Hoàn thiện pháp lý, tạo niềm tin cho nhà đầu tư

Sáng ngày 30/10, tại FLC Quy Nhơn Beach & Golf Resort (tỉnh Gia Lai), UBND tỉnh Gia Lai, Báo Xây dựng và Tập đoàn FLC tổ chức Hội thảo Bất động sản nghỉ dưỡng trong chu kỳ mới, từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác.

Phát biểu khai mạc hội thảo, bà Nguyễn Thị Hồng Nga, Tổng biên tập Báo Xây dựng cho hay, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là lĩnh vực có tiềm năng phát triển lớn, gắn bó mật thiết với ngành du lịch, dịch vụ, hạ tầng giao thông và quá trình phát triển kinh tế - xã hội của nhiều địa phương.

Hội thảo diễn ra trong bối cảnh Quốc hội đang xem xét sửa 3 luật liên quan bất động sản, nhà ở. Việc lần đầu tiên sửa đổi cùng lúc Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tạo hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện cho bất động sản, trong đó có bất động sản du lịch.

Tổng biên tập Báo Xây dựng kỳ vọng, hội thảo sẽ là nơi trao đổi đa chiều, cùng làm rõ những vấn đề pháp lý cần quan tâm, nhận diện các yếu tố thúc đẩy sức cầu tại điểm đến và chia sẻ kinh nghiệm nâng cao hiệu quả khai thác bất động sản du lịch.

Qua đó, hội thảo góp thêm những góc nhìn thực tiễn cho quá trình hoàn thiện chính sách, thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững trong chu kỳ mới.

Trình bày tham luận về khung pháp lý cho bất động sản du lịch, ông Chử Văn Hải, Phó vụ trưởng, Phó chánh Văn phòng thường trực Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, cho biết quá trình hoàn thiện khung pháp lý cho lĩnh vực này có thể chia thành 3 giai đoạn.

Giai đoạn trước năm 2020, pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản chưa có các quy định tương ứng, dẫn đến nhiều vướng mắc trong quá trình phát triển loại hình bất động sản du lịch.

Giai đoạn từ năm 2020 đến tháng 7/2024 tập trung tháo gỡ những bất cập, trong khi giai đoạn từ ngày 1/8/2024 đến nay tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến đầu tư, xây dựng và kinh doanh.

Theo ông Hải, việc sửa đổi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ giải quyết thêm những vướng mắc của thị trường. Trong đó, các nội dung đáng chú ý gồm chuyển nhượng hợp đồng, gia hạn và cấp giấy chứng nhận đối với sản phẩm bất động sản du lịch.

Đối với việc chuyển nhượng hợp đồng, dự thảo đề cập cơ chế chuyển nhượng hợp đồng mua bán phần diện tích sàn hình thành trong tương lai hoặc có sẵn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về cấp giấy chứng nhận, dự thảo đề cập nguyên tắc cấp cho người mua hoặc thuê mua đối với bất động sản được đầu tư theo dự án để bán hoặc cho thuê mua, thay vì cấp cho chủ đầu tư, ngoại trừ phần diện tích chưa bán, chưa cho thuê mua hoặc trường hợp chủ đầu tư đã có giấy chứng nhận theo quy định.

“Về cơ bản, khung pháp lý bất động sản du lịch hiện nay đã rõ. Việc sửa đổi đồng bộ các luật liên quan sẽ giúp hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch minh bạch hơn, đồng thời góp phần phát triển hạ tầng lưu trú, phục vụ mục tiêu đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn”, ông Hải kỳ vọng.

Ở góc độ thị trường, TS. Trần Du Lịch, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, Phó chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), cho rằng bất động sản du lịch có đặc thù khác biệt so với bất động sản thông thường. Vì vậy, nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, nhìn nhận loại hình này như một bộ phận cấu thành hệ sinh thái và thị trường du lịch.

Theo TS. Trần Du Lịch, nếu thị trường du lịch không phát triển, hệ sinh thái dịch vụ không hoàn chỉnh thì bất động sản nghỉ dưỡng khó tạo ra giá trị. Hiệu quả khai thác phụ thuộc vào đặc điểm từng điểm đến, khả năng thu hút khách và năng lực quản trị vận hành.

Về pháp lý, TS. Trần Du Lịch một lần nữa nhấn mạnh bất động sản du lịch bị chi phối bởi luật tạo ra nó gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

TS. Trần Du Lịch kỳ vọng lần này sửa luật sẽ rất rạch ròi. Tuy nhiên, ông cho rằng, bất động sản du lịch dù ở đâu về mặt pháp lý, phải được quyền sử dụng tài sản hoặc cấp quyền sử dụng đất theo thời gian được giao đất. “Tính pháp lý này cực kỳ quan trọng”, TS. Trần Du Lịch khẳng định.

Dưới góc độ địa phương, ông Lê Đăng Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Gia Lai thực tiễn phát triển bất động sản nghỉ dưỡng vẫn bộc lộ hạn chế cần được giải quyết.

Đầu tiên là về vấn đề quản lý, vận hành của các loại hình này. Nếu so sánh với nhà ở chung cư, pháp luật quy định rất rõ mối quan hệ sở hữu, quản lý vận hành, chi phí quản lý được luật quy định rất rõ… trong khi loại hình này chưa được quy định rõ ràng, chủ yếu do chủ đầu tư quyết định nên trong quá trình hoạt động phát sinh đơn thư khiếu nại của người mua cần sớm được tháo gỡ.

Ông Tuấn cho rằng, qua nghiên cứu của sở, vấn đề thuộc phạm vi quản lý của ngành văn hóa, thể thao và du lịch do đó có thể giao cho Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch nghiên cứu ban hành cơ chế quản lý này trên cơ sở nghiên cứu, kế thừa  nội dung quản lý vận hành của nhà ở chung cư, pháp luật về nhà ở.

Đại diện Sở Xây dựng tỉnh Gia Lai cũng khẳng định, cần sớm ban hành quy chế quy định quản lý vận hành căn hộ nghỉ dưỡng để tạo sự rõ ràng, minh bạch, tạo sự hấp dẫn, thu hút nguồn lực đối với nhà đầu tư thứ cấp.

Cơ hội lớn với condotel

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin, số lượng cơ sở lưu trú được phát triển mới trên cả nước, theo VARS IRE đạt 146.438 sản phẩm (condotel); đáp ứng phục vụ xấp xỉ 70 triệu khách/ năm (ngắn ngày). Tuy nhiên, số lượng này đáp ứng chưa được 1⁄2 phát sinh thực tế; đồng thời còn cách xa chỉ tiêu của Nghị quyết 26 TW của Bộ Chính trị.

Về dự báo thị trường bất động sản du lịch đến năm 2030, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, giao dịch chuyển nhượng trên thị trường bất động sản condotel, shophouse, villa sẽ có dấu hiệu hồi phục giao dịch, dự báo giai đoạn 2028 (thời điểm kinh tế du lịch tăng trưởng mạnh).  Do đó, sản phẩm này có thể trở thành chủ lực hạ tầng lưu trú phân khúc cao cấp.

Về nhóm đối tượng và khả năng sử dụng căn hộ condotel, TS. Nguyễn Văn Đính thông tin, khách quốc tế khoảng 30 đến 40 triệu/khách; khách nội địa cao cấp 160 triệu/năm x 30%, xấp xỉ 40 triệu/ khách. Tuy nhiên, số lượng condotel hiện tại chỉ đáp ứng khoảng 1⁄3 nhu cầu. Do đó, đây là cơ hội cho condotel.

Từ thực trạng này, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước thúc đẩy tháo gỡ và hỗ trợ để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch tốt hơn nữa; tạo môi trường du lịch hấp dẫn để sớm đạt được mục tiêu tăng trưởng đã đề ra.

Về phía doanh nghiệp phát triển, ông Đính kiến nghị phát triển mô hình nhà ở tích hợp ưu tiên các khu du lịch All-in-One, đáp ứng đa dạng nhu cầu du khách; doanh nghiệp nhỏ cần hợp tác, phối hợp với các đơn vị khác, tạo hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ.