Thống kê của VIS Rating cho thấy, tín dụng bất động sản khu công nghiệp trong quý II/2026 tăng mạnh, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn, bao gồm Tổng Công ty IDICO, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC). Tổng dư nợ tín dụng với 3 doanh nghiệp này tăng lần lượt: 55%, 25% và 18%.

Theo chuyên gia phân tích VIS Rating, trong thời gian tới, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của các chủ đầu tư sẽ được cải thiện nhờ chính sách năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước, theo đó phần dư nợ cho vay tăng thêm đối với dự án khu công nghiệp không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản, qua đó tạo thêm dư địa cho vay cho 25 ngân hàng tham gia.

Ngoài kênh tín dụng, các chủ đầu tư tiếp tục huy động vốn qua thị trường trái phiếu trong 6 tháng đầu năm nay với tổng giá trị phát hành đạt 2.300 tỷ đồng. Trong bối cảnh giá trị trái phiếu đáo hạn vẫn ở mức cao, khoảng 3.500 tỷ đồng trong nửa cuối năm 2026, dự đoán hoạt động phát hành trái phiếu sẽ tăng tốc nhằm phục vụ nhu cầu tái cấp vốn và đầu tư dự án.

Nửa đầu năm nay, các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu bình quân ổn định ở mức 3% so với cùng kỳ, biên lợi nhuận gộp đạt 30%. Tuy nhiên, lợi nhuận hoạt động giảm 11% so với cùng kỳ, chủ yếu do chi phí lãi vay tăng 33%. Tỷ lệ đòn bẩy của ngành (hệ số Nợ vay/EBITDA bình quân) tăng nhẹ lên 2,6 lần từ 2,2 lần.  

Phần lớn các chủ đầu tư duy trì khả năng tạo dòng tiền hoạt động tích cực trong nừa đầu năm nay, tuy nhiên Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) ghi nhận mức thâm hụt dòng tiền hoạt động lớn nhất do các khoản đầu tư đáng kể vào các dự án bất động sản nhà ở và hạ tầng đang triển khai.

Chuyên gia phân tích cho rằng, thời gian tới, các chỉ số tín nhiệm sẽ duy trì ổn định đối với các chủ đầu tư tập trung vào phát triển khu công nghiệp cốt lõi, nhờ quỹ đất cho thuê quy mô lớn. Ngược lại, các chủ đầu tư có cam kết đầu tư đáng kể vào các lĩnh vực ngoài hoạt động cốt lõi, như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) có thể đối mặt với áp lực dòng tiền lớn hơn.

Gần đây, các chính sách thu hút FDI tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê đất khu công nghiệp. Cụ thể, Nghị định 20/2026 được ban hành và có hiệu lực từ tháng 1/2026 đã hướng dẫn chi tiết việc triển khai chính sách giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đối với các ngành đủ điều kiện, qua đó tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê đất khu công nghiệp trong thời gian tới.

Luật Đầu tư 2025, có hiệu lực từ tháng 3/2026, cùng các văn bản hướng dẫn liên quan giúp đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thành lập doanh nghiệp. Đồng thời, luật mở rộng danh mục ngành nghề ưu đãi, bao gồm bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn, công nghệ sinh học, năng lượng mới, công nghiệp xanh và logistics công nghệ cao. Các chính sách này sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn FDI, qua đó tiếp tục mang lại lợi ích cho các CĐT khu công nghiệp.

Tính chung trong 8 tháng đầu năm nay, tổng vốn FDI đăng ký đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55% so với cùng kỳ, trong khi vốn FDI giải ngân đạt 17,3 tỷ USD, tăng 12%  so với cùng kỳ. Trong thời gian tới, VIS Rating kỳ vọng dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ duy trì ở mức cao và tiếp tục là động lực chính thúc đẩy phát triển khu công nghiệp. Tuy nhiên, các biện pháp thương mại tiềm tàng của Mỹ liên quan đến bảo hộ sở hữu trí tuệ và tăng cường kiểm soát hoạt động trung chuyển hàng hóa có thể ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng thu hút FDI của Việt Nam trong 12-18 tháng tới.

Sau khi giảm 30% trong năm 2025, diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới tăng mạnh 60% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2026, đạt 500 ha, nhờ nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp điện tử và bán dẫn. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp duy trì ở mức cao 82%. Trong phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, diện tích cho thuê mới giảm 8%  so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm nay, xuống khoảng 0,9 triệu m², do các khách thuê mới thuộc lĩnh vực công nghệ cao ưu tiên thuê đất khu công nghiệp.