Ông John Campbell cho rằng, thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay không còn nằm ở việc chọn một mảnh đất. "Đất tốt giúp bạn vào danh sách rút gọn, nhưng năng lực thực thi mới là yếu tố quyết định để chinh phục các nhà đầu tư điện tử và sản xuất công nghệ cao", ông nhận định.

Thứ nhất, tốc độ và sự linh hoạt. Đây là yếu tố gắn với công suất cấp điện và khoảng thời gian từ khi cấp phép đến khi nhà máy đi vào sản xuất. Theo ông Campbell, đó cũng là lý do mô hình nhà xưởng xây sẵn bùng nổ trong 8 năm qua, khi loại hình này đáp ứng ngay yêu cầu về thời gian của nhà đầu tư.

Thứ hai, sự chắc chắn trong vận hành. Yếu tố này là sự kết hợp của nguồn cung lao động có kỹ năng, khả năng kết nối cảng biển và hạ tầng, cùng một nhà phát triển hoặc chủ đất biết đồng hành, hỗ trợ kịp thời sau khi ký kết. "Đó là mối quan hệ đối tác kéo dài tới 50 năm. Đầu tư tại Việt Nam không chỉ là ký hợp đồng rồi xây nhà xưởng, mà là một hành trình hợp tác lâu dài", ông nói.

Thứ ba, khả năng sẵn sàng cho tương lai. Các nhà sản xuất ngày nay cân nhắc liệu địa điểm có dư địa để mở rộng quy mô hay không, và lộ trình cung cấp năng lượng trong 20 đến 30 năm tới ra sao, khi hoạt động sản xuất ngày càng tiêu tốn nhiều năng lượng.

Về xu hướng phát triển bền vững, ông Campbell thừa nhận thị trường đã đi nhanh hơn những gì ông từng nghĩ. "8 năm trước, nếu ai đó nói rằng chúng ta sẽ thấy nhà xưởng, kho bãi đạt chứng nhận LEED (hệ thống chứng nhận công trình xanh do Hội đồng Công trình xanh Hoa Kỳ) Vàng hay Bạch Kim tại Việt Nam, chuyện đó phải 15 đến 20 năm nữa. Nhưng thực tế đã chứng minh tôi sai", ông chia sẻ.

Hiện nay, cả các tập đoàn sản xuất như Coca-Cola, Tetra Pak, Kingspan lẫn các nhà phát triển hạ tầng như Soilbuild, KCN Vietnam, SLP đều đang xây dựng công trình đạt chứng nhận LEED như một chuẩn mực tại Việt Nam.

Với chủ đầu tư, theo ông, điều này đồng nghĩa với việc phải thay đổi vai trò. "Bạn không thể tự xem mình là chủ đất bán đất đơn thuần nữa; bạn phải biến mình thành một nền tảng công nghiệp."

Trả lời câu hỏi về áp lực thương lượng giá thuê khi đưa các yếu tố ESG vào, ông Campbell cho rằng giá thuê vẫn rất quan trọng với nhiều nhà sản xuất. Tuy nhiên, với các ngành giá trị cao, giá thuê không phải ưu tiên số một mà xếp thứ hai hoặc thứ ba, sau nguồn cung lao động có kỹ năng và sự chắc chắn trong vận hành.

Đối với bên thuê, ESG chỉ có ý nghĩa khi giúp giảm chi phí, tiết kiệm thời gian và hỗ trợ trực tiếp cho vận hành. "ESG cần phải đi xa hơn những cuốn brochure quảng cáo", ông nhấn mạnh.

Theo đó, các nhà phát triển phải cung cấp dữ liệu thực tế và chỉ số hiệu suất minh bạch để chứng minh cho khách thuê thấy chính xác họ tiết kiệm được bao nhiêu chi phí.