Thị trường nhiều điểm sáng

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý III và 9 tháng 2023 của Dat Xanh Services mới đây cho thấy, thị trường bất động sản đang xuất hiện ngày càng nhiều yếu tố tích cực.

Tiêu điểm là việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp tính từ tháng 3/2023, đưa mức lãi suất tái chiết khấu về 3,5%, lãi suất tái cấp vốn về 4,5%.

Theo các chuyên gia, lãi suất huy động hạ nhiệt sâu kéo theo lãi suất cho vay đang tiệm cận về mức đầu năm 2022. Lãi suất ưu đãi sản xuất kinh doanh hiện đang được các ngân hàng chào mức trung bình từ 6,5  - 7,5%/năm. Lãi suất cho vay mua bất động sản hạ nhiệt, nhiều ngân hàng chào cho các khoản vay mới trong thời gian ưu đãi từ 7,5 - 8,5%, lãi suất thả nổi trung bình từ 11 - 12%.

Đồng thời, nỗ lực gỡ vướng cho các dự án bất động sản tiếp tục được đẩy mạnh. Tại TP.HCM, Tổ công tác đã chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án (tương đương 37,2% so với số lượng 180 dự án ban đầu). Trong đó, có 28 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của tổ công tác, 39 dự án qua rà soát của địa phương.

Có thể kể đến các dự án như Urban Green, dự án Delasol, 1.200 căn A5, A6 dự án Celadon City, 280 căn lô 1.17 dự án The Metropole Thủ Thiêm…

Tại Hà Nội, Tổ công tác đã chỉ đạo, giải quyết được 419 dự án (tương đương 58,8% so với số lượng 712 dự án ban đầu) và đang tiếp tục giải quyết cho 293 dự án…

Thông tin về diễn biến thị trường, TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính bất động sản Dat Xanh Services cho biết, quý III/2023, các chủ đầu tư đều nỗ lực ra hàng. Đồng thời, thị trường cũng ghi nhận sự cạnh tranh khốc liệt về chính sách và cách thức bán hàng của các doanh nghiệp.

Trong đó, các chủ đầu tư tập trung triển khai phương thức thanh toán đa dạng giúp khách hàng chủ động lựa chọn theo khả năng tài chính. Thời gian thanh toán được kéo dài, giãn tiến độ thanh toán. Chính sách hỗ trợ lãi suất và thời gian ân hạn nợ gốc dài.

“Dự án được mở bán tại thời điểm có độ nén thị trường đủ lâu, có thời gian ‘rumor’ đủ dài. Chủ đầu tư cũng trở nên thận trọng khi chỉ tung hàng sau hàng loạt hoạt động ‘rumor’ thị trường. Giá bán thực tế sau chiết khấu ghi nhận giảm so với mặt bằng chung của các đợt mở bán trước, đồng thời áp dụng linh hoạt nhiều phương án giá theo phương thức thanh toán và tặng quà có giá trị”, ông Khôi chia sẻ.

Song song với việc mở rổ hàng chào bán mới, các chủ đầu tư cũng nỗ lực hoàn thiện công tác xây dựng và bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Mục đích nhằm đảm bảo tiến độ cam kết với khách hàng, vừa thu hồi dòng tiền nhanh.

Đơn cử có thể kể đến một số dự án đang về đích của công tác bàn giao sản phẩm cho khách hàng như: The Rivana (CĐT Đạt Phước), HT Pearl (CĐT HT - Pearl), Masteri Centre Point và Masteri Waterfront (CĐT Masterise Homes)...

Báo cáo thị trường của Dat Xanh Services cũng chỉ rõ, trong quý 3/2023, thị trường ghi nhận lượng giao dịch thực tế chưa tăng. Song, tâm lý của khách hàng đã được cải thiện. Tỷ lệ tìm kiếm bất động sản của khách hàng gia tăng, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

“Khẩu vị” khách hàng tập trung vào việc ưu tiên lựa chọn sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng cạnh tranh, đặc biệt về phần tài chính và thanh toán. Về nhu cầu, loại hình thu hút khách hàng hiện tại là căn hộ (tại khu vực các thành phố lớn), đất nền, nhà phố (tại các khu vực còn lại).

Đến thời “chọn mặt gửi vàng”

Từ những tín hiệu trên, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang là thị trường của người mua. Thậm chí, các doanh nghiệp môi giới cũng trở nên thận trọng hơn thông qua việc lựa chọn kỹ chủ đầu tư và sản phẩm phân phối.

Theo khảo sát mới đây của DXS – FERI, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của các doanh nghiệp môi giới khi lựa chọn sản phẩm để bán trong giai đoạn này. Cụ thể: pháp lý bán hàng an toàn (27%); phí trả nhanh (25%); uy tín chủ đầu tư (14%); sản phẩm phù hợp túi tiền (12%); chủ đầu tư truyền thông mạnh về dự án (10%); các yếu tố khác (11%).

“Khi sàn môi giới thận trọng hơn, ‘chọn mặt gửi vàng’ trong việc lựa chọn sản phẩm môi giới, thì áp lực buộc các chủ đầu tư phải làm chỉnh chu hơn, tử tế hơn để có thể chào bán dự án thành công. Điều này về lâu dài sẽ tác động tích cực đến thị trường chung, và khôi phục được niềm tin từ khách hàng mua bất động sản”, bà Phùng Thị Phượng, Phó tổng giám đốc Đất Xanh Miền Tây chia sẻ.

Theo dự báo của DXS - FERI, thị trường bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và hiện nay thị trường gần như đã chạm đáy.

Theo quy luật chung của thị trường, khi đã chạm đến đáy thì sớm hay muộn cũng phải đến thời điểm thị trường phục hồi trở lại. Lúc này thị trường đang bắt đầu đi qua đáy. Tuy nhiên, DXS-FERI dự báo thận trọng, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U.

Từ đó các chuyên gia dự báo, quý IV/2023 thị trường sẽ chưa có tăng trưởng đột biến, nhưng chắc chắn sẽ có tăng trưởng tốt hơn so với cùng kỳ quý IV/2022.

“Với nhiều thông tin và các chuyển biến tích cực từ cuối quý III/2023, hoàn toàn có cơ sở để dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên từ cuối quý IV/2023, đồng thời dần dần phục hồi rõ nét hơn từ sau quý II/2024”, TS. Phạm Anh Khôi chia sẻ.