viên được đào tạo bài bản, sẵn sàng cho bán dẫn, AI, điện tử cao cấp.

Đồng thời, thị trường cần hình thành hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh với các cụm ngành, chuỗi cung ứng có sự liên kết sâu với doanh nghiệp nội địa. Đây cũng chính là tinh thần cốt lõi của Nghị quyết 10-NQ/TW.

Như vậy, những lợi thế truyền thống như chi phí lao động và vị trí địa lý có còn đủ sức cạnh tranh nữa không, thưa ông?

Những lợi thế truyền thống vẫn có giá trị, nhưng không còn đủ sức cạnh tranh một mình. Chúng trở thành điều kiện cần chứ không còn là điều kiện đủ. Các quốc gia như Ấn Độ, Indonesia, Mexico cũng đang có lợi thế tương tự.

Quan sát dòng chảy đầu tư gần đây, có thể thấy, các tập đoàn công nghệ và sản xuất thế hệ mới không còn tìm kiếm nơi sản xuất rẻ nhất, mà tìm kiếm nơi sản xuất thông minh, xanh và có khả năng mở rộng bền vững nhất. Điểm khác biệt sẽ nằm ở tốc độ nâng cấp hạ tầng mềm và cứng theo hướng công nghệ cao và bền vững.

Việt Nam vẫn giữ lợi thế địa chính trị quý giá khi nằm giữa các chuỗi cung ứng lớn của châu Á, có hệ thống hiệp định thương mại tự do (FTA) sâu rộng và đang được các tập đoàn lớn tin tưởng như một “cứ điểm” tin cậy. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ bền vững nếu chúng ta nâng cấp đúng hướng.

KHU CÔNG NGHIỆP KHÔNG THỂ CHỈ CUNG CẤP QUỸ ĐẤT

Như ông vừa đề cập, để duy trì những lợi thế hiện có, Việt Nam cần tiếp tục nâng cấp theo đúng hướng. Nghị quyết 10-NQ/TW cũng đặt trọng tâm vào chất lượng, hiệu quả, chuyển giao công nghệ và tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng. Theo ông, bất động sản công nghiệp cần thay đổi và nâng cấp như thế nào để đáp ứng yêu cầu của dòng vốn mới?

Nghị quyết 10-NQ/TW đã đặt ra một “khế ước mới” giữa Việt Nam và dòng vốn ngoại, khi chuyển tư duy chủ yếu thu hút vốn sang phát triển nền tảng đầu tư chiến lược quốc gia. Bất động sản công nghiệp phải là một trong những lĩnh vực đi đầu trong quá trình chuyển đổi này.

Trước hết, các nhà phát triển cần chuyển cách tiếp cận từ cung cấp đất sang cung cấp nền tảng sản xuất. Khu công nghiệp thế hệ mới không chỉ bán hoặc cho thuê đất, mà phải có khả năng cung cấp những hạ tầng chuyên biệt như phòng sạch đạt chuẩn cho ngành bán dẫn, hệ thống xử lý nước siêu tinh khiết, nguồn điện ổn định 99,99% và kết nối dữ liệu tốc độ cao. Nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà xưởng theo yêu cầu (BTS) cũng phải đạt tiêu chuẩn quốc tế ngay từ khâu thiết kế.

Mô hình khu công nghiệp đơn chức năng cũng cần được thay thế bằng hệ sinh thái tích hợp, trong đó R&D, logistics, nhà ở công nhân chất lượng, các dịch vụ hỗ trợ và thậm chí trung tâm dữ liệu có thể cùng hiện diện. Mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ sẽ trở thành một xu hướng chủ đạo.

Tư duy phát triển theo địa giới hành chính cũng cần chuyển sang phát triển theo cụm ngành và chuỗi giá trị. Các nhà phát triển cần chủ động xây dựng cụm ngành chuyên sâu, thay vì chạy theo mọi dự án. Chỉ khi có cụm ngành, việc chuyển giao công nghệ và nội địa hóa chuỗi cung ứng mới thực sự xảy ra.

Sự thay đổi này đang thể hiện như thế nào trong yêu cầu của khách thuê, đặc biệt với các tiêu chuẩn xanh, thưa ông?

Chỉ 5-7 năm trước, phần lớn khách thuê chủ yếu quan tâm đến giá thuê, vị trí và thời gian bàn giao. “Xanh” khi đó được xem là yếu tố cộng thêm, thậm chí là “chi phí phát sinh”. Nhưng hiện nay, với các tập đoàn điện tử, bán dẫn, dược phẩm và logistics quốc tế, chứng chỉ xanh và lộ trình Net Zero gần như là điều kiện bắt buộc để được đưa vào danh sách đánh giá.

Thực tế thị trường cho thấy, nhiều dự án nhà xưởng xây sẵn đạt LEED Gold hoặc Platinum đang được lấp đầy nhanh hơn, giá thuê cao hơn 10-15% so với nhà xưởng thông thường và thu hút đúng nhóm khách hàng chất lượng cao mà Nghị quyết 10 hướng tới.

Sự thay đổi này còn chịu tác động của các chuẩn mực quốc tế. Các quỹ đầu tư lớn và người tiêu dùng tại châu Âu, Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc ngày càng yêu cầu chuỗi cung ứng minh bạch về dấu chân carbon. Cơ chế Điều chỉnh biên giới carbon của EU (CBAM) cũng đang từng bước được áp dụng.

Trong khi đó, hầu hết các tập đoàn Fortune 500 đã công bố mục tiêu Net Zero trong giai đoạn 2030 - 2050. Họ không chỉ giảm phát thải trong hoạt động của mình, mà còn yêu cầu các nhà cung ứng cấp 1, cấp 2 phải tuân thủ. Những khu công nghiệp không đáp ứng được yêu cầu này có nguy cơ bị loại khỏi chuỗi.

Tại Việt Nam, quá trình chuyển đổi đã bắt đầu thể hiện rõ nét. Các khu công nghiệp sinh thái theo chuẩn quốc tế đang được thí điểm và nhân rộng, nhà xưởng xanh được ưu tiên đầu tư. Tuy nhiên, tốc độ chuyển đổi vẫn cần nhanh hơn. Những doanh nghiệp đi chậm sẽ bị bỏ lại phía sau trong cuộc đua thu hút FDI chất lượng cao.

Bên cạnh yếu tố “xanh”, công nghệ sẽ thay đổi cách phát triển và vận hành khu công nghiệp như thế nào?

“Thông minh” không phải là slogan, mà đang trở thành ngôn ngữ vận hành mới của khu công nghiệp thế hệ tiếp theo.

Sự thay đổi trước hết diễn ra ở hạ tầng số. Các khu công nghiệp mới sẽ cần mạng 5G/6G nội bộ, trung tâm dữ liệu edge và hệ thống cảm biến IoT phủ toàn khu. Đây là nền tảng để thu thập dữ liệu theo thời gian thực về năng lượng, nước, môi trường, an ninh và giao thông.

Trên nền tảng đó, hoạt động vận hành khu công nghiệp cũng sẽ trở nên thông minh hơn. Digital twin cho phép quản lý toàn bộ khu công nghiệp trên nền tảng số, dự báo nhu cầu điện, tối ưu hoạt động xử lý nước thải, phát hiện sớm rủi ro môi trường và quản lý giao thông nội khu. Qua đó, chi phí vận hành có thể giảm, hiệu quả được cải thiện và trải nghiệm của khách thuê được nâng lên.

Nhà phát triển sẽ không chỉ cho thuê đất hoặc nhà xưởng, mà có thể cung cấp nền tảng quản lý năng lượng, báo cáo ESG tự động, kết nối nhà cung ứng, hỗ trợ logistics thông minh, thậm chí phát triển nền tảng thương mại điện tử B2B nội khu. Khi đó, khu công nghiệp sẽ trở thành một nền tảng số, thay vì chỉ là bất động sản thuần túy.

Theo ông, điều gì sẽ quyết định vị thế của Việt Nam trên bản đồ sản xuất khu vực trong 5 - 10 năm tới?

Vị thế của Việt Nam trên bản đồ sản xuất khu vực sẽ không còn được quyết định đơn thuần bởi chi phí thấp hay vị trí địa lý thuận lợi.

Một trong những yếu tố quan trọng nhất là năng lực hấp thụ và lan tỏa công nghệ. FDI chỉ thực sự tạo ra giá trị khi công nghệ được chuyển giao, chất lượng nhân lực được nâng lên và doanh nghiệp Việt Nam có thể tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị. Mục tiêu 10.000 doanh nghiệp Việt Nam tham gia chuỗi của các tập đoàn đa quốc gia trong Nghị quyết 10 chính là một thước đo cho quá trình này.

Yếu tố tiếp theo là khả năng tạo dựng một hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh và xanh. Các quốc gia cạnh tranh với Việt Nam cũng đang chạy đua rất nhanh. Quốc gia nào xây dựng được các cụm ngành chuyên sâu, có nguồn năng lượng sạch, hệ thống logistics hiệu quả và môi trường sống tốt cho nhân tài sẽ có lợi thế.

Bên cạnh đó là năng lực thích ứng nhanh với những chuẩn mực toàn cầu mới. ESG, CBAM, Net Zero, hay các tiêu chuẩn lao động đang thay đổi luật chơi. Việt Nam cần biến những yêu cầu này thành lợi thế cạnh tranh, thay vì xem đó là rào cản.

Vòng xoáy biến động toàn cầu đang tạo ra cả rủi ro và cơ hội. Việt Nam có đủ điều kiện để biến cơ hội thành vị thế mới trên bản đồ sản xuất khu vực nếu chúng ta chuyển mình đủ nhanh, đủ quyết liệt và đủ thông minh.