Lợi nhuận tăng mạnh

Đến thời điểm này, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản lớn đều đã công bố doanh thu và lợi nhuận 6 tháng đầu năm với những con số khả quan.

Kết quả thống kê của FiinGroup cho thấy, trong quý II/2021, nhóm doanh nghiệp bất động sản, xây dựng và vật liệu có mức tăng lợi nhuận sau thuế lên tới gần 76%. Trong đó, lợi nhuận phân khúc bất động sản dân cư tăng 60%, bất động sản bán lẻ tăng 131%.

Vinhomes (HoSE:VHM) đang là ngôi vương về lợi nhuận trên toàn thị trường với lãi ròng 15.781 tỷ đồng, tăng 43% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu thuần 6 tháng của Vinhomes đạt xấp xỉ 41.712 tỷ đồng, tăng 82% so với cùng kỳ. Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản vẫn đóng vai trò chủ đạo.

Tập đoàn Novaland (HoSE: NVL) cũng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, nửa đầu năm nay, công ty có doanh thu hợp nhất  gần 7.097 tỷ đồng, tăng gần 282% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó doanh thu từ bán hàng đạt 6.344 tỷ đồng, tăng mạnh 541% so với cùng kỳ năm trước, nhờ ghi nhận từ việc bàn giao các dự án như Saigon Royal, Aqua City, NovaHills Mui Ne, Victoria Village, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet. Lợi nhuận sau thuế  6 tháng của công ty tăng hơn 71% lên 2.014 tỷ đồng, hoàn thành gần một nửa kế hoạch cả năm.

Một số đại gia bất động sản khác cũng báo kết quả kinh doanh khả quan: CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) có mức tăng trưởng lợi nhuận trước thuế 82% trong 6 tháng đầu năm, đạt  637 tỷ đồng. CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) với doanh thu đạt 1.948,5 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 471,8 tỷ đồng, lần lượt tăng 31,1% và 15,4% so với cùng kỳ năm 2020. Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) lãi ròng 412 tỷ đồng, cao gấp 2,2 lần cùng kỳ năm trước trong 6 tháng. CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land; HoSE: CRE) có doanh thu cao gấp 5 lần cùng kỳ và lợi nhuận đạt hơn 251 tỷ đồng, tăng 80% so với cùng kỳ. Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HoSE: DIG) báo lãi 69% so với nửa đầu năm ngoái…

Tồn kho lớn, âm dòng tiền, gánh nặng nợ tăng cao

Mặc dù lãi lớn, song điểm chung của các doanh nghiệp bất động sản nửa đầu năm nay là phần lớn vẫn chưa hoàn thành 50% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm. Ngoài Vinhomes và Novaland đạt xấp xỉ 50% kế hoạch lợi nhuận cả năm, phần lớn các doanh nghiệp còn lại chỉ mới đạt trên dưới 10-30% kế hoạch lợi nhuận cả năm.   

Điều đáng lưu ý nhất là tại nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay, các rủi ro tài chính đang lộ rõ: âm dòng tiền kinh doanh, gánh nặng nợ vay lớn và tồn kho bất động sản tăng mạnh.

Đơn cử, tại Cenland, tồn kho 6 tháng đầu năm tăng hơn 40 lần so với cùng kỳ, trong khi tổng nợ phải trả tăng 66% so với đầu năm, chiếm tới 56% tổng tài sản, gấp 1,2 lần vốn chủ sở hữu. Khoản nợ ngắn hạn phải trả tại doanh nghiệp cũng tăng 50% so với đầu năm, lên mức 1.976 tỷ đồng. Nợ dài hạn phải trả tăng mạnh 111% lên mức gần 954 tỷ đồng. Hai yếu tố trên khiến dòng tiền hoạt động kinh doanh tại Cen Land 6 tháng đầu năm âm gần 885 tỷ đồng trong khi cùng kỳ đạt hơn 261 tỷ đồng. Ngoài ra, dòng tiền hoạt động đầu tư tại Cen Land 6 tháng qua cũng âm gần 514 tỷ đồng.

Tại Novaland, tỷ lệ đòn bẩy tài chính cũng rất cao. Nửa đầu năm nay, tổng nợ vay và nợ thuê tài chính của tập đoàn đang ở mức hơn 51.300 tỷ đồng, tăng gần 5% so với cuối năm ngoái, chủ yếu do tăng vay nợ ngắn hạn. Đến 30/6/2021, nợ phải trả của Novaland cao gấp 3,3 lần vốn chủ sở hữu. Tỷ lệ nợ phải trả/tổng tài sản (hệ số nợ) lên đến 77%, nằm trong top những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao nhất sàn chứng khoán. 

Tương tự, DIG dù kết quả kinh doanh khả quan nhưng điểm trừ là âm dòng tiền kinh doanh lên tới 352,6 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, tăng đáng kể so với mức âm 282,4 tỷ đồng cùng kỳ năm 2020. Trong kỳ, các khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn của công ty lên tới hơn 5.600 tỷ đồng, chiếm 46,2% tổng tài sản. Tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn tăng 17,4% so với đầu năm, chiếm 14,5% tổng nguồn vốn.

Một trong những doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền kinh doanh âm nhiều nhất là CTCP Đầu tư Hải Phát (Mã: HPX). Dù lãi ròng hơn 114 tỷ đồng trong nửa đầu năm, tăng gần gấp đôi cùng kỳ, song dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp này âm 1.550 tỷ đồng do tồn kho thêm gần 1.455 tỷ đồng và các khoản phải thu tăng thêm 591 tỷ đồng.

Tương tự, tại Khang Điền, gánh nặng nợ vay cũng tăng hơn 40% so với đầu năm, lên mức 2.590 tỷ đồng, chủ yếu là các khoản vay tại OCB và VietinBank. Hiện hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu tại khang Điền là 30%. Trong 6 tháng, công ty ghi nhận âm 841 tỷ đồng tiền từ hoạt động kinh doanh, trong khi cùng kỳ dương 455 tỷ đồng.

Tất nhiên, nợ vay lớn và tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao là đặc trưng của doanh nghiệp bất động sản, song nếu tỷ lệ này quá cao, nhà đầu tư cần phải cẩn trọng.

Cổ phiếu bất động sản có còn hấp dẫn?

Đứng thứ hai về tỷ trọng vốn hóa trên thị trường chứng khoán (sau nhóm ngân hàng), song cổ phiếu bất động sản lặng sóng nửa đầu năm nay, nhường sân cho nhóm cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán, thép.

Dù vậy, nhiều cổ phiếu bất động sản cũng có mức tăng tương đối mạnh từ đầu năm đến nay. Nhiều mã cổ phiếu như NVL, PDR, CRE, DPG, AGG, HQC, HDG, NLG, DIG… tăng từ 50-120%. Đặc biệt, trong vòng một tháng qua, nhất là nửa đầu tháng 8, nhiều cổ phiếu dòng bất động sản bứt phá mạnh trong khi cổ phiếu ngân hàng giảm tốc.

Ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia phân tích của SSI Research cho rằng, đà tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản chậm hơn các nhóm ngành khác song đã dần bắt nhịp trở lại với thị trường từ sau quý II tới nay. Điều này xuất phát từ chu kỳ kế toán đặc thù của các doanh nghiệp bất động sản, lợi nhuận sẽ ghi nhận khi các dự án được bàn giao, mặc dù đã bán trước đó vài năm. Chu kỳ kinh tế của ngành bất động sản dài hơn các ngành khác; do đó, mức độ tác động và bắt nhịp của cổ phiếu ngành nay cũng chậm hơn.

Thị trường bất động sản quý III/2021 đang trầm lắng khiến lợi nhuận quý IIO/2021 của doanh nghiệp bất động sản dự đoán kém khả quan, triển vọng của thị trường bất động sản cuối năm và những năm tới - khi dịch bệnh được kiểm soát - vẫn được nhận định tích cực, nhờ lãi vay mua nhà thấp kỷ lục, chiến dịch tiêm chủng vắc xin đang được triển khai tích cực…  

Theo phân tích của Công ty Chứng khoán Agriseco, nhu cầu mua nhà chạm đáy trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, nhiều tỉnh thành phải giãn cách xã hội. Tuy nhiên, ngay sau khi kỳ vọng khống chế dịch trở lại, nhu cầu sẽ hồi phục mạnh mẽ, khả năng thị trường bất động sản ấm trở lại sau quý III/2021.

Trong nhóm cổ phiếu bất động sản, những cổ phiếu được nhiều công ty chứng khoán phân tích, theo dõi là: VHM, KDH, NLG, PDG, DIG, NTL, IDC, HDC…   

Dù vậy, các chuyên gia phân tích cũng cho rằng, với cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư cần nhìn vào câu chuyện riêng của từng doanh nghiệp trước khi quyết định xuống tiền, quan trọng nhất là quỹ đất lớn, pháp lý rõ ràng, có nhiều dự án phục vụ nhu cầu thực đang chuẩn bị mở bán, chuyển nhượng hoặc  chuẩn bị được cấp phép, có tài chính lành mạnh, cổ phiếu tăng giá không quá mạnh thời gian qua…    

Theo ông Trần Tánh, Phó Phòng phân tích và nghiên cứu CTCK Yuanta Việt Nam, khi nền kinh tế phục hồi trở lại, các ngành hưởng lợi lớn nhất là vận tải biển, logictis… Mặc dù vậy, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng phụ thuộc nhiều vào sức bật của ngành tài chính, ngân hàng, bất động sản. Do đó, cổ phiếu nhóm ngành này vẫn sẽ có sức hút với nhà đầu tư. Riêng với cổ phiếu bất động sản vẫn sẽ tăng trưởng khả quan, song trong ngắn hạn nhà đầu tư cần quản trị rủi ro chặt chẽ, chọn thời điểm giá thích hợp để đầu tư, tránh mua đuổi cổ phiếu tăng giá mạnh.