Những lễ khởi công dày đặc, bảng giá lan nhanh trên mạng xã hội và loạt dự án trung, cao cấp xuất hiện tại Lạng Sơn, Phú Thọ, Bắc Ninh hay Thái Nguyên đang tạo cảm giác bất động sản tỉnh lẻ bước vào mùa “bung lụa”. Với nhiều nhà đầu tư trẻ, câu chuyện hạ tầng, công nghiệp và đô thị hóa dễ kích hoạt tâm lý FOMO (hội chứng sợ bỏ lỡ, chạy theo tâm lý đám đông).

Tuy nhiên, phía sau bức tranh sôi động ấy, ranh giới giữa cơ hội thực chất và kỳ vọng ngắn hạn rất mong manh. Không phải địa phương hay dự án nào cũng đủ nền tảng hấp thụ dài hạn. Chính vì vậy, những bước đi thận trọng, phát triển bài bản đang trở thành phép thử cho chất lượng tăng trưởng của thị trường.

Khi “tỉnh lẻ” không còn là vùng trũng

Một buổi sáng giữa tháng Giêng, Lễ khởi công xây dựng Dự án Evergreen Estate tại phường Đông Kinh, TP. Lạng Sơn diễn ra khá lặng lẽ, không ồn ào như những cú “ra hàng” quen thuộc ở các đô thị lớn. Nhưng với giới quan sát thị trường, đây lại là một tín hiệu đáng chú ý: bất động sản trung, cao cấp tại các tỉnh đang bước vào một chu kỳ phát triển mới chọn lọc hơn, dài hơi hơn và cũng khắt khe hơn.

Trung tuần của tháng 1/2026, Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest) khởi công xây dựng Dự án Evergreen Estate - khu đô thị xanh quy mô 37,44 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng. Evergreen Estate đánh dấu bước đi chiến lược của GP. Invest trong hành trình rời khỏi “vùng an toàn” Hà Nội để tìm kiếm tăng trưởng ở các thị trường tỉnh giàu tiềm năng đô thị hóa.

Sau hơn một thập kỷ phát triển tại Hà Nội với các dự án như Tràng An Complex, The Nine, GP. Invest không chọn mở rộng bằng cách nhân bản mô hình cũ, mà đi theo hướng thận trọng hơn: tìm những địa phương có nền tảng kinh tế thực, hạ tầng rõ nét và tầng lớp cư dân đang hình thành nhu cầu sống chất lượng cao.

Lạng Sơn là một trong những điểm đến như vậy. Theo đại diện GP. Invest, tỉnh này sở hữu nền kinh tế biên mậu chủ lực, với kim ngạch xuất nhập khẩu khoảng 70 tỷ USD/năm, tổng thu ngân sách xấp xỉ 4.000 tỷ đồng. Giai đoạn đến năm 2030, Lạng Sơn dự kiến đầu tư khoảng 30.000 tỷ đồng cho hạ tầng giao thông, mở rộng không gian đô thị và tăng cường liên kết vùng.

Những con số trên không chỉ phản ánh tăng trưởng, mà còn cho thấy sự hình thành của một tầng lớp doanh nghiệp, chuyên gia và cư dân có tích lũy, nhóm khách hàng cốt lõi của phân khúc nhà ở trung, cao cấp.

Dự án Evergreen Estate do Công ty TNHH Phát triển đô thị Yên Sơn (thành viên của GP. Invest) làm chủ đầu tư. Dự án cung cấp 549 căn nhà ở thấp tầng gồm biệt thự, nhà vườn và shophouse, hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu an cư dài hạn thay vì lướt sóng. “Chúng tôi tôn trọng tối đa địa hình tự nhiên, coi không gian xanh là tài sản cốt lõi của dự án”, ông Nguyễn Trí Dũng, Phó tổng giám đốc Công ty TNHH Phát triển đô thị Yên Sơn chia sẻ.

Tại Phú Thọ, thị trường bất động sản thời gian gần đây cũng bắt đầu xuất hiện những dự án thấp tầng được phát triển theo hướng chọn lọc và bài bản hơn, thay vì dàn trải. Tọa lạc trên trục Lê Hồng Phong, Dự án Phoenix Riverside có quy mô gần 10 ha đang bổ sung nguồn cung biệt thự, liền kề và shophouse ngay khu vực lõi đô thị - nơi nhu cầu ở thực được đánh giá là ổn định.

Điểm đáng chú ý của Phoenix Riverside nằm ở cách tiếp cận thị trường khá “điềm tĩnh”: pháp lý hoàn chỉnh, sổ hồng lâu dài và định hướng bàn giao nhà xây thô, cho phép người mua chủ động hoàn thiện không gian sống theo nhu cầu và khả năng tài chính. Đây cũng là lựa chọn phù hợp với nhóm khách hàng địa phương và người mua để ở, thay vì đặt nặng yếu tố lướt sóng.

Dự án Phoenix Riverside do Liên danh Công ty TNHH Kiến trúc Xây dựng Đô thị và Nông thôn PTS cùng Công ty TNHH Xây dựng Tự Lập phát triển. Dự án có tổng diện tích 96.170 m2 (9,61 ha), mật độ xây dựng 33,77%, quy mô gồm 11 lô biệt thự với 73 căn và 18 lô liền kề với 189 căn, diện tích sản phẩm dao động từ 85 đến 572 m2.

Ở quy mô lớn hơn, Bắc Ninh đang chứng kiến những bước đi dài hạn của các nhà phát triển chuyên nghiệp. Khu đô thị mới phía Tây Bắc với tổng thể gần 600 ha được định vị là khu đô thị hiện đại, dẫn dắt phát triển toàn khu vực. Riêng khu 2 do BV Land phát triển có diện tích hơn 45 ha, tổng mức đầu tư hơn 4.000 tỷ đồng.

BV Land cũng tăng hiện diện tại Thái Nguyên thông qua khoản đầu tư hơn 410 tỷ đồng vào Hừng Đông Group - doanh nghiệp đang phát triển các dự án Danko City và Danko Avenue Sông Công. Bên cạnh đó, Dự án Diamond Hill Thái Nguyên được coi là sản phẩm chất lượng cao, mức giá vẫn hợp lý, nên được thị trường đón nhận.

Những động thái trên cho thấy, bất động sản các tỉnh đang thu hút dòng vốn dài hạn, thay vì chỉ là “điểm nóng” ngắn hạn như các chu kỳ trước.

Ranh giới giữa cơ hội và rủi ro

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với nhiều biến số về lãi suất, dòng tiền và khả năng hấp thụ, chiến lược mà Bách Việt Group và BV Land theo đuổi cho thấy sự dịch chuyển rõ nét từ tư duy chu kỳ sang cách tiếp cận dựa trên giá trị.

Chia sẻ gần đây với giới truyền thông, ông Nguyễn Tân Thành, Phó chủ tịch Bách Việt Group và BV Land (đơn vị trụ cột trong lĩnh vực bất động sản) xác định, trọng tâm phát triển là các sản phẩm chất lượng cao nhưng giá hợp lý, phục vụ nhu cầu thực, thay vì chạy theo làn sóng đầu cơ.

Cách định vị đó phản ánh một bài học lớn từ giai đoạn 2022-2024, khi thị trường bất động sản suy giảm mạnh, còn hệ thống tài chính - tiền tệ chịu áp lực thắt chặt. Trong bối cảnh đó, những sản phẩm không tạo ra giá trị sử dụng hoặc dòng tiền sớm bộc lộ hạn chế, trong khi các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và cho thuê vẫn duy trì được sức chống chịu nhất định.

Việc nhấn mạnh yếu tố dòng tiền và giá trị sử dụng cho thấy, BV Land đang hướng đến một mô hình phát triển bền vững hơn, phù hợp với xu hướng điều tiết chính sách nhằm hạn chế lãng phí đất đai và nguồn lực xã hội.

Ở góc độ chiến lược đầu tư, giai đoạn thị trường trầm lắng cũng được Bách Việt Group tận dụng như một “cửa sổ cơ hội” để tái cấu trúc và mở rộng danh mục. Từ năm 2022 đến 2024, doanh nghiệp đã mua lại một số công ty và dự án tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang và các đô thị ven Hà Nội - những địa phương có nền tảng công nghiệp và hạ tầng đang phát triển, phù hợp với định hướng sản phẩm trung, cao cấp gắn với nhu cầu ở thực.

Bước sang chu kỳ mới, chiến lược của BV Land không dừng lại ở thị trường phía Bắc. Doanh nghiệp đang chủ động tìm kiếm và đàm phán các cơ hội đầu tư tại TP.HCM, Tây Ninh và một số địa phương phía Nam - nơi nhu cầu nhà ở gắn với công nghiệp và đô thị hóa vẫn duy trì ở mức cao. Kế hoạch này cho thấy tham vọng mở rộng hiện diện theo chiều sâu, thay vì phát triển dàn trải, với kỳ vọng từ năm 2026 sẽ từng bước giới thiệu thêm các dự án mới tại khu vực phía Nam.

Trong bức tranh toàn cảnh, chiến lược của BV Land phản ánh một xu hướng chung của thị trường bất động sản năm  2026: ưu tiên kỷ luật vốn, định vị sản phẩm sát với sức mua thực và lựa chọn địa bàn đầu tư dựa trên nền tảng kinh tế dài hạn. Đây không phải là con đường tăng trưởng nhanh, nhưng là cách tiếp cận giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng chống chịu trước biến động chu kỳ và tạo dư địa phát triển bền vững trong trung, dài hạn.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest, đồng thời là Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam cảnh báo, năm 2026 sẽ là một năm cạnh tranh rất khốc liệt của thị trường bất động sản. Hàng loạt dự án đồng loạt ra mắt sẽ tạo áp lực lớn lên cả sản phẩm lẫn dòng tiền.

Hai rủi ro lớn nhất, theo ông Hiệp, đến từ giá đất và lãi suất. Khi cơ chế xác định giá đất vẫn còn “mờ”, mặt bằng giá có thể tiếp tục tăng. Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà - yếu tố sống còn với người mua, nếu vượt ngưỡng 10%, sẽ trở thành gánh nặng lớn, làm suy giảm khả năng hấp thụ. Khi nguồn cung nhiều, nhưng người mua không đủ tài chính, thị trường sẽ gặp vấn đề.

Ở tầm nhìn dài hạn, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, các tỉnh công nghiệp phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên đang bước vào giai đoạn phát triển mang tính cấu trúc, dẫn dắt bởi hạ tầng và công nghiệp, thay vì tăng trưởng theo chu kỳ ngắn.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh, rủi ro lớn nhất ở phân khúc trung, cao cấp là đánh giá sai nhu cầu thực. Cơ hội chỉ xuất hiện khi sản phẩm phù hợp với sức mua của chuyên gia địa phương, quản lý khu công nghiệp và cư dân hồi cư, thay vì định vị theo mặt bằng Hà Nội.

“Sai lầm phổ biến nhất là sao chép mô hình của Hà Nội, mà không điều chỉnh theo thu nhập và nhu cầu địa phương. Điều này dễ dẫn đến lệch pha giữa định vị sản phẩm và khả năng hấp thụ”, ông Matthew Powell cảnh báo.

Với nhà đầu tư trẻ, bất động sản tỉnh lẻ không còn là “cuộc chơi dễ”. Lợi nhuận nhanh từ chênh lệch giá có thể không còn là câu chuyện trung tâm. Thay vào đó, giá trị nằm ở khả năng chọn đúng địa phương, đúng phân khúc, đúng chủ đầu tư, những yếu tố gắn với nền tảng kinh tế thực, hạ tầng bền vững và nhu cầu ở thật.

“Cơ hội vẫn còn, nhưng chỉ dành cho những người đủ kiên nhẫn và đủ tỉnh táo để phân biệt giữa tăng trưởng thực chất và kỳ vọng ngắn hạn”, ông Matthew Powell nhận định.